中國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式及發(fā)展對策研究

呂淑琪

（長江大學(xué)，湖北荊州434023）

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中國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式及發(fā)展對策研究

呂淑琪

（長江大學(xué)，湖北荊州434023）

摘要：我國養(yǎng)老問題日漸凸顯并越來越嚴(yán)峻，養(yǎng)老地產(chǎn)開始成為一種為老年人提供更人性化服務(wù)的新模式。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式主要有綜合性養(yǎng)老社區(qū)模式、在社區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應(yīng)服務(wù)設(shè)施、度假型養(yǎng)老社區(qū)模式、醫(yī)療養(yǎng)老模式。從老年人口數(shù)量、老有所養(yǎng)觀念、老年事業(yè)發(fā)展角度看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)前景較好。從開發(fā)商、政府、從業(yè)人員角度主要存在開發(fā)經(jīng)營問題、缺乏政策扶持和服務(wù)人員素質(zhì)低的問題。針對以上問題主要有完善政策制度、加大資金投入、提升服務(wù)質(zhì)量三種對策建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；開發(fā)模式；發(fā)展前景；對策研究

一、養(yǎng)老地產(chǎn)及在國外的發(fā)展

養(yǎng)老地產(chǎn)狹義來講就是將養(yǎng)老主題與地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，針對老年人提供的住宅產(chǎn)品。廣義上來說，則是集適老住宅服務(wù)性和商業(yè)地產(chǎn)盈利性為一體，綜合了產(chǎn)品研發(fā)、醫(yī)療服務(wù)、地產(chǎn)運營、物業(yè)管理等多種業(yè)態(tài)的綜合性地產(chǎn)產(chǎn)品。[1]養(yǎng)老地產(chǎn)消費群體的特殊性要求其產(chǎn)品設(shè)計必須滿足適老化，適老化設(shè)計是養(yǎng)老地產(chǎn)與其它地產(chǎn)項目的差異性。養(yǎng)老地產(chǎn)的居住、醫(yī)療、康復(fù)、餐飲、休閑娛樂等配套設(shè)施要滿足老年人生理特點和心理需求。

中國的養(yǎng)老地產(chǎn)根據(jù)現(xiàn)實國情借鑒了發(fā)達(dá)國家成熟的老年住宅發(fā)展經(jīng)驗，主要是德國、美國、日本等生產(chǎn)力水平發(fā)達(dá)、社會保障體系健全，擁有“先老后富”背景的國家。其中，德國老年住房主要以“照料護(hù)理式住宅”為主，美國有五種模式：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)老社區(qū)，日本則是在宅養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老和“兩代居”模式。[2]西方國家崇尚獨立自由家庭觀念以小家庭為主，而東方國家發(fā)揚敬老愛幼傳統(tǒng)美德習(xí)慣多代同堂，文化觀念和主體家庭結(jié)構(gòu)的不同使東西方老年住房模式具有明顯不同。

二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式

雖然我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于剛起步階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項目不多，還未形成固定的發(fā)展模式。但根據(jù)北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人民生活水平較高的城市的一批養(yǎng)老地產(chǎn)項目，可以總結(jié)出國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要的開發(fā)模式。

（一）綜合性養(yǎng)老社區(qū)模式

綜合性養(yǎng)老社區(qū)是一種不僅為老年人提供居住建筑還為老年人配備各種類型配套設(shè)施的居住類型模式。因此，綜合性養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，為了避免受到城市土地資源緊張的限制，通常選址在環(huán)境較好的城市近郊或郊外，并且以低密度的開發(fā)形式來與郊外環(huán)境保持協(xié)調(diào)，減少對周圍環(huán)境的破壞。綜合性養(yǎng)老社區(qū)能針對不同身體狀況的老人提供服務(wù)場所，主要包括養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護(hù)理機構(gòu)等。[3]除了提供良好的住宅條件和環(huán)境，還配備了為老年人生活提供便利的完善的公共設(shè)施，主要包括老年活動中心、老年醫(yī)院、老年大學(xué)等，不僅讓老年人老有所居，還讓老年人老有所學(xué)。

