提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理水平*

□梁冰

(貴州省興義市地方稅務局二分局，貴州　興義　562400)

提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理水平*

□梁冰

(貴州省興義市地方稅務局二分局，貴州興義562400)

分析實際工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個開發(fā)流程常見的涉稅風險，列舉部分常見的涉稅爭議，闡述當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管理存在的問題，在管理模式、管理方法、監(jiān)管力度等六個方面提出提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理水平。

稅收風險管理;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);常見稅收風險解析;稅收共治格局;“互聯(lián)網(wǎng)+稅務”;“后金三時代”;

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)流程及常見稅收風險解析

(一)取得土地，辦理土地使用證階段

一般分三種情況:一級市場招拍掛取得土地，與國土局簽訂土地出讓合同;二級市場購買土地，與賣方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議;“合作開發(fā)”取得土地。該環(huán)節(jié)的土地出讓金、轉(zhuǎn)讓價格作為買方契稅和印花稅的計稅依據(jù)，相關票據(jù)作為土地開發(fā)成本在土地增值稅、企業(yè)所得稅扣除的憑證都有著至關重要的作用。該環(huán)節(jié)常見的涉稅風險如下:

1、通過“招拍掛”取得土地。(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就土地出讓金計算申報繳納契稅，取得土地的成交價格中包括的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受著應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益未計算申報繳納契稅。(2)改變土地性質(zhì)、土地容積率等補繳的土地出讓金未計算申報繳納契稅。企業(yè)不熟悉《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權(quán)出讓等有關契稅問題的通知》(財稅［2004］134號)文件規(guī)定，存在契稅未足額申報的風險較為常見。

2、通過轉(zhuǎn)讓取得的土地。實際工作中發(fā)現(xiàn)，房開企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓取得的土地存在未索取發(fā)票，導致買方未繳納相關稅款，而買房未足額申報繳納契稅和印花稅的情況。也存在土地實際取得成本高于市場評估價，但是房開企業(yè)按評估價申報繳納契稅和印花稅，未足額申報繳納契稅和印花稅的情況，買方未繳納或未足額繳納相關稅款的情況。

3、“合作開發(fā)”取得土地。(1)在實際工作中，常見的“合作開發(fā)”是擁有劃撥土地或工業(yè)用地的企業(yè)(老的國有企業(yè)、私企)在補交土地出讓金后，將土地性質(zhì)變更為商業(yè)用地，與房開企業(yè)進行合作，固定取得房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品或其他經(jīng)濟利益，不承擔房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險。這種行為實際上是“以物易物”行為，合作雙方視同銷售。提供土地使用權(quán)的一方為改變土地性質(zhì)補繳的土地出讓金應申報繳納契稅和印花稅。同時視同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、價格調(diào)節(jié)基金。房開企業(yè)承受土地使用權(quán)應申報繳納契稅和印花稅。另外，房開企業(yè)要視同銷售開發(fā)產(chǎn)品，繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、價格調(diào)節(jié)基金。提供土地使用權(quán)的企業(yè)應申報繳納契稅和印花稅。雙方視同銷售，互開發(fā)票。該行為中契稅根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第十條規(guī)定享受減免稅優(yōu)惠:土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。常見的風險一是雙方未視同銷售、未互開發(fā)票，導致未申報繳納相關稅款。二是雙方視同銷售的價格的確定上存在涉稅風險，存在視同銷售的價格明顯偏低而無正當理由的情況。(2)一種是以土地作價入股，共同經(jīng)營，風險共擔，利益共享。提供土地使用權(quán)的一方根據(jù)《財政部國家稅務總局關于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知》(財稅【2002】191號)規(guī)定:以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。應繳納土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。企業(yè)所得稅處理應按《財政部、國家稅務總局關于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅〔2014〕116號)文件以及《國家稅務總局關于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第33號)文件執(zhí)行。另外，《財政部 國家稅務總局關于促進企業(yè)重組有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅〔2014〕109號)文件、《國家稅務總局關于資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第40號)對特殊性稅務處理等相關問題進行了明確，企業(yè)如果選擇特殊性稅務處理，要遵照這兩個文件執(zhí)行。

