碧桂園情迷“大馬”填海造城“種榕樹”

龔小鋒

當北方霧霾已成常態(tài)，交通擁堵、資源稀缺，城市沉疴日重。碧桂園集團董事局主席楊國強感嘆，“這是現(xiàn)代化社會帶給我們的結(jié)果。這是最美好的世界，也是最糟糕的世界?！?/p>

兩國之邊，馬六甲海峽之畔，14萬平方公里、半個澳門大小、4個島群、2500億元之巨、幾十萬人口規(guī)模。近日，碧桂園向全球展示了一座未來概念城市。

在這座森林城市里，綠化、交通等市政規(guī)劃將被重新定義，人們將生活在一座立體的“森林公園”之中?！斑@是我有生以來呈現(xiàn)給世人的最好的一座城市，是一座理想中的未來之城”，楊國強稱。

理想與未來的城市

廣東順德地處嶺南，由于天氣炎熱，雨水充沛，遍地都是枝繁葉茂的大榕樹。出生于此的楊國強家境貧寒，據(jù)說17歲之前連鞋子、襪子都沒有穿過。榕樹的濃蔭成為楊國強童年時代的美好回憶。他有著十分濃厚的鄉(xiāng)土情結(jié)，至今仍然將公司總部留在生他養(yǎng)他的廣東順德。

碧桂園集團總部大樓是一棟造型奇特的建筑，遠望去就像是一棵大榕樹。高22層的建筑外立面長滿了爬山虎和各類亞熱帶綠植，每一層的陽臺上都被裝扮得綠意盎然。

“我有一個夢想，能有一座城市，那里的生活非常安全，沒有車輛在地面穿行，建筑外墻都長滿植物，到處都是公園，大家在那里可以曬太陽、跑步、游泳……”楊國強曾多次充滿詩情畫意地描繪他夢想中的城市。他懷念少年時代的生活環(huán)境，對污染和擁堵日漸加重的城市感到失望。

兩年前，他終于在馬來西亞找到了實現(xiàn)自己愿景的土地，并將這座新城命名為“森林城市”。森林城市位于馬來西亞柔佛州伊斯干達特區(qū)的柔佛海峽，馬六甲海峽入?？冢嚯x新加坡只有2公里，周圍有海草保護區(qū)和紅樹林沼澤等景觀。

不久的將來，這一座由四個人工島規(guī)劃連接海上城市里，像這樣的“大榕樹建筑”將遍布全城。這座城市將全部被綠化覆蓋，地上建筑均采用垂直綠化設(shè)計，建筑物長滿植物，地面為蔥綠公園、垂直綠墻、空中花園、屋頂花園等。

森林城市將成為全球首座地面無車的立體交通之城，地上只有有軌電車、空中纜車、環(huán)保自行車及水岸步行道等，中間層、底層是交通路網(wǎng)和充足的停車空間，車輛在地下穿行，全城步行5到10分鐘皆可到達軌道交通。

此外，森林城市項目還聯(lián)手華為等通信解決方案供應(yīng)商，引入云技術(shù)應(yīng)用保障，城市里的每個居民、每棟建筑都有一個獨立的ID身份認證。同時，他們還在進行熱帶氣候模擬計算。對遮陽、風速、地表溫度等指標進行測試，確保環(huán)境的舒適和宜居程度。

在碧桂園看來，森林城市代表了未來新一代城市形態(tài)和迄今為止人居水平的新高度，楊國強將其定位為“全球未來綠色智慧城市的典范”，是碧桂園海外戰(zhàn)略的最高代表作。

客源或瞄準中、馬、新

作為國內(nèi)較早一批跨出國門的中國開發(fā)商，近三四年時間，碧桂園已在馬來西亞、澳大利亞等海外市場落地開發(fā)，海外業(yè)務(wù)正為其貢獻越來越顯著的業(yè)績，拓展海外市場也成為碧桂園集團的長期戰(zhàn)略。

2013年，碧桂園曾在馬來西亞金海灣以一個項目收獲近70億元的銷售額，引發(fā)同行競相加入馬來西亞淘金之旅。森林城市將是繼金海灣之后，碧桂園在馬來西亞柔佛州的第二個項目。

