地王頻出的背后是十城流拍率超50%

2015年12月23日，隨著北京大興區(qū)三宗地塊的成交，當(dāng)年北京市土地出讓金達到2017億元，史上首次突破2000億元大關(guān)。這種火爆局面也成為今年一線城市土地市場的縮影。但其他城市情況并不樂觀。據(jù)統(tǒng)計，在全國百座城市中，2015年共有10所城市的土地流拍、流標(biāo)率達到或超過50%。根據(jù)“標(biāo)準(zhǔn)排名機構(gòu)”的統(tǒng)計，截至2015年12月13日，全國100座城市在2015年共出讓土地12493塊， 2490塊土地流拍或流標(biāo)，流拍率為19.93%。這些流拍的土地分布在95個城市之中，只有5個城市沒有出現(xiàn)土地流拍情況，分別是青島、北京、長沙、鎮(zhèn)江和珠海。

即使是市場火爆的一線城市，個別地塊也面臨無人問津的尷尬。除北京外，截至2015年12月初，上海供應(yīng)土地215塊，流拍8塊；深圳供應(yīng)58塊，流拍12塊；廣州供應(yīng)173塊，流拍18塊。

有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出，一線城市土地流拍的原因，多在于土地自身“品質(zhì)”較差，主要表現(xiàn)在位置較偏遠、配建規(guī)模過大、價格偏高、同區(qū)域競品過多等。

真正嚴重的是二三線城市。上述機構(gòu)統(tǒng)計顯示，從流拍率來看，排名第一是北海市。該市全年供應(yīng)38塊土地，僅成交了13塊，25塊土地流拍，流拍率達到65.79%。

點評：一邊是海水，一邊是火焰。在一些機構(gòu)看來，“冰與火之歌”構(gòu)成了今年全國土地市場的主旋律。不同區(qū)域之間房地產(chǎn)市場的分化，已在土地市場上有充分體現(xiàn)。由于在市場庫存、人口吸納等方面存在差異，明年土地市場的分化趨勢將更為明顯。

國土部示警商業(yè)地產(chǎn)潛在庫存風(fēng)險

日前，國土部下屬中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了去年四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告， 150個主要監(jiān)測城市中的重點監(jiān)測城市土地市場，年末起色還是相對明顯的。報告在預(yù)測今年土地市場情況時特別提出，在近些年市場趨于飽和、同質(zhì)化競爭以及電商沖擊下，一些地區(qū)商服地產(chǎn)的庫存亦不容忽視，商服地價的上升動力稍顯不足。

“從此前中央的決策上不難看出，現(xiàn)在我國的庫存尤其集中在三四線城市中的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。”亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存直言。其實，早在 2014年中，業(yè)界就曾多次提示我國商業(yè)地產(chǎn)將面臨高庫存之憂。隨著品牌房企扎堆進軍商業(yè)地產(chǎn)，部分城市供應(yīng)量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。

點評：近期，時常有二三線城市媒體發(fā)聲稱當(dāng)?shù)貛齑娓咂?，比如成都就有分析機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，當(dāng)?shù)貙懽謽呛土闶畚飿I(yè)庫存持續(xù)攀升，空置率走高。

中國的鬼城集中在哪里？

近年來許多城市興建了新城和新區(qū)，由于種種原因，一些地方的新建住宅住戶很少，房屋多被閑置。這些有較高房屋空置率的地區(qū)便被稱作“鬼城”。這些“鬼城”都分布在哪里？它們的房屋庫存量有多少？從地圖中可以看出，中國的“鬼城”主要集中在內(nèi)蒙古、山東、江蘇等省份。此外，東部沿海地區(qū)也聚集了較多“鬼城”。無界數(shù)據(jù)新聞記者從中選取沈陽、天津、杭州、呼和浩特和成都這五個城市，分析它們近六年房屋庫存量和去庫存周期的變化趨勢。近六年來，天津、沈陽和杭州的庫存量增幅較為明顯，相較于2010年初，庫存面積分別增加了1000萬平方米左右。其中，杭州2010年初庫存量不到100萬平方米，到2015年11月已增加至1105萬平方米，增長了10倍多。

從去庫存周期來看，呼和浩特明顯高于其他城市。2015年11月呼和浩特的去庫存周期為25個月。也就是說，在其他條件不變的情況下，呼和浩特要把現(xiàn)有的房子全賣掉，需要兩年多的時間。

點評：空置的新建住宅和較高的庫存量在一些地方仍然有待解決。2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中提出，到2020年，實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。這一億左右的城鎮(zhèn)新居民，興許是解決中國"鬼城"問題的一個路徑。