承受土地使用權(quán)的房開企業(yè)應繳納契稅和印花稅。發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，同樣要開具發(fā)票。常見的風險是未開具發(fā)票、未繳納相關稅收，或者未按公允價值作價入股，少繳相關稅款。

(二)取得建設用地許可證階段

建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃局頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)。取得建設用地規(guī)劃許可證是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提。

(三)建設工程規(guī)劃許可證階段

取得建設工程規(guī)劃許可證，則該工程的房開項目的建筑面積、建筑業(yè)態(tài)、密度、配套設施、車位數(shù)量等各項重要指標得以確定。建設工程規(guī)劃許可證包含著大量的重要信息，稅務機關可以根據(jù)其記載的建筑業(yè)態(tài)、面積等信息評估其銷售收入、成本等重要涉稅數(shù)據(jù)。

(四)建設工程施工許可證階段

取得建設工程施工許可證，意味著項目施工方已經(jīng)確定，項目主體可以動工，進入實質(zhì)性施工階段。房開企業(yè)只需要繳納印花稅，但是這是稅務機關監(jiān)管建安相關成本及稅收的重要環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)比較常見的風險點是虛增建筑安裝工程費。很多房開企業(yè)有自己的建筑施工企業(yè)，虛增建筑安裝成本是比較常見的。加上建筑行業(yè)企業(yè)征管力度較弱，導致掛靠工程、虛增工程成本屢屢發(fā)生，造成征管漏洞。另一個常見的風險點是未足額申報繳納土地使用稅。房開企業(yè)土地使用稅計稅面積在不斷變化，我個人認為應以交房這個所有權(quán)風險轉(zhuǎn)移的標志來確定房開企業(yè)土地使用稅納稅義務的終止時間，即根據(jù)已經(jīng)交房的建筑面積占總建筑面積的比例來確定土地使用稅應稅面積。

(五)預售許可證階段

取得預售許可證，則房地產(chǎn)公司可以對外進行銷售，取得收入。這是房開企業(yè)營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅納稅義務發(fā)生的時間節(jié)點之一。該環(huán)節(jié)常見的稅收風險有:

1、銷售收入未足額申報營業(yè)稅。常見的是銷售收入不計主營業(yè)務收入或者預收賬款，掛其他應付款;價外費用未一并計算申報繳納營業(yè)稅等。現(xiàn)在出現(xiàn)的零首付、低首付促銷活動中，不足國家規(guī)定的首付比例的金額，由房開公司墊資，但是房開公司補足首付比例的款項不進入預收賬款，只記在其他應收款中。該行為實際是兩個經(jīng)濟業(yè)務，房開公司借錢給購買者，購房者低首付進行購房。房開公司的墊資和購房者的實際出資都應作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。視同銷售行為是否繳納營業(yè)稅，以及視同銷售價格是如何確定也是常見的重大風險之一。

2、預售收入未按規(guī)定申報繳納企業(yè)所得稅的情況較為常見。企業(yè)預收尚未完工的開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。在實際納稅評估業(yè)務中出現(xiàn)未按規(guī)定計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額或者直接計入營業(yè)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，配比營業(yè)稅金及附加一并計入企業(yè)所得稅計算的情況時有發(fā)生。

3、未按規(guī)定分類預繳土地增值稅的情況時有發(fā)生。未區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品類型都只按1%預繳土地增值稅，導致未足額預繳土地增值稅的情況較為嚴重。

(六)竣工驗收備案階段

取得竣工備案表表示該建筑物可以投入使用，這在房開企業(yè)是會計核算和稅務處理的分水嶺。在會計核算上，此節(jié)點是存貨達到預計可使用狀態(tài)的標準形式，利息等費用資本化和費用化處理的分水嶺。在稅務處理上，此節(jié)點是將銷售收入分為未完工產(chǎn)品收入和已完成產(chǎn)品收入的分水嶺。

