新時期下房地產稅稅制設計經驗借鑒與啟示

文/ 楊榮艷　南京農業(yè)大學 江蘇南京 210095

?

新時期下房地產稅稅制設計經驗借鑒與啟示

文/ 楊榮艷南京農業(yè)大學 江蘇南京 210095

作為財稅體制改革的重要組成部分，房地產稅法已納入我國立法規(guī)劃。目前，我國關于房地產稅的稅制設計還處于探索階段。本文通過成熟房地產稅制的做法得到啟示：一是要合理定位房地產稅的功能，二是要注重房地產稅的設計要注重公平性。得出建議為房地產稅的征收要加強普法宣傳，提高公眾接受度；要按照居民承受能力，設定合理的稅率；要實施稅收優(yōu)惠，設定合理免征額。

房地產稅；國外經驗；改革

2013年，中共十八屆三中全會提出要“加快房地產稅立法，并適時推進改革”。2015年實施的《不動產暫行登記條例》更是為我國的房地產稅的開征打下了基礎。其后，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃更是將房地產稅法納入34項立法任務之中。目前，我國涉及到房地產行業(yè)的稅種數量過多，占我國實際征收稅種數量近一半左右［4］。且，存在“重流轉輕保有”的現象［3］，還存在重復征稅的現象。這與國際上房地產稅的做法是不接軌的，弱化了房地產稅的政策功能。因此，我國有必要且政府非常注重房地產稅稅制的改革。在我國，房地產稅是從無到有，借鑒成熟房地產稅制經驗對我國房地產稅的設置具有重要的指導作用。

1、房地產稅制設計的比較

1.1課稅對象

地域范圍所有用途的土地及其建筑物。由于農村地區(qū)房屋價值較低，通常只對土地征收較低的稅，而在城市，土地和房屋的價值夠高，所以通常統(tǒng)一對房地產征收較高的稅負。只有在一些經濟轉軌的國家或者發(fā)展中國家，由于國情不同和內在條件現在，是對土地和建筑物分開征稅的。對土地和建筑物進行統(tǒng)一的征稅的做法可以降低稅收的征繳成本，不用對土地和建筑物分別進行評估。目前，一些土地和建筑物分開征稅的國家也在積極推進統(tǒng)一進行的做法。

1.2計稅依據

對于大多數稅制完善的國家和地區(qū)而言，采用從價計征。從價計征中的“價”，指的是評估價值或市場價值或租金價值，相應的計稅依據也有三種。評估價值是在市場價值的基礎上做了一定的矯正，但是主要依據還是市場價值。按租金價值計稅的依據主要是房屋租金，不需要評估房屋的總體價值。對于房屋租賃市場較發(fā)達的國家和地區(qū)，按租金計征較合適，但容易產生避稅危機、數量少、難以征管等問題。相反的按市場價值征稅則能夠彌補這些確定，更加公平公正。

1.3稅率

各國采取的稅率形式也是多樣化的，但是大部分國家采用的是比例稅率。目前，只有很少的國家是采用單一比例稅率的，大部分國家會根據房屋用途、地理位置、類型、價值等采用差別化的比例稅率。不過，發(fā)達的國家和地區(qū)多采用累進稅率。這是因為其可以限制對土地的占有和使用，解決土地利用效率低的問題，保證土地資源的有效利用。至于何種水平的稅率才是合理水平，一般由中央政府和地方政府根據當年財政支出情況來制定。

1.4優(yōu)惠政策。

房地產稅作為直接與城鎮(zhèn)居民財產相關的稅收，城鎮(zhèn)居民的納稅能力和住房資產相匹配很重要。房地產稅的優(yōu)惠政策大致可分為3種：一是針對特殊用途的房地產可以實行相應的稅收減免政策，如城市公共設施、自然保護區(qū)等；二是對特別困難人群可以實行房地產稅的減免，如美國、加拿大等國家都會根據家庭收入情況設置一定的減免措施；三是對家庭基本住房可以實行房地產稅的減免，如德國規(guī)定家庭唯一住房可免交房產稅，只交土地稅。

2、房地產稅制設計的啟示

房地產稅立法所追求的應該是平衡社會長遠利益和短期利益、社會各群體之間的利益。

首先，要合理定位房地產稅的功能。大部分國家都將房地產稅作為地方政府的財政來源，如美國征收房地產稅主要為當地公共設施建以及公共服務供給提資金支持。而日本、韓國因為經濟快速增長導致地價上漲，兩國的房地產稅制則強調對房地產市場調控功能，以促進房地產市場健康發(fā)展。中國的香港和臺灣則在注重房地產稅的市場調控作用的同時更加側重房產稅的社會收入再分配功能，促進社會公平。可見，房地產稅不僅可能為我國地方政府增加收入來源［1］，緩解地府債務問題，而且有了穩(wěn)定的財政來源后，其可以投入更多的資金提供公共服務，促進公平。其次，要注重房地產稅收的公平性。調節(jié)社會公平，縮小貧富差距是房地產稅實施的最終目的。

因此，房地產稅的納稅主體應該是富人，而不是針對普通大眾。注重稅收的公平性，能夠幫助居民更好接受房地產稅。只要居民對房地產稅的公平性有清晰的認識并切身體會到，即對特殊困難的群體，家庭只有一套住房的居民進行稅收的減免，而對擁有多套房產的富人實行累進稅，那么居民就不會因覺得稅負過重而怨聲載道。相反的，因為房地產稅收能夠提高政府轉移支付和改善公共設施建設的能力，縮小貧富差距，居民反而更加樂意接受房地產稅。

3、我國房地產稅制改革相關建議

3.1加強普法宣傳，提高公眾接受度

使公眾認識到，房地產稅不僅可以增抑制房地產投資行為，增加房地產市場的有效供給，進一步抑制房價的過快上漲。還可以進一步促使社會財富和土地資源的分配。用正確的輿論引導和教育群眾，形成良好的輿論氛圍，提高公眾對房地產稅的接受程度。

3.2按照居民承受能力，設定合理的稅率

住宅作為大宗投資品，與城鎮(zhèn)居民的家庭收入關系重大。因此，在制定房地產稅政策時，要根據地區(qū)經濟發(fā)展情況和居民消費水平，因地制宜的設定合理的稅率，既能達到稅收征繳的目的，又不加重城鎮(zhèn)居民的負擔。

3.3實施稅收優(yōu)惠，設定合理免征額

對于自住型房產，是城鎮(zhèn)居民窮盡畢生心血所得，因此，在房地產稅的實施過程中，要實施稅收優(yōu)惠，設定合理免征額。房地產稅的征稅對象主要是針對除自住外還有投資房產的城鎮(zhèn)居民。既要注定稅收政策執(zhí)行的效率，又要注重稅收政策的公平性。

［1］鄧菊秋.不動產稅應成為我國市級財政的主體稅種［J］.財經科學.2007，7（232）：118-224.

［2］王明坤.中國房地產稅制的現狀及改革探索.中國房地產金融，2003，（10）：29-33.

［3］楊紹媛，徐曉波.我國房地產稅對房價的影響及改革探索［J］.經濟體制改革，2007，（2）：136-139.

［4］賈康.扁平化的財稅體制適合中國［J］.中國房地產業(yè).2014.1-2