論房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建

張軍　徐艷

【摘 要】在中國(guó)十幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，政策手段不斷出臺(tái)與實(shí)施，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展起到了一定程度的促進(jìn)作用。但是，從具體的實(shí)踐過(guò)程來(lái)看，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制任重道遠(yuǎn)，而相應(yīng)的制度體系也呼之欲出。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；長(zhǎng)效機(jī)制；構(gòu)建

我國(guó)政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策文件多如牛毛，但是能夠起到實(shí)際作用的完善的理念和措施卻沒有真正建立起來(lái)。我們調(diào)控的思路局限于一個(gè)“限”字，比如說(shuō)：限貸、限購(gòu)或者限價(jià)。這些政策手段，都是在強(qiáng)化政府的權(quán)力，而減弱了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源的天然作用。在這種情況下，“看得見的手”的作用被過(guò)分強(qiáng)化，“看不見的手”的作用則被大幅度弱化。政策只是短期的、即時(shí)的決策，解決不了長(zhǎng)遠(yuǎn)的問(wèn)題；長(zhǎng)效機(jī)制是制度建設(shè)，是保證行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。長(zhǎng)效機(jī)制是應(yīng)該能夠管上幾十年甚至上百年的。由此可見，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建迫在眉睫。

1 目前我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成效與存在問(wèn)題

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府與市場(chǎng)，是兩種配置資源和協(xié)調(diào)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要機(jī)制或制度安排。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，需要政府正確把握與市場(chǎng)的關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律和特點(diǎn)，正確行使社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理的職能，運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

1.1 房地產(chǎn)十年調(diào)控取得的成效

十多年來(lái)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得的積極成效十分明顯。反應(yīng)宏觀調(diào)控效果的一個(gè)重要表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的投資性需求得到了明顯遏制，居民們不再熱衷于通過(guò)購(gòu)買多套房產(chǎn)來(lái)進(jìn)行投資，而是通過(guò)股票、期貨及黃金等多元化渠道進(jìn)行投資，這樣既分散了個(gè)人投資的風(fēng)險(xiǎn)，又有利于從整體上緩解房?jī)r(jià)的上漲。還有一個(gè)比較重要的效果就是部分城市房?jī)r(jià)飛漲的狀況已經(jīng)有所改觀。2014年12月，全國(guó)房?jī)r(jià)前100名的城市中有29個(gè)城市的房?jī)r(jià)是上漲的，另外71個(gè)城市的房?jī)r(jià)是下降的，其中降幅最大的溫州達(dá)到4.48%。

1.2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要改進(jìn)的方面

房地產(chǎn)十年調(diào)控控在我國(guó)取得了初步的成效，但仍然存在許多需要改進(jìn)的方面。首先，在每一輪宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)先是按政策預(yù)期的方向變化，但一段時(shí)間后，新的問(wèn)題又隨之而來(lái)。因?yàn)椴扇〉氖窍鄼C(jī)抉擇的政策手段，這樣的措施一般都具有時(shí)滯性，尤其是非行政手段的市場(chǎng)性調(diào)控，它的效果是不能立竿見影的。在運(yùn)行了一定的時(shí)間之后，當(dāng)效果剛剛顯現(xiàn)，國(guó)家又出臺(tái)了新的政策措施。這就導(dǎo)致了居民心理預(yù)期隨著國(guó)家政策的變動(dòng)而不斷變動(dòng)，缺乏穩(wěn)定性，進(jìn)而市場(chǎng)動(dòng)蕩也是不可避免的。

其次，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中占據(jù)主導(dǎo)地位的是行政手段，反觀其效果卻差強(qiáng)人意。如何從根本上采取措施，讓房?jī)r(jià)回歸理性，回歸到絕大多數(shù)居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏觀調(diào)控手段顯然很難達(dá)到這一目的，尤其是在北、上、廣、深這樣的一線大城市。2015年5月，這四大城市房?jī)r(jià)再次上漲，樓市呈現(xiàn)回暖跡象。