(七)交房階段

交房是房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)產(chǎn)品交付給業(yè)主的行為。交房后，房屋毀損、滅失的風險由買方承擔，所有權(quán)相關的主要風險轉(zhuǎn)移。這是房開企業(yè)確認銷售收入、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，配比營業(yè)稅金及附加的節(jié)點。同時這也是房開企業(yè)土地使用稅等相關稅種納稅義務終止的時間節(jié)點。

二、常見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅爭議

1、預繳企業(yè)所得稅時，預售收入的營業(yè)稅金及附加能否稅前扣除。這個問題本不該存在爭議，因為預售收入在會計核算上是計入預收賬款，不能計收入，則不能結(jié)轉(zhuǎn)成本，不能匹配營業(yè)稅金及附加，對應繳納的營業(yè)稅金及附加應計入“應繳稅金”科目。即是企業(yè)所得稅稅前扣除時，其預收賬款對應的營業(yè)稅金及附加不體現(xiàn)在營業(yè)稅金及附加科目，不影響會計利潤的核算，只按預計計稅毛利率計算預計毛利額計入當期應納稅所得額。預收賬款對應的營業(yè)稅金及附加不能扣除。企業(yè)會計不遵守會計相關規(guī)定，直接將預收賬款對應的營業(yè)稅金及附加計入“營業(yè)稅金及附加”科目，在企業(yè)所得稅計算時稅前扣除是錯誤的。

2、土地使用證已辦理，但因拆遷等問題政府未按合同約定時間交付土地，土地使用稅納稅義務發(fā)生時間有爭議。

3、地下車位、車庫的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)帶來的涉稅爭議。地下車位車庫的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，導致房開企業(yè)處置地下車位、車庫行為是租賃行為、轉(zhuǎn)租行為或者銷售行為無法確定，從而無法就其涉稅情況進行明確。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理面臨的問題

(一)信息不對稱較為嚴重

企業(yè)財務對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況信息掌握全面，而稅務機關現(xiàn)有的數(shù)據(jù)只有企業(yè)的財務報表、納稅申報數(shù)據(jù)，加上現(xiàn)在要求的建安項目登記、不動產(chǎn)項目登記，稅務人員掌握信息仍然不完整、不及時，甚至不準確的情況經(jīng)常出現(xiàn)。信息不對稱嚴重制約了稅務機關對納稅人的風險分析和風險識別，降低了風險應對的效率，是整個風險管理工作取得突破的瓶頸。

(二)第三方信息匱乏而未發(fā)揮較大的作用

國土、規(guī)劃、住建和房管、銀行、消防等部門擁有房開企業(yè)大量的涉稅信息和數(shù)據(jù)，但是基層稅務機關通常是有需要就去相關部門調(diào)取一下，第三方信息獲取的機制和渠道未正常建立，以致于第三方信息匱乏的局面持續(xù)多年未能取得實質(zhì)性改變，第三方信息中很多可以直接判斷涉稅事宜的數(shù)據(jù)未能真正發(fā)揮其蘊藏的巨大作用。

(三)風險應對中案頭分析和實地核查存在困難

稅務人員掌握的信息不充分、不完整、不真實，案頭分析沒有針對性，準確性較低，往往不能發(fā)現(xiàn)真正隱藏的重大涉稅風險，風險應對無法取得較好的成績。實地核查中除了排查案頭分析的風險外，也要關注案頭分析未發(fā)現(xiàn)的風險，因而實地核查是個非常關鍵的工作。然而實地核查目前存在的困難有:房開企業(yè)財務管理混亂，會計核算不規(guī)范，賬目不全，納稅人不配合，不提供相關資料或拖延敷衍等，使得實地核查工作無法取得實效。

(四)稅務人員業(yè)務水平參差不齊

房開企業(yè)的風險管理要求稅務人員不僅要熟悉稅收政策法規(guī)，還有具備一定的會計基礎知識。稅務人員還需要加強會計知識的學習。風險應對在很多情況下已經(jīng)要求稅務人員要對企業(yè)的會計科目、會計分錄進行分析、核查?，F(xiàn)在的風險管理特別是風險應對，能夠真正深入核查會計科目、會計分錄的很少，一個企業(yè)的風險管理未能達到整體、全局、系統(tǒng)的管控。