這個項目已被列為碧桂園目前的頭號戰(zhàn)略工程，楊國強甚至還罕見地為這個項目站臺推介。

隨著中產(chǎn)階級配置海外資產(chǎn)熱潮的高漲，東南亞房地產(chǎn)項目的優(yōu)勢在于客源覆蓋面廣泛。在東南亞地區(qū)，馬來西亞比鄰新加坡，不但地價便宜，而且擁有較成熟的基礎(chǔ)設(shè)施和歷史悠久的華人社會氛圍。

碧桂園集團執(zhí)行董事、海外事業(yè)部總裁蘇柏垣解釋稱，東南亞地區(qū)能夠4-6個小時航程就到達大半個中國，而且有著氣候舒適、景觀優(yōu)美、物價低廉等優(yōu)點。中國企業(yè)和國民循一帶一路“走出去”的投資趨勢，使得碧桂園對馬來西亞森林城市項目充滿信心。

盡管遭遇馬航事件，使得國人對馬來西亞置業(yè)產(chǎn)生一定影響，但這一影響也在淡化。2015年10月碧桂園金海灣二期開盤的熱銷，可以看出馬航事件影響已明顯淡化。目前金海灣9000套貨量已經(jīng)銷售了7000多套，預計明年就可以銷售完畢。

碧桂園金海灣項目當初的定位中，以中國、馬來西亞、新加坡客戶為主攻對象。從目前的銷售情況看，中國客戶比例占40%，馬來西亞本地客戶占30%，還有20%多的客源來自新加坡。

這意味著，今后森林城市的主攻客源也將會是中馬新三地客戶。對于拉動客源的手法，碧桂園在海外一貫采取海陸空轟炸式的銷售模式，鼓勵中國客源到馬來西亞購房。

如在金海灣項目上，碧桂園甚至還給每名老業(yè)主補貼2000元人民幣，用飛機把客戶送到海邊，親身體驗金海灣項目。

2014年5月，碧桂園還推出中國海外生活4S服務(wù)旗艦店，為客戶提供涵蓋置業(yè)、投資、移民、留學等領(lǐng)域的全球咨詢服務(wù)。

碧桂園還在積極爭取投資移民政策。未來，森林城市將被馬來西亞政府納入“國際區(qū)”范疇，從而享受更寬松的投資政策，最直接的外國人購房門檻仍將維持在50萬令吉（約合75萬元人民幣）。

抱團、滾動開發(fā)

森林城市創(chuàng)造了多個紀錄，將是碧桂園在填海筑島方面的首次嘗試，完成后將成為世界上最大的人工島。

這既是碧桂園發(fā)展史上最大的項目，也是馬來西亞最大的地產(chǎn)項目。

按照碧桂園最初計劃，原定填海的面積是20平方公里，與馬來西亞和新加坡政府多輪協(xié)商，并充分考慮環(huán)評因素后，縮小了規(guī)模，并將單一海島改為四個。

當初，碧桂園之所以敢拿下這樣一個超級巨無霸的填海項目，與當?shù)爻杀镜土嘘P(guān)。楊國強表示：“雖然要填海，但建筑及其他成本依然比在新加坡拿地要低至少50%?！?/p>

雖然2500億元的投資看似龐大，但楊國強覺得馬來西亞項目并不會對集團的現(xiàn)金流造成影響，因為它是以銷定產(chǎn)，而且周期長達20年。這意味著，對于森林城市，將采取分步開發(fā)、銷售，允許滾動開發(fā)，可根據(jù)市場需求控制開發(fā)節(jié)奏，在市場需求旺盛時能夠加快填海速度。

根據(jù)規(guī)劃，首期由六部分組成：交通中心、海之貝、濱海公園、漁人碼頭商業(yè)街區(qū)、森林城市大酒店、游艇區(qū)。

如今，一年的時間，碧桂園已經(jīng)在海上填出約一平方公里的陸地，建成一平方公里面積的一期展示區(qū)，包括狀如兩扇海貝的銷售展覽中心“海之貝”與海邊的沙灘、園林，目前已經(jīng)有不少老業(yè)主到這個項目考察。