最后，影響房地產(chǎn)調(diào)控成效高低的一個(gè)重要問(wèn)題就是中央與地方的利益博弈，這個(gè)問(wèn)題解決起來(lái)十分困難。中央政府為了突出其執(zhí)政的效果，堅(jiān)持把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為第一要?jiǎng)?wù)，希望大部分老百姓能買得起房；而地方政府則把房地產(chǎn)當(dāng)作經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在其財(cái)政收入中占有非常重要的地位，所以房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌對(duì)地方政府是非常不利的。這種中央與地方利益的矛盾，導(dǎo)致中央政府許多調(diào)控政策得不到地方政府的支持，房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)常變成“空調(diào)”，效果不是很理想。

2 構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要意義

2.1 構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的必然要求

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要位置。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度非常高的產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)的騰飛在一定程度上可以促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。但房?jī)r(jià)過(guò)高，甚至形成過(guò)度的資產(chǎn)泡沫，就不利于社會(huì)資源的合理配置，如果泡沫破裂，必將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成重大沖擊。從這個(gè)程度上來(lái)說(shuō)，國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策非常必要，而且對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策不能是臨時(shí)性的安撫政策，需要一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)作為保障。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈現(xiàn)象迫切需要宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建

目前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)運(yùn)行還不夠規(guī)范，市場(chǎng)失靈現(xiàn)象和國(guó)外相比更為突出。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)腐敗的高發(fā)區(qū)，也是政府大量尋租行為產(chǎn)生的高發(fā)區(qū)。政府的這種低效和腐敗行為必須要靠一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)解決，只有把有形的手和無(wú)形的手結(jié)合起來(lái)，才能更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的最優(yōu)配置。

3 構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的政策建議

3.1 重視房地產(chǎn)市場(chǎng)法律機(jī)制構(gòu)建

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)在于立法，國(guó)家應(yīng)該把涉及房地產(chǎn)改革的方方面面都通過(guò)法律的形式固定下來(lái)。因此，必須將房產(chǎn)稅試點(diǎn)與全面實(shí)行、不動(dòng)產(chǎn)登記制度、土地制度改革以及保障性住房建設(shè)等與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展密切相關(guān)的事項(xiàng)納入國(guó)家的規(guī)劃與法律體系當(dāng)中，從根本上保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展能夠有法可依，這也符合我國(guó)當(dāng)前依法治國(guó)的策略和思想。

3.2 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收機(jī)制構(gòu)建

在構(gòu)建房地產(chǎn)稅收機(jī)制方面，應(yīng)該從中國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，因地制宜、因人而異。具體來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)社會(huì)中的不同群體，分層次來(lái)進(jìn)行征稅。有些人擁有多套住房、占據(jù)了大量資源，更有甚者利用這些多占的資源謀取了巨額暴利，對(duì)于這些人國(guó)家就應(yīng)該多征稅。而對(duì)于那些辛辛苦苦積攢多年卻僅僅購(gòu)買供居住的第一套房子的普通老百姓，就應(yīng)該少征稅，在稅收上給予政策的優(yōu)惠支持。有了完善的稅收體系，還要在征收階段采取有力措施，堵塞稅收漏洞，達(dá)到稅負(fù)公平。

3.3 確保房地產(chǎn)市場(chǎng)保障機(jī)制構(gòu)建

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的過(guò)程中，兩條腿走路是十分必要的。所謂兩條腿指的就是商品房體系和保障房體系。商品房體系是以市場(chǎng)為主體，政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度審時(shí)度勢(shì)，做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)控即可，可以說(shuō)是“看不見的手”在發(fā)揮主導(dǎo)作用。而保障房體系是以政府為核心，同時(shí)有機(jī)構(gòu)和企業(yè)的參與，可以說(shuō)是“看得見的手”在起主導(dǎo)作用。

3.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融機(jī)制構(gòu)建

金融機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)相當(dāng)有效，我國(guó)已充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。目前中國(guó)的住房金融制度既實(shí)行了住房抵押貸款制度，還主要學(xué)習(xí)了新加坡的住房公積金制度。下一步，我國(guó)還要以中央政府的名義建立住房?jī)?chǔ)蓄制度。這樣就可以三條腿走路構(gòu)，逐漸形成完善的多元化的房地產(chǎn)金融體系。同時(shí)，我們還要進(jìn)一步細(xì)化分類，采取靈活多樣的居民住房信貸政策。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，政府宏觀調(diào)控必不可少，而未來(lái)我國(guó)更應(yīng)該注重房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立和運(yùn)行，以便促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期有序健康發(fā)展。

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[責(zé)任編輯：王楠]