(五)建安工程掛靠現(xiàn)象嚴重，建安企業(yè)管控力量較弱，房開企業(yè)虛增建安成本現(xiàn)象較為普遍

建安企業(yè)賬目不健全，核算不規(guī)范，稅務機關對其企業(yè)所得稅過多使用核定征收方式，使得掛靠工程現(xiàn)象較為普遍，從而引發(fā)了房開企業(yè)虛增建安成本，將利潤轉(zhuǎn)移到建安企業(yè)，少繳稅款的風險。

(六)房開企業(yè)企業(yè)所得稅匯算清繳有待加強，土地增值稅清算工作有待深入開展

在以往的風險應對實踐中，總結(jié)出許多涉稅金額較大的風險都可以通過加強企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算工作來發(fā)現(xiàn)和控管。這兩項工作幾乎涉及了房開企業(yè)的全部開發(fā)環(huán)節(jié)，做好這兩項工作有利于房開企業(yè)整體和全局上的風險管控。目前的實際情況是:企業(yè)所得稅匯算清繳工作有待加強，而土地增值稅清算工作是全國性難題，進展緩慢。

(七)房開企業(yè)稅收籌劃增強

房開企業(yè)稅收籌劃的意識不斷增強，稅政法規(guī)研究水平和稅收籌劃能力不斷提高，給稅務機關強化房開行業(yè)稅收征管帶來了很大的挑戰(zhàn)。

四、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理工作水平

(一)強化“構(gòu)建稅收共治格局”工作的貫徹落實

傳統(tǒng)征管模式下信息不對稱等造成管理的被動性和局限性，是稅收征管針對性、有效性不強的主要原因。構(gòu)建稅收共治格局，要以信息交換與共享為重點，實現(xiàn)涉稅信息的高度聚合。稅收共治格局，實際上就是綜合治稅的升級版。各地稅務機在綜合治稅上都做出過積極的探索，也取得不少的成績，然而大都止步于運動式、人海戰(zhàn)術(shù)式的短期效果。稅收共治必然要以信息交換和共享，構(gòu)建稅收大數(shù)據(jù)平臺為重點，實現(xiàn)涉稅信息的高度聚合，才能事半功倍，并且形成長效機制。房開企業(yè)的征管應從以下三個方面將“構(gòu)建稅收共治格局”落實到位，提高房開企業(yè)風險管理水平。

1、加強涉稅數(shù)據(jù)、信息報送質(zhì)量建設工作。對房開企業(yè)報送的建安項目、銷售不動產(chǎn)項目信息、財務報表、申報表等涉稅數(shù)據(jù)質(zhì)量嚴格要求，加強審查。對報送數(shù)據(jù)、信息不及時、不完整、不準確的納稅人給予處罰，以期扭轉(zhuǎn)長期以來形成的隨意報送虛假信息、數(shù)據(jù)的局面，保證涉稅數(shù)據(jù)、信息的質(zhì)量，為做好風險管理工作打下基礎。

2、加強信息收集，注重第三方信息的采集和利用，著力解決信息不對稱問題。重視財務報表的分析，盡快建立多方位、多渠道獲取企業(yè)信息的機制，因?qū)ζ髽I(yè)的信息掌握得越多，對涉稅風險的分析越準確。強化房開企業(yè)的實時動態(tài)風險監(jiān)控，強化數(shù)據(jù)分析，關注納稅申報臺賬比對，監(jiān)控重點涉稅事項和環(huán)節(jié)，不斷提高房開企業(yè)風險管理水平。

3、建立檢查取證司法保障機制。實務工作中的難點之一就是調(diào)查取證環(huán)節(jié)納稅人不配合，消極抵抗，故意推諉敷衍，稅務機關無法順利拿到一手的、直接的涉稅資料，后續(xù)的工作就很難展開。應協(xié)調(diào)建立協(xié)稅護稅的司法保障機制，為檢查取證工作創(chuàng)造良好的條件。

