試析房地產(chǎn)公司成本控制的要點(diǎn)問題

摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)，就需要做好房地產(chǎn)公司的成本控制。文章結(jié)合筆者多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)房地產(chǎn)公司成本控制中的要點(diǎn)問題展開了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；成本控制措施；固定成本；變動(dòng)成本；成本構(gòu)成 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：F293 文章編號(hào)：1009-2374（2016）09-0164-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.09.081

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

企業(yè)成本由固定成本和變動(dòng)成本兩部分構(gòu)成。固定成本是不變的，主要指土地成本、設(shè)計(jì)成本、建設(shè)成本，這些成本可以在不變成本中，通過預(yù)算就可以簡(jiǎn)便計(jì)算出來的，相對(duì)固定，成本能最直接地衡量出建筑利潤(rùn)多少。變動(dòng)成本就是融資成本，包含銀行貸款利息和投資方利息兩部分?？梢哉f，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，使銀行業(yè)介入了地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)，成為了地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)大后盾，銀行貸款也是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道之一。這種成本的發(fā)生是不確定的。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要性

和其他類型的產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的特殊性，不同的房地產(chǎn)企業(yè)在銷售方面取得的收入相差不大，因?yàn)槭袌?chǎng)的行情已經(jīng)基本上穩(wěn)定下來，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上占據(jù)一席之地甚至是處于領(lǐng)頭羊的地位，只能或者是必須通過做好成本預(yù)算來實(shí)現(xiàn)。因?yàn)橹挥袑⒊杀绢A(yù)算控制好，才能使房地產(chǎn)企業(yè)按照既定的發(fā)展目標(biāo)前進(jìn)，不僅能夠保證工程的建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)會(huì)降低成本投入，利潤(rùn)空間自然而然地就會(huì)提升上來。因此，成本控制工作對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)等方面發(fā)揮的作用是不容忽視的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

3.1 制定目標(biāo)成本

人是房地產(chǎn)企業(yè)中最為活躍的因素，同時(shí)又是最具決定性的因素，所以人員和企業(yè)目標(biāo)的制定有著不容分割的關(guān)系。因此，在為房地產(chǎn)企業(yè)制定成本控制目標(biāo)的時(shí)候首先要注重全員參與，讓房地產(chǎn)企業(yè)中的每一位工作人員都了解和熟悉成本目標(biāo)，不僅是施工人員，也包括管理人員、技術(shù)人員，不僅是上層領(lǐng)導(dǎo)，更包括基層的工作人員，讓每一位工作人員都意識(shí)到了解目標(biāo)成本與自己的利益是息息相關(guān)的。在制定目標(biāo)的基礎(chǔ)上對(duì)所有的人員進(jìn)行監(jiān)督和管理，讓他們的一舉一動(dòng)都朝著目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而邁進(jìn)。除此之外，為了強(qiáng)化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)效果，管理人員應(yīng)該對(duì)整體的目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和分解，從大到小、從整體到部分，這樣一級(jí)一級(jí)地對(duì)目標(biāo)進(jìn)行分解，最終落實(shí)到最基層的施工中去。然后將目標(biāo)預(yù)算付諸真真正正的實(shí)踐，這樣一來，目標(biāo)從抽象變得具體，并且在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的過程中要不斷對(duì)其進(jìn)行完善和改正，將實(shí)際執(zhí)行和目標(biāo)之間的差距找出來，并不斷改正，保證施工人員和管理人員緊緊依靠目標(biāo)而努力，促進(jìn)工程的順利實(shí)施和完成。

3.2 制定完善的成本管理制度

眾所周知，制度具有約束性強(qiáng)的特點(diǎn)，在制度的約束與管理下，成本控制工作的開展會(huì)更加高效，所以要建立并健全成本管控制度，制度的建立只是一個(gè)方面，更重要的是將制度的具體內(nèi)容付諸實(shí)踐，讓成本控制工作完全按照制度的規(guī)定來開展。

3.3 做好配合

工程載體是影響成本控制水平的重要因素，成本只是影響一個(gè)工程項(xiàng)目成功與否的因素，能夠很好地實(shí)現(xiàn)工程的既定目標(biāo)更受到各個(gè)部門協(xié)調(diào)能力的影響和制約，為什么這樣說呢？因?yàn)橹挥屑訌?qiáng)工程單位中不同類型部門之間的密切協(xié)作與溝通，才能使施工質(zhì)量、施工進(jìn)度與施工的安全性同時(shí)得到保證，這就是節(jié)約成本的重要體現(xiàn)。反之，一旦工程質(zhì)量得不到保證就會(huì)返工、重修或重建，而一旦安全得不到保證就會(huì)加劇安全事故的發(fā)生，造成的后果極其嚴(yán)重，而施工進(jìn)度得不到保證同樣會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，嚴(yán)重的會(huì)引起延遲交付而產(chǎn)生的賠償，由此看來，協(xié)調(diào)好各部門之間的關(guān)系并加強(qiáng)合作，保證施工質(zhì)量、施工進(jìn)度以及施工的安全性，最終實(shí)現(xiàn)降低工程成本的目的。

