老房兇猛

方王洋

2015年，北京二手房市場贏得了“滿堂紅”。在這一年間，哪些區(qū)域的二手房價(jià)格飛速飆升？哪些區(qū)域又是全年備受關(guān)注的熱點(diǎn)？跟著成交數(shù)據(jù)按圖索驥，來看看2015年北京二手房那些漲得最猛的樓盤、區(qū)域。

一年成交近20萬套

國家統(tǒng)計(jì)局1月18日公布的全國70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)顯示，2015年12月，北京二手住宅價(jià)格同比上漲20.8%，漲幅居全國第二，僅次于深圳。

來自中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示了12月北京二手房的火熱程度。鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年12月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為2.3萬套，環(huán)比上升35.5%，同比上升57.4%，成交均價(jià)為3.7萬元/平米，環(huán)比上漲1.1%，同比上漲5.98%。

北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年北京二手房成交套數(shù)近20萬套，相比2014年增長近一倍，是新房成交量的近3倍。

成交量增長的同時(shí)，二手房的成交價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，2015年北京二手房成交均價(jià)為38147元/平方米，同比上漲5.5%，漲幅平穩(wěn)。

多重利好促成量價(jià)齊增

在剛過去的一年里，北京樓市依托一系列市場利好，保持了量價(jià)齊增的大勢。尤其是營業(yè)稅五改二、公積金放松等政策不斷釋放購房需求入市，推動(dòng)了天通苑等傳統(tǒng)剛改、剛需片區(qū)二手房成交。而大興受第二機(jī)場、通州受行政副中心等規(guī)劃利好影響，區(qū)域二手房價(jià)格漲幅出現(xiàn)較大增長。

“從去年9月份起，前來咨詢的客戶明顯多起來，帶看量也成倍增長。”昌平天通苑一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人小陳表示，“自從5改2政策出臺(tái)后，剛需剛改客戶就加速涌入天通苑，眼下天通苑成交的主要是大兩居和三居戶型?！睋?jù)介紹，12月，僅天通苑北二區(qū)的門店就成交了超20套房源，是2014年同期的3倍多，但成交價(jià)格在2萬-2.2萬元/平方米之間，與一年前相比幾乎沒什么變化。

“教改”之下學(xué)區(qū)房依舊堅(jiān)挺

值得注意的是，伴隨著北京“教改”的深入推進(jìn)，學(xué)區(qū)房依舊保持堅(jiān)挺，也在一定程度上推高了部分區(qū)域的成交。尤其進(jìn)入年底以來，選擇學(xué)區(qū)房的家長再次開始了選房征程，在二手房整體火熱的背景下，學(xué)區(qū)房區(qū)域再次迎來暖冬。

鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，學(xué)區(qū)房不僅成交火熱，價(jià)格更是一路走高。在去年成交均價(jià)漲幅排名前十的小區(qū)里，除了北無宿舍位于海淀區(qū)外，其余9個(gè)項(xiàng)目都位于西城區(qū)，且均為宏廟小學(xué)、育民小學(xué)等優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)房。

西城 9個(gè)小區(qū)漲幅超40%

鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年12月西城區(qū)二手房成交均價(jià)為65815元/平方米，環(huán)比增長5.06%，同比2014年12月上漲了20.38%，位居各行政區(qū)月價(jià)格漲幅之首。

偉業(yè)我愛我家市場研究院表示，分區(qū)域來看，受教育、醫(yī)療等配套資源集中等方面的影響，北京各區(qū)域二手住宅市場表現(xiàn)出明顯的差異。2015年西城區(qū)整體二手房漲幅為6.5%，位居各行政區(qū)價(jià)格漲幅第二位。

鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，最近一年來北京二手房成交均價(jià)漲幅最大的十個(gè)項(xiàng)目中，宏匯園小區(qū)以69.86%的年漲幅位居排行首位，成交均價(jià)高達(dá)128524元/平方米。

近日，記者來到位于西城區(qū)金融街區(qū)域的宏匯園小區(qū)。記者發(fā)現(xiàn)，在二手房漲幅TOP10榜單上排名第三的豐匯園，與宏匯園小區(qū)僅相隔一條什坊小街。近一年時(shí)間里，豐匯園小區(qū)的成交均價(jià)漲幅也高達(dá)47.77%，達(dá)到125547元/平方米，與宏匯園小區(qū)不相上下。