(二)充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+稅務”在稅收風險管理方面的重要作用

《中國稅務報》指出:互聯(lián)網(wǎng)+稅務”的建設重點是以提高服務質(zhì)量和風險管理效能為目標，而不是原有業(yè)務職能流程增減或再造。用信息技術(shù)實現(xiàn)改造稅收業(yè)務是稅收信息化初期的任務，同時又是一個長期持續(xù)跟進的過程，但這不是“互聯(lián)網(wǎng)+稅務”的建設重點?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+稅務”建設重點是:采取多種方式(自建、租賃、購買服務等)，構(gòu)建基于申報數(shù)據(jù)、部門共享數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)的大數(shù)據(jù)和云計算平臺;開發(fā)和應用讓納稅人更便捷辦稅的各類智能終端，特別是移動智能終端;集成和應用以提高稅收風險管理效能為目標的各種智能分析、應對工具。

充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+稅務”的大數(shù)據(jù)和云計算平臺，提高稅收風險指標的針對性、風險識別準確性、風險應對高效性，使整個房開企業(yè)風險管理水平取得質(zhì)的飛躍是基層稅務局機關努力的一個方向。

(三)積極探索“后金三時代”房開企業(yè)新的風險管理模式

“金三期”系統(tǒng)上線后，稅收征管日常事務大部分前移到征收分局，同時稅源分局轉(zhuǎn)變?yōu)轱L險管理分局，納稅評估分局轉(zhuǎn)變?yōu)橹攸c稅源風險管理分局，權(quán)責劃分逐步明確為:征收分局應對輕微風險，風險管理分局應對一般風險，重點稅源管理分局應對重大風險，稽查局“專司偷、逃、抗、偏”的風險應對格局。將基層稅收管理員從日常事務中解脫出來，重點工作轉(zhuǎn)為風險管理，基層稅務機關要主動迎接這一變化，轉(zhuǎn)變管理理念，創(chuàng)新管理方式，不斷探索總結(jié)該行業(yè)的風險管理規(guī)律，探索出一套行之有效的、新的風險管理模式。在風險應對過程中，機關實體化要以風險分析為主要內(nèi)容，以征管科技部門為主導，其他部門相配合的方式取得進展。要強化實地核查。實地核查是排查案頭分析產(chǎn)生的涉稅疑點的重要過程，同時也是發(fā)現(xiàn)新的、案頭分析不能發(fā)現(xiàn)的疑點的過程。因此，一定要強調(diào)該過程的不可或缺，也一定要強調(diào)該過程不僅限于案頭分析發(fā)現(xiàn)的疑點。實地核查應該是一個全面核查、深入核查的過程。很多理論研究指出，風險管理應以案頭分析為重點，不提倡下戶執(zhí)行稅收檢查。然而，以目前的工作實際，稅務機關掌握的涉稅信息不完整、不充分、不準確，案頭分析不是“盲人摸象”就是“隔鞋搔癢”，風險分析的針對性和有效性不高，實地檢查有其不可替代的作用。只能說案頭分析就能發(fā)現(xiàn)重大涉稅疑點，不再需要下戶檢查是我們努力的方向。

(四)強化行業(yè)會計基礎知識和新稅政法規(guī)的學習

會計基礎知識是房開行業(yè)甚至所有行業(yè)風險管理工作取得實效的基礎，會計基礎知識掌握不夠，不對會計科目、會計分錄等進行分析，整個風險管理工作將停留在不夠深入的、淺嘗輒止、流于表面和形式的怪圈?；鶎佣悇崭刹恳厡W邊用，邊用邊學，勤學好問，善于思考，努力提高自身的會計水平。要隨時關注國家稅務總局網(wǎng)站上發(fā)布的最新的政策法規(guī)，及時更新自己的稅政法規(guī)知識，與時俱進，提高自身業(yè)務水平。同時，要注重實踐，密切關注房開企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營動態(tài)，深入了解房開企業(yè)各種稅收籌劃手段，在與房開企業(yè)不斷的交鋒實踐中提高自己。

