房地產(chǎn)10年：開(kāi)發(fā)商的造富時(shí)代

毛予菲

2006

5月17日，建設(shè)部等促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施出臺(tái)，后經(jīng)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，俗稱(chēng)“國(guó)六條”。六項(xiàng)措施包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“國(guó)六條”拉開(kāi)了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。

5月24日，建設(shè)部等九部委推出雷霆手段，聯(lián)合制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)后被稱(chēng)為“國(guó)十六條”），規(guī)定自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上（90/70政策）。此政策出臺(tái)的核心目的在于遏制高房?jī)r(jià)，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，加大中小套型比例，讓更多的人能買(mǎi)上房子。

2007

3月16日，《物權(quán)法》通過(guò)。法案對(duì)土地出讓、取得和開(kāi)發(fā)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，為物業(yè)稅征收提供了保障。

9月27日，央行發(fā)布收緊房貸的信貸管理通知，要求已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，又申請(qǐng)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，提高第二套房首付比例有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，幫助銀行規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)。

2008

1月，“拐點(diǎn)論”出爐，此觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。8月底，萬(wàn)科旗下樓盤(pán)開(kāi)始促銷(xiāo)活動(dòng)，在其示范效應(yīng)下，房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)降價(jià)潮，房?jī)r(jià)10年來(lái)首次下跌。

11月，政府推出需投資4萬(wàn)億的救市計(jì)劃，第一項(xiàng)措施就是加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度等。此措施客觀上“刺激”了房地產(chǎn)市場(chǎng)，次年房?jī)r(jià)迅速上漲。

2009

2月28日，修訂通過(guò)的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》，正式把“投資不動(dòng)產(chǎn)”納入保險(xiǎn)資金投資范圍。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，保險(xiǎn)資金入樓市，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是大利好。

10月，住建部、財(cái)政部等七部委下發(fā)通知，正式啟動(dòng)利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)工作，有利于拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源，提高住房公積金使用效率，增加住房公積金收益。

2010

3月18日，為應(yīng)對(duì)央企“一擲千金”的“拿地潮”，進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)資委召開(kāi)發(fā)布會(huì)明確表態(tài)，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后，必須退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。有分析人士認(rèn)為，一紙“清退令”，使新一輪土地調(diào)控的力度前所未有。高房?jī)r(jià)、高地價(jià)下，高規(guī)格的土地調(diào)控似乎已是眾望所歸。

2011

1月，國(guó)務(wù)院宣布，在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。上海、重慶隨即宣布，28日開(kāi)始征收房產(chǎn)稅。在抑制高房?jī)r(jià)、減少高檔住宅銷(xiāo)量方面，房產(chǎn)稅起到積極作用。

耗資50億元的鄂爾多斯康巴什新區(qū)——能容納近百萬(wàn)人口的新市區(qū)，成了常住人口僅幾萬(wàn)的“鬼城”。因?yàn)楣┙o過(guò)剩，樓市崩盤(pán)，一棟棟商業(yè)樓盤(pán)空置著，成為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的展示品。

2012

3月22日，國(guó)土資源部宣布，開(kāi)始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房。由此，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的清理工作正式拉開(kāi)帷幕。

11月，3600萬(wàn)套城鎮(zhèn)保障性住房登場(chǎng)。十八大報(bào)告指出，要建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。時(shí)任住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，中央政府規(guī)劃“十二五”期間要建設(shè)3600萬(wàn)套城鎮(zhèn)保障性住房，進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理。

2013

9月13日，“以房養(yǎng)老”政策出臺(tái)。中國(guó)政府網(wǎng)全文公布由國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。作為金融養(yǎng)老的方式之一，在國(guó)外較為普遍的“以房養(yǎng)老”正式在中國(guó)登場(chǎng)。

9月，北京農(nóng)展館地塊樓面價(jià)超過(guò)7萬(wàn)/平方米，破歷史紀(jì)錄，成全國(guó)單價(jià)新地王。 ? ? ?一、二線熱點(diǎn)城市地價(jià)再度瘋漲，開(kāi)發(fā)商一片狂熱之時(shí)，李嘉誠(chéng)不斷拋售內(nèi)地和香港的房地產(chǎn)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)動(dòng)，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石也發(fā)微博稱(chēng)：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

2014

年初，各地樓市降溫，急速遇冷。9月起，政府頻出救市政策，近20個(gè)城市發(fā)文確認(rèn)取消限購(gòu)。年底，各地樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”，主要城市看房量均明顯上漲。

12月23日，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，在香港聯(lián)交所掛牌交易。對(duì)于國(guó)內(nèi)有意進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房企而言，萬(wàn)達(dá)上市提供了一個(gè)快速擴(kuò)張和獲得穩(wěn)定回報(bào)的成功樣本。

2015

2015年的房地產(chǎn)行業(yè)，“互聯(lián)網(wǎng)+”成了一個(gè)繞不開(kāi)的話題。眾多實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)舉起互聯(lián)網(wǎng)大旗，與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)跨界合作，從最初的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)，發(fā)展到互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)O2O。

習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。此后，一線、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”再一次成為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的法寶。