（二）在社區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應(yīng)服務(wù)設(shè)施

此類模式主要是指在新建大型社區(qū)時，專門規(guī)劃區(qū)域建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)，或是在普通社區(qū)中配建老年公寓、老少戶住宅、老人專用住宅等各類養(yǎng)老產(chǎn)品。[3]養(yǎng)老組團(tuán)一般是多個規(guī)模較小的居住組團(tuán)，與社區(qū)中其他組團(tuán)實現(xiàn)資源共享，減少公共配套設(shè)施的建設(shè)。[4]老年公寓，即在社區(qū)中針對無限制的老人有專門的樓棟，通常單獨管理。老少戶住宅，是將同一家庭的老年人和子女分開，分別住在同一單元上下層或同樓層相鄰的兩套住宅里。[5]老人專用住宅，則是在一般樓棟中選擇部分套型，考慮老年人的生活細(xì)節(jié)、心理需求進(jìn)行適老化設(shè)計后專門為老年人使用。這類開發(fā)模式優(yōu)點在于老人能夠居住于“混齡”社區(qū)，與自己子女相鄰或相近，不僅能保持與外界的聯(lián)系還能與子女相互照顧，因此又稱為多代親情開發(fā)模式。

（三）度假型養(yǎng)老社區(qū)模式

度假型養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合旅游業(yè)、養(yǎng)生資源開發(fā)的新型創(chuàng)意模式。[6]這類項目選址時會更注重當(dāng)?shù)厝宋膬?nèi)涵和風(fēng)景資源，養(yǎng)老社區(qū)會根據(jù)自身資源特色加入長壽、養(yǎng)生、康復(fù)文化理念，搭配相應(yīng)的養(yǎng)生、康復(fù)服務(wù)，如溫泉水療、農(nóng)業(yè)種植、果蔬采摘等。因此，此類開發(fā)模式多集中在生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人的具有豐富的風(fēng)景資源和特色的文化風(fēng)俗的地區(qū)，如海南、云南、廣西等地區(qū)。相對于其他幾種養(yǎng)老社區(qū)提供長期的住宅，度假型養(yǎng)老社區(qū)的居住形式則具有時令特征，老年人通常根據(jù)自身時間安排，選擇一年當(dāng)中的某個季節(jié)或時段來此居住。

（四）醫(yī)療養(yǎng)老模式

醫(yī)療養(yǎng)老模式是通過將養(yǎng)老機構(gòu)如專門的護(hù)理院與醫(yī)療機構(gòu)如中醫(yī)、康復(fù)醫(yī)院、老年病醫(yī)院等相結(jié)合，使養(yǎng)老項目能利用醫(yī)療機構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資源，服務(wù)對象為高齡、有疾病或者慢性病康復(fù)等需要較高護(hù)理程度的老人的一種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式。為構(gòu)建健康養(yǎng)老服務(wù)體系，養(yǎng)老社區(qū)建在醫(yī)院附近或條件成熟的養(yǎng)老機構(gòu)通過內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)如開設(shè)衛(wèi)生所、醫(yī)務(wù)室等途徑來引入優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源促進(jìn)養(yǎng)老機構(gòu)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)水平，從而使老人感覺居住安全可靠有保障。另一方面，醫(yī)療機構(gòu)除了對住養(yǎng)老人看病采取優(yōu)先和優(yōu)惠政策，同時為養(yǎng)老機構(gòu)護(hù)理人員提供技能培訓(xùn)與專業(yè)化管理指導(dǎo)，有助于養(yǎng)老機構(gòu)醫(yī)療服務(wù)能力的提升。

三、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景

作為新興事業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)，其發(fā)展前景將影響發(fā)展程度，從老年人口數(shù)量、老有所養(yǎng)觀念、老年事業(yè)發(fā)展角度來看養(yǎng)老地產(chǎn)在我國具有良好發(fā)展前景。