(五)強化房開企業(yè)建安成本的控管力度

確定房開企業(yè)建安成本預警指標，強化建安企業(yè)的所得稅匯算清繳工作，加強房開企業(yè)建安成本風險應對，堵塞虛開建安發(fā)票、虛增建安成本的征管漏洞。

1、對建安企業(yè)慎用企業(yè)所得稅核定征收方式，督促建安企業(yè)建立健全財務核算制度，按規(guī)定建賬和核算，加大稅務檢查力度，對未按規(guī)定建賬的企業(yè)依《征管法》從重處罰。最好能明確規(guī)定建安企業(yè)企業(yè)所得稅除特殊情況外不得使用核定征收方式征收。加強建安企業(yè)所得所預繳和匯算清繳的管理。從整個鏈條的下游堵住虛開建安發(fā)票、虛增建安成本的征管漏洞。

2、在廣泛調(diào)研的基礎上確定房開企業(yè)建安成本預警區(qū)間，將該指標作為風險識別的重要指標，按流程發(fā)起風險應對，密切關注風險應對結(jié)果，提高風險應對效率。

3、實際的風險應對過程中注重審核工程施工合同、發(fā)票、工程進度驗收報告、決算報告、監(jiān)理報告、審計報告的細節(jié)內(nèi)容是否一致和準確。對工程項目決算不及時、存在關聯(lián)方交易、預付款大大超過合同價款的房開企業(yè)應深入核查。

4、跟蹤資金流動，核查已經(jīng)取得入賬的票據(jù)是否有資金的實際支付，著重核查是否存在虛開發(fā)票和資金空轉(zhuǎn)的行為。大額資金的流動，有必要將下游建安企業(yè)一并納入風險應對，將資金的流動核查到底。

5、學習必要的建筑工程造價審核技術(shù)，如遇重大風險事件時，也可以聘請專業(yè)的工程造價師進行評估，再與企業(yè)賬面數(shù)據(jù)逐項逐條對比審核。

(六)強化企業(yè)所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作

基層稅務機關應逐步深入企業(yè)所得稅匯算清繳工作，即使考慮風險轉(zhuǎn)移，有中介機構(gòu)出具了所得稅匯算清繳報告，也要抽調(diào)人手到企業(yè)做核查，一方面便于審核中介機構(gòu)報告的準確性，另一方面便于深入掌握企業(yè)各項涉稅事項。因為從以往的實際工作經(jīng)驗看，中介機構(gòu)在出具企業(yè)所得稅匯算清繳報告時發(fā)現(xiàn)其他稅種的涉稅事宜，是不會在報告中體現(xiàn)的。土地增值稅清算是一個全國性難題，國家稅務總局層面不就具體的事情進行明確，各級稅務機關因風險和責任問題也不敢擅自明確具體的處理細則，導致土地增值稅清算工作遲遲無法取得進展。然而，如果這兩個稅種的工作做好了，該行業(yè)的稅收風險將大大降低。要提高房開企業(yè)的征管水平，這兩件事是繞不開的。

(七)加強預判，適應新稅政的變化

加強財稅體制改革政策預判及解讀，主動適應建安營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅納入“營改增”后稅源結(jié)構(gòu)發(fā)生的深刻變化

房開企業(yè)稅種管理重點轉(zhuǎn)向企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等稅種，基層稅務機關應及早探索出適應稅制改革后稅源結(jié)構(gòu)變化的稅收風險管理方式。

［1］趙新平.“互聯(lián)網(wǎng)+稅務”的是與不是服［EB/OL］.http://www.ctaxnews.net.cn/html/2015-07/24/nw.D340100zgswb_20150724_3-10.htm.

［2］蔡少優(yōu).房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查實務與案例［M］.北京:中國市場出版社，2014.

［3］樊劍英.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務與風險防范［M］.北京:大連出版社，2012.

F810.423

A

1008-4614-(2016)02-0003-05

2016-3-16

梁冰(1987—)，女，貴州貞豐人，貴州興義市地稅局二分局(納稅評估分局)副局長，長沙稅務干部學院2016年貴州省地稅局稅收征管科技骨干人才遞進式班學員。