由于臨近金融街，宏匯園和豐匯園周邊的交通、配套非常成熟，金融街、北京協(xié)和醫(yī)院、西單商場、百盛購物中心等都位于步行范圍內(nèi)。但談到兩個(gè)小區(qū)價(jià)格猛漲的原因，小區(qū)周邊中介門店的經(jīng)紀(jì)人都提到了“學(xué)區(qū)房”這個(gè)緣由。

“西城區(qū)的入學(xué)政策越來越嚴(yán)格，要求一套房子6年一個(gè)名額，不少家長提前幾年就挑選學(xué)區(qū)房。事實(shí)上，宏匯園、豐匯園的房齡有十五六年了，居住體驗(yàn)并不算好，買家大多是在金融街上班的，買來給孩子落戶用的?！焙陞R園小區(qū)附近一中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，宏匯園、豐匯園都位于宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)，宏廟小學(xué)是西城的熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)小學(xué)，部分學(xué)生可以直升北京師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)，不少家長是看中這一點(diǎn)才出手的。

記者在走訪中了解到，2015年11月宏匯園小區(qū)成交進(jìn)入小高峰，僅在附近一品牌中介門店就成交了6套，成交單價(jià)從12萬-14萬元不等。而去年9月，宏匯園成交了一套42平方米的一居室，價(jià)格高達(dá)15萬元/平方米。

同樣是受到學(xué)區(qū)房影響，廣外片區(qū)的部分二手房價(jià)格也有明顯回升。片區(qū)里的榮豐2008，因?yàn)槲挥诒本┬W(xué)天寧寺分校學(xué)區(qū)內(nèi)，且房源面積小總價(jià)低，二手房的換手率和成交量都位于片區(qū)前幾名。記者在采訪中得知，在2015年一年間，榮豐2008的二手房價(jià)格上漲達(dá)到20%以上。

而在某學(xué)區(qū)房論壇上，有家長稱，去年榮豐成交了好幾百套房，年底前的兩個(gè)多月就成交了100多套，幾乎都是為孩子落戶上學(xué)而買，已有家長擔(dān)心未來上學(xué)時(shí)被調(diào)劑。記者查看鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，顯示最近90天該小區(qū)已成交了135套。

海淀成交單價(jià)超5萬

在二手房成交均價(jià)漲幅TOP10中，僅有北無宿舍位于海淀區(qū)。記者了解到，北無宿舍位于北京理工大學(xué)附屬小學(xué)學(xué)區(qū)，可直升海淀區(qū)重點(diǎn)中學(xué)北京理工大學(xué)附屬中學(xué)，因此受到家長們的關(guān)注。

“去年12月，北無宿舍成交明顯上升，價(jià)格上漲也很明顯。”北無宿舍小區(qū)附近一中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，去年11月，北無宿舍成交過一套61平方米的兩居室，成交均價(jià)為6.1萬元/平方米。而到了12月底時(shí)，戶型相似的另一套61平方米的兩居室，成交均價(jià)跳至7.1萬元/平方米。

值得注意的是，海淀區(qū)二手房在2015年的漲勢也不容小覷。根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，海淀區(qū)二手房成交均價(jià)為53033元/平米，環(huán)比11月上漲1.83%，同比2014年上漲16.53%。

偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2015年海淀區(qū)的二手房成交均價(jià)漲幅達(dá)到5%，位于北京各行政區(qū)漲幅前列。

記者發(fā)現(xiàn)，在海淀區(qū)的萬柳、中關(guān)村等優(yōu)質(zhì)教育資源集中的片區(qū)，二手房成交均價(jià)已突破6萬元/平方米，乃至7萬元/平方米以上。

在業(yè)內(nèi)看來，除了配套成熟和學(xué)區(qū)房對區(qū)域成交的影響外，新房供應(yīng)稀缺也成為海淀區(qū)二手房升溫的推力之一。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，海淀區(qū)五環(huán)內(nèi)的新增商品房供應(yīng)僅有255套，市場存量僅為854套，跌至近5年來最低點(diǎn)。

事實(shí)上，除了存量供應(yīng)緊張之外，海淀的土地供應(yīng)也很稀缺，今年僅有永豐鎮(zhèn)一宗住宅用地成交。在業(yè)內(nèi)看來，持續(xù)的供應(yīng)緊張和規(guī)劃的利好刺激之下，未來海淀樓市整體將會(huì)長期處于“奇貨可居”的狀態(tài)。