（一）老齡人口數(shù)量急劇增加，養(yǎng)老社區(qū)市場悄然形成

我國總?cè)丝跀?shù)量基數(shù)大，老年人口占世界老齡人口數(shù)比例超過20%。從1999年60歲以上人口達(dá)到1.29億占總?cè)丝诒壤^10%開始[7]，我國就進(jìn)入老齡化社會，至2015年老年人口已占總?cè)丝诒壤?6%。老年人口數(shù)量迅猛增加，預(yù)計往后20年每年新增老年人口數(shù)達(dá)到600萬，每年將有18-30萬老人需要養(yǎng)老機構(gòu)，而目前全國養(yǎng)老機構(gòu)床位嚴(yán)重缺乏。就近來說，近五年老齡化問題會更為嚴(yán)峻，因為80年代出生的子女的父母在近五年年齡將達(dá)到60-65歲。按專家測算，未來五年每年養(yǎng)老機構(gòu)床位需要新增25萬張，在目前床位缺乏的基礎(chǔ)上，需要建425萬張，而折合成老年公寓套數(shù)則需要建283萬套。中國龐大的老齡化人口規(guī)模是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

（二）家庭結(jié)構(gòu)變遷，老有所養(yǎng)觀念轉(zhuǎn)變

養(yǎng)兒防老是我國傳統(tǒng)思想，但是計劃生育制度的執(zhí)行使我國出現(xiàn)了越來越多的一對夫妻贍養(yǎng)四個老人，撫養(yǎng)一個小孩的“四二一”家庭致使此觀念有所轉(zhuǎn)變。社會競爭激烈，子女在面對高強度的工作壓力的同時要花費精力注重孩子的培養(yǎng)，難免無暇顧及父母的老年生活。另一方面，現(xiàn)代社會子女由于生計和工作原因，大多與父母生活在不同城市，即使生活在同一城市也沒生活在一起，出現(xiàn)很多空巢老人和獨居老人。老人在物質(zhì)生活得到保障的前提下，出現(xiàn)了更高的精神需求，以房養(yǎng)老的觀念、異地養(yǎng)老的觀念也開始出現(xiàn)。沒有時間陪伴老人的子女也愿意讓老人在養(yǎng)老機構(gòu)獲得專業(yè)照顧和精神上的滿足。

（三）經(jīng)濟(jì)水平提高，老年事業(yè)蓬勃發(fā)展

從經(jīng)濟(jì)角度看待老年群體，其中一部分人在離職退休后擁有一定積蓄，加上國家政策對退休金的不斷增加，使部分老年人成為富有群體。與此同時，養(yǎng)老事業(yè)也迅速發(fā)展且涉及領(lǐng)域較多，包括養(yǎng)老住宅和設(shè)施建設(shè)、生活用品、醫(yī)療服務(wù)、金融保險、教育、文化休閑等各領(lǐng)域。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老事業(yè)的重要組成部分，不僅鏈接了以上各領(lǐng)域能帶動其它領(lǐng)域的發(fā)展，其住宅建設(shè)又滿足了衣、食、住、行基本需求的“住”，而人的心理有了“住”才有家的感覺，給人購買住宅的心理暗示。據(jù)預(yù)測，老年群體中可用于購置住宅的資金總額在五年后將達(dá)到2．8萬億元，十五年后會突破7．3萬億元。這將促進(jìn)我國潛在需求的老齡化市場向有支付能力的有效市場的轉(zhuǎn)化。

四、中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中的問題分析

盡管前景大好，但是敢于嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商較少，大多處于觀望狀態(tài)，成功的項目更是鳳毛麟角。從開發(fā)商、政府和服務(wù)人員三個角度總結(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題如下。

一是開發(fā)經(jīng)營問題，前期投資高，后期盈利少。養(yǎng)老地產(chǎn)項目旨在為老年人創(chuàng)造舒適便利的安享晚年環(huán)境，因此其從設(shè)計、施工、裝修直至后期運營都需要投入大量資金。然而居家養(yǎng)老觀念在我國根深蒂固沒有根本改變，持有型養(yǎng)老公寓發(fā)展目前還不能成為主流，另外從已建成的養(yǎng)老住宅項目來看后期銷售較困難且經(jīng)營收益幾乎沒有利潤。這對于以地產(chǎn)項目實現(xiàn)盈利為目的的房企要求較高，需要巨大的決心和強大的經(jīng)濟(jì)實力。開發(fā)和經(jīng)營問題使很多開發(fā)商望而止步。