對于執(zhí)行力驚人的碧桂園來說，用一年多時間在異國他鄉(xiāng)解決規(guī)劃、環(huán)保測評、填海建設(shè)等問題并不難。其在國內(nèi)三四線城市的大盤經(jīng)驗，為森林城市項目提供了運營基礎(chǔ)。

不過，區(qū)別于以往普通的大盤模式，森林城市強調(diào)產(chǎn)城融合，而非單純的房地產(chǎn)開發(fā)。

森林城市目前已經(jīng)明確的一份未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方案顯示，將瞄準總部經(jīng)濟、商務(wù)、金融、旅游、教育、養(yǎng)生、會展、電商等八大產(chǎn)業(yè)。

更重要的是，碧桂園并非孤軍作戰(zhàn)，很明智地選擇了與當?shù)厝岱鹬菡献?，股?quán)比例為60：40，依靠最具實力的本地企業(yè)合作開發(fā)，是碧桂園在森林城市的開發(fā)建設(shè)上順風順水的保障。

當?shù)亟鹑跈C構(gòu)也給予了強大支持。蘇柏垣表示，目前碧桂園已與馬來西亞前三大銀行、主要的中資銀行等八家金融機構(gòu)達成了合作關(guān)系，目前的融資成本可能是馬來西亞中資企業(yè)中最低的，這完全能滿足森林城市的開發(fā)需求，另外還與一些基金公司達成了合作。

政府磨合之憂

造城不乏成功案例，新城開發(fā)的例子如迪拜和德國漢堡哈芬市，人工島如卡塔爾明珠島和卓美亞棕櫚島，綠色智慧城市的成功案例則是硅谷圣安娜社區(qū)。

無論國外或國內(nèi)，大型項目最后折戟的原因有不少是因為與政府的磨合中出現(xiàn)了問題。

如近年來，萬通控股董事長馮侖曾在廊坊、成都等地多次嘗試“立體城市”的落地，甚至為此募集了大規(guī)模、高成本的私募基金，但由于資金和規(guī)劃等多種原因，項目遭遇嚴重挫折。

馮侖近日反思說，立體城市最大的難點是跟政府的磨合，一個是土地，一個是規(guī)劃。他舉例說，“比方說一平方公里給我，我就在上面投資各種節(jié)能基礎(chǔ)設(shè)施了。但你如果分多次給我、每次200畝，那這個基礎(chǔ)設(shè)施的投資就會受到影響。我如果弄到別人家地上，萬一最后又出岔子了怎么辦？”

這樣的擔心并非不可能發(fā)生。此前就有媒體報道，“森林城市”在2014年6月遭遇過暫停施工，因為依靠填海而成的“森林城市”項目靠近新加坡領(lǐng)土，新加坡要求馬來西亞提交環(huán)境影響評估報告，直到2015年1月，該項目才得以繼續(xù)施工，但代價是縮減30%的面積。

“我們與合作方柔佛人民基建集團的開發(fā)、經(jīng)營理念相同，碧桂園集團和蘇丹的關(guān)系比較融洽，森林城市綠色城市、工業(yè)化建造等理念與實踐也與馬來西亞國家政策高度契合?！碧K柏垣說，有聯(lián)邦政府與蘇丹的支持，我們完全相信這個項目會穩(wěn)定的發(fā)展。

蘇柏垣表示，森林城市2015年已經(jīng)取得政府頒發(fā)批準函，當中針對教育、醫(yī)療、旅游的優(yōu)惠政策已經(jīng)落地。符合條件的產(chǎn)業(yè)可獲稅務(wù)優(yōu)惠，包括5年免稅或者5年100%投資稅抵免等。

接下來，森林城市還將進一步爭取免稅區(qū)、免簽證自由行等相關(guān)政策，使之真正成為連接新馬的“離岸特區(qū)”。蘇柏垣還表示，非常有信心讓森林城市成為中國企業(yè)在馬來西亞爭取優(yōu)惠政策最多的一個項目。