通州“副中心”一年間漲26%

城市副中心傳聞風(fēng)起時(shí)，通州二手房市場一片活躍，房價(jià)自5月起開始一路上漲。

城市副中心傳聞落地時(shí)，通州二手房市場依舊不斷升溫。甚至據(jù)媒體報(bào)道，潞城附近的二手房已到無房可賣的狀況。

在風(fēng)起云落之間，通州限購政策雖然限制住了成交量，并沒有阻擋住通州二手房成交價(jià)的上行。

據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2015年（截至11月），通州的二手房交易量為11885套，較2014年同期大漲91.3%，創(chuàng)2010年以來的新高；成交均價(jià)為22521元/平方米，較2014年上漲5.3%。

而根據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月通州二手房成交均價(jià)為26963元/平米，環(huán)比11月上漲3.01%，同比2014年上漲26.35%。

在通州梨園，二手房市場在冬日里依舊保持著熱度。新通國際花園小區(qū)附近一中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，僅元旦小長假，門店里就成交了2套房源。“平時(shí)這個(gè)時(shí)候我們就準(zhǔn)備搶火車票回家過年了，沒想到今年要忙著帶看?！?/p>

“梨園新通花園小區(qū)的月成交僅在9月份跌到10套以下，最近幾個(gè)月的成交都在15套以上，12月份在25套左右?！痹撝薪榻?jīng)紀(jì)人坦言。

由于二手房市場的持續(xù)火熱，不少業(yè)主也提高了掛牌價(jià)格。

通州臨河里片區(qū)一中介門店經(jīng)理介紹，片區(qū)里集中了一批房齡相對較短的二手房，比如華業(yè)東方玫瑰、金隅七零九零等小區(qū)。業(yè)主對自己的房子和市場都比較有信心，即便不上調(diào)價(jià)格，也是“端著賣”?！案浇幸惶變删邮以疽呀?jīng)談好價(jià)格，結(jié)果當(dāng)天晚上業(yè)主又打電話來表示不賣了。后來詳細(xì)詢問才知道，有其他購房者愿意多出5萬元?！?/p>

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析，傳統(tǒng)的二手房交易都集中在朝陽、海淀、豐臺(tái)，因?yàn)檫@些城市核心區(qū)域有著更完善的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等配套資源。但在通州行政副中心開始建設(shè)，以及積分落戶等利好政策的影響下，通州的教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等各方面配套設(shè)施也將在未來兩三年內(nèi)得到快速完善和升級，與此同時(shí)，在政策引導(dǎo)下，隨著部分企事業(yè)單位遷址通州，也將帶來更多的購房需求，加之通州區(qū)域本來就有規(guī)模龐大的二手房源供應(yīng)，通州的二手房市場在2016年還將小幅升溫。

新年熱度不減 價(jià)格或繼續(xù)上升

進(jìn)入2016年以來，二手房市場熱度不減。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，1月第二周北京市二手住宅共成交6028套，環(huán)比上漲14.7%，創(chuàng)近三年來周成交新高，僅次于2013年3月份。

“以往元旦到春節(jié)前這個(gè)時(shí)段一般都是淡季，我們基本上在店里閑著，準(zhǔn)備回家過年。沒想到今年年底市場這么火，有點(diǎn)兒找到了2013年年底的感覺?！狈角f區(qū)域一品牌中介門店經(jīng)紀(jì)人沈遠(yuǎn)竹（化名）表示。據(jù)悉，由于二手房市場持續(xù)火熱，房客源比持續(xù)下降，出現(xiàn)加價(jià)惜售情況。

同時(shí)，購房者入市步伐仍在加速。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，北京二手住宅業(yè)主成交周期由一個(gè)月前的74天下降至當(dāng)前的64天。鏈家客戶成交周期由11月初的39天下降為當(dāng)前的32天。

鏈家研究院李巧玲表示，北京二手住宅交易節(jié)奏加快，市場參與者對未來市場預(yù)期普遍向好。當(dāng)前市場特征集中表現(xiàn)為成交周期持續(xù)縮短，業(yè)主扛價(jià)心理明顯，未來房屋成交均價(jià)仍有繼續(xù)上升空間。

此外，據(jù)了解，2016年是2010年限購政策滿五年的時(shí)間點(diǎn)，大量被限購政策擋住的非京籍人員即將達(dá)到連續(xù)納稅或社保滿五年的購買條件，也將給市場新增一批購買力。而伴隨著北京新房市場高端化趨勢，剛改、剛需人群或?qū)⑦M(jìn)入二手房市場，今年二手房市場或?qū)⒈３譁囟取?