二是缺乏政府政策支持和統(tǒng)一規(guī)劃。近年來國家和和政府為建設(shè)社會養(yǎng)老服務(wù)體系出臺了不少政策，但是關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)政策還存在著很多問題。首先用地指標(biāo)沒有長期規(guī)劃。建設(shè)一個養(yǎng)老社區(qū)需要大面積土地，而養(yǎng)老地產(chǎn)土地性質(zhì)多為居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，成本高昂使不少地產(chǎn)企業(yè)卻步不前，需要政府對養(yǎng)老地產(chǎn)土地有明確定性和優(yōu)惠政策。[8]其次規(guī)劃層面對發(fā)展居家、社區(qū)、機構(gòu)等社會養(yǎng)老體系的建設(shè)缺乏整體性和連續(xù)性，同時存在區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，布局不合理的問題。[9]另外，老年人貸款購房存在年齡等條件限制，消費活動缺乏銀行等金融機構(gòu)的經(jīng)融支持。除此之外，國家出臺的一些優(yōu)惠政策很多停留在表面沒有落實到位。

三是缺乏專業(yè)管理團(tuán)隊，服務(wù)人員素質(zhì)低。首先，多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)聘用的管理人員缺乏專業(yè)知識，要有效抓住客戶群，需要規(guī)范的服務(wù)，合理的成本控制和固定的經(jīng)營模式，就需要專業(yè)的服務(wù)公司和具備專業(yè)知識的管理人員來管理經(jīng)營。另外，一些養(yǎng)老機構(gòu)里的服務(wù)人員素質(zhì)偏低，對于老年人的基本生活護(hù)理缺乏技術(shù)培訓(xùn)，還有部分護(hù)理人員僅僅是讓老年人的衣、食、住、行基本需求得到滿足，只負(fù)責(zé)老年人吃好、喝好、住好，而忽略了老年人精神慰藉和心理感受，沒有達(dá)到對老年人生理和心理雙重呵護(hù)的要求。

五、中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國雖然符合現(xiàn)實國情，但又存在諸多發(fā)展困難。養(yǎng)老地產(chǎn)涉及政府、開發(fā)商、專業(yè)的管理服務(wù)團(tuán)隊三個核心角色，惟有三者積極配合，養(yǎng)老地產(chǎn)項目才能可行。對于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問題，提出幾點建議。

（一）完善政策制度，規(guī)范市場運行

充分認(rèn)識社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)對于構(gòu)建社會主義和諧社會的重要意義，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入長期規(guī)劃并加強規(guī)劃實施的監(jiān)督。對于居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)政府部門要制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建立相應(yīng)的認(rèn)證體系，同時健全相關(guān)法律法規(guī)，保障養(yǎng)老服務(wù)市場規(guī)范運行。[10]對于制定的土地供應(yīng)、財政補助、社會保險、醫(yī)療等相關(guān)扶持政策要落實到位。

（二）探索融資渠道，加大資金投入

一方面政府部門要對養(yǎng)服務(wù)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，建立長效機制。如將養(yǎng)老機構(gòu)保障所需經(jīng)費列入財政預(yù)算，增加對養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)及建設(shè)項目的信貸投入，通過補助和貼息等方式支持民間資本投資發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項目等。[11]另一方面，開發(fā)商要積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)市場融資渠道。如將養(yǎng)老地產(chǎn)與保險公司大膽結(jié)合，延伸養(yǎng)老地產(chǎn)的金融鏈。[12]養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式中提到的將養(yǎng)老地產(chǎn)與教育機構(gòu)、醫(yī)院并設(shè)等模式也是一種整合資源，增強養(yǎng)老地產(chǎn)對于社會資本的吸引力以及保障盈利的方式。

（三）加快人才培養(yǎng)，提升服務(wù)質(zhì)量

對養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員采取上崗培訓(xùn)制度。如通過對從業(yè)人員開展老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理、營養(yǎng)和心理等方面課程培訓(xùn)并仿照學(xué)校教育舉行考試選擇專業(yè)人才的方式提高從業(yè)人員職業(yè)道德、業(yè)務(wù)技能和服務(wù)水平。[13]同時鼓勵大專院校學(xué)生如護(hù)理專業(yè)、心理學(xué)等專業(yè)學(xué)生假期參加養(yǎng)老服務(wù)志愿者行動。另一方面，可通過運用現(xiàn)代科技成果如社區(qū)熱線電話、呼叫系統(tǒng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)等形式構(gòu)建社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)平臺，提高服務(wù)效率和管理水平。[14]

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