3.4 動(dòng)態(tài)、靜態(tài)雙重控制

要想促進(jìn)成本控制工作的順利開展，不能僅僅依靠靜態(tài)控制措施，同時(shí)也不能只靠動(dòng)態(tài)控制手段，而是實(shí)現(xiàn)二者的有機(jī)結(jié)合，將施工中的不同環(huán)節(jié)進(jìn)行聯(lián)系，讓工程的整體進(jìn)度得到良好的協(xié)調(diào)，保證整體的施工質(zhì)量，任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生些許的變動(dòng)，成本控制模型會(huì)隨之發(fā)生變動(dòng)，便能及時(shí)地做出應(yīng)對(duì)措施，增強(qiáng)了成本控制的可操作性與可控制性，動(dòng)靜結(jié)合的成本控制措施直接加大了對(duì)于成本的管控水平，更重要的是一旦發(fā)現(xiàn)問題就會(huì)在第一時(shí)間內(nèi)發(fā)現(xiàn)并做出應(yīng)對(duì)，在項(xiàng)目的任一時(shí)間點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制具體措施

4.1 財(cái)務(wù)成本控制

資金成本和稅務(wù)成本是財(cái)務(wù)成本的兩個(gè)主要組成部分。企業(yè)的資金得到了怎樣的分配和利用，可以通過現(xiàn)金流量的使用報(bào)表體現(xiàn)出來，在此基礎(chǔ)上分析資金利用的合理性并有針對(duì)性地做出調(diào)整，發(fā)揮和實(shí)現(xiàn)資金的最大利用價(jià)值，同時(shí)企業(yè)要對(duì)稅務(wù)方面的法律法規(guī)了然于胸，以期達(dá)到節(jié)約稅負(fù)的目的。

4.2 工程成本控制

建設(shè)成本和配套成本是工程成本的主要構(gòu)成部分，成本控制機(jī)構(gòu)在分析施工成本的基礎(chǔ)上制定成本控制方案和控制目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)于工程施工進(jìn)度的良好的控制。在施工過程中要控制變更的出現(xiàn)，完善簽證管理，禁止暗箱操作，從各個(gè)方面對(duì)工程成本進(jìn)行控制。

4.3 管理成本控制措施

要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體成本控制水平，離不開企業(yè)中的全體工作人員，只有全體人員共同樹立足夠高的成本控制意識(shí)和觀念，才能發(fā)揮資金的最大利用效率，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

4.4 房產(chǎn)公司各階段成本控制

4.4.1 前期控制。一般情況，拿地后首先進(jìn)行的是三能一平和臨時(shí)圍墻，圍墻設(shè)計(jì)樣式及標(biāo)準(zhǔn)影響經(jīng)濟(jì)性。我們公司曾有項(xiàng)目，一來就按2.1米的高度砌圍墻，結(jié)果不符合地方相關(guān)標(biāo)化規(guī)定。規(guī)定中市區(qū)項(xiàng)目臨時(shí)圍墻高度要達(dá)到2.5米，只能重砌，這既浪費(fèi)錢又浪費(fèi)時(shí)間。再一個(gè)就是圍墻樣式選擇也直接影響造價(jià)，一般磚砌圍墻幾百塊一米就夠了，但如果換成鍍鋅鐵皮的，造價(jià)就達(dá)每延長(zhǎng)米上千元。如果是營(yíng)銷需要，僅部分采用鍍鋅鐵皮就可以了，不需要全部采用，畢竟這是個(gè)臨時(shí)性的圍護(hù)設(shè)施。地質(zhì)勘察也不容忽視，我們有個(gè)項(xiàng)目，網(wǎng)格距選擇太大，布點(diǎn)不合理，結(jié)果勘察報(bào)告失去了對(duì)實(shí)際的指導(dǎo)意義。這個(gè)項(xiàng)目的樁基招標(biāo)工作已結(jié)束，打工程試樁時(shí)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際發(fā)生的打樁地質(zhì)情況與原先的勘察資料出入比較大，樁基施工單位要求調(diào)整合同。最后重新補(bǔ)勘，重新招標(biāo)，前后浪費(fèi)了三個(gè)多月時(shí)間，想想對(duì)于房產(chǎn)公司，三個(gè)月工期就這樣浪費(fèi)了，財(cái)務(wù)成本增加了。

4.4.2 設(shè)計(jì)控制。

第一，設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。設(shè)計(jì)階段是成本控制是整個(gè)成本控制中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，盡可能采用限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)前盡可能提供詳細(xì)的產(chǎn)品定位，相關(guān)的前期設(shè)計(jì)資料、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，比如土建這塊設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性主要是鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，而用量指標(biāo)在地下室的成本控制中尤其重要。如果在設(shè)計(jì)中沒有限額指標(biāo)，造價(jià)就無從控制。常規(guī)地下室鋼筋含量每平方米為150～200kg，砼含量為第平方米1立方。地下室影響砼用量的地方主要是底板的厚度，而底板厚度跟地上建筑的層數(shù)、抗震等級(jí)、人防、地質(zhì)條件等原因是相關(guān)的。設(shè)計(jì)的指標(biāo)差異對(duì)成本的影響是不可逆的，設(shè)計(jì)不光要考慮可靠和安全性，更應(yīng)在保證可靠性前提下兼顧設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，從源頭上控制成本。

第二，設(shè)計(jì)資料的完整詳細(xì)和準(zhǔn)確性。完整而精度較高的施工圖紙對(duì)成本的控制也是不可忽視的。設(shè)計(jì)資料完整的項(xiàng)目，我們可以采用施工圖包干合同，成本會(huì)在可控范圍。圖紙不完整，無法實(shí)現(xiàn)包干，項(xiàng)目進(jìn)程中的設(shè)計(jì)變更而造成的造價(jià)調(diào)整會(huì)難以控制。

設(shè)計(jì)變更是工程變更的主體內(nèi)容，約占工程變更總量的70%以上。常見的設(shè)計(jì)變更有：因設(shè)計(jì)計(jì)算錯(cuò)誤或圖示錯(cuò)誤發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，因設(shè)計(jì)遺漏或設(shè)計(jì)深度不夠而發(fā)生的設(shè)計(jì)補(bǔ)充變更，所以提高設(shè)計(jì)的精度可以在源頭上控制成本。

4.4.3 合約控制。動(dòng)態(tài)成本控制要以合同為中心，在合同簽訂過程中相關(guān)條款的約定對(duì)成本的影響是隱形的。

如現(xiàn)階段總包合同一般還是采用可調(diào)價(jià)格合同的居多，合同中要明確約定計(jì)價(jià)的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)定臨界浮動(dòng)點(diǎn)的，漲浮臨界點(diǎn)以內(nèi)部分是否可調(diào)，合同中也需明確。一般總價(jià)下浮的合同，價(jià)差也應(yīng)該參與下浮。有個(gè)案例，總包合同下浮率很高，但在計(jì)價(jià)依據(jù)相關(guān)文字上卻模棱兩可，分析后大體意思是定額部分下浮，人材機(jī)補(bǔ)差不下浮，而定額鋼鋼筋才2000多元一噸，商砼200多元一立方，人工是30多元一工，光價(jià)差部分下不下浮造價(jià)就要相差1000多萬元。

合同條款和文字的嚴(yán)密性是需要每一位成本相關(guān)人員反復(fù)斟酌的，以確保公司利益最大化。

4.4.4 工程施工過程中的變更控制。施工全過程中，要嚴(yán)把施工方案審批關(guān)，不輕易變更措施方案。

5 成本控制中的評(píng)估界定

將目標(biāo)成本確定下來，為了增強(qiáng)實(shí)施效果，應(yīng)該建立目標(biāo)責(zé)任制，將成本控制責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)人身上，對(duì)成本控制效果進(jìn)行實(shí)時(shí)和全程的控制，并且對(duì)成本控制效果進(jìn)行反饋，根據(jù)結(jié)果確定改進(jìn)措施，將實(shí)際的成本控制效果和目標(biāo)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的比對(duì)，以期對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本水平進(jìn)行體現(xiàn)；應(yīng)該建立成本數(shù)據(jù)庫，為成本控制提供必要的數(shù)據(jù)，同時(shí)成本數(shù)據(jù)庫的建立也是重視知識(shí)體現(xiàn)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造一種積極好學(xué)的范圍，為做好成本管控打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展雖然取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步和改觀，但是其中存在的諸多問題仍然是很棘手很明顯的，尤其是成本控制方面的問題直接制約著房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的獲取，目前房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面具體來說存在管理過于粗放、不夠精細(xì)化等各方面的問題。而房地產(chǎn)企業(yè)要想促進(jìn)自己的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康與可持續(xù)發(fā)展，必須花費(fèi)更多的時(shí)間和精力進(jìn)行成本控制策略方面的創(chuàng)新，做好成本核算工作，減少不必要的成本浪費(fèi)，提升利潤(rùn)空間。

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作者簡(jiǎn)介：汪小杰（1978-），女，浙江淳安人，身份證號(hào)碼：330127197810185320。

（責(zé)任編輯：周 瓊）