房地產經濟波動的影響因素及對策

文/盧霞 昆明市住房公積金管理中心 云南昆明 650500

房地產經濟波動的影響因素及對策

文/盧霞 昆明市住房公積金管理中心 云南昆明 650500

房地產產業(yè)在國民經濟發(fā)展過程中占據著重要的地位，對促進國家經濟的發(fā)展而言有重要的意義，社會各界人士都在積極的思考研究房地產經濟波動的問題，本文主要就影響房地產經濟波形的因素進行簡單的分析，就如何應對房地產經濟波動這一問題進行探究討論。

房地產；經濟波動；影響因素；對策

近年來商品房房價波動非常大，這對于房地產投資者以及住房需求者的相關活動帶來了極大的干擾，整個房地產市場的供求關系十分的不正常，百姓對于房屋需求持續(xù)增加，房地產商的商品房大量空置，為了更好的處理房地產需求與投資之間的關系，必須要對房地產波動的規(guī)律有充分的了解，從而正確引導居民住房消費，確保房地產行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1、影響房地產經濟波動的因素

當前市場經濟格局十分動蕩，在這樣的背景之下，房地產經濟可能會受到許多因素的影響，但總體來說可以分為外部因素和內部因素兩種，下文主要從這兩個方面進行歸納分析。

1.1 影響房地產經濟波動的外部因素

外部因素可以分為金融因素、土地因素、市場因素及政策因素四種。房地產開發(fā)離不開金融資本支持，房地產產業(yè)屬于經濟密集型產業(yè)，企業(yè)生存及發(fā)展的過程中需要應用大量的資金，這部分資金主要由企業(yè)內部轉賬和市場籌資的方式獲得，這一過程中必然會存在著一定的風險，比如資金周轉不靈，市場籌資不順利等等都會影響到房地產企業(yè)的正常運作。房地產開發(fā)過程中離不開土地資源，具體的運作過程中首先由國家土地資源管理部門將土地處理權以各種形式賦予房地產開發(fā)商，然后由開發(fā)商進行房屋建設、銷售，在這個過程中土地屬于一種交換商品，購買者購買房租實際上也就是在購買土地的使用權，因此，土地因素是衡量房屋指標的重要因素之一。就目前來說，房地產市場環(huán)境十分緊張，房地產的價格水平及擴張情況隨著消費需求的變化在頻繁的波動，因此市場因素是影響房地產價格變化的重要因素。為了更好發(fā)展市場經濟，國家每年都會出臺許多種財政政策，其中有不少與房地產產業(yè)有關，這些政策的頒布實施會直接影響房地產經濟波動。

1.2 內部因素

導致房地產經濟出現波動的根本因素即供需矛盾，供給與需求同樣也是房地產市場中變動最頻繁的因素。近年來，房地產供給總量在相關技術、資金、勞動、管理等等各種因素的影響之下在不斷的收縮或者擴張，呈現出十分猛烈的波動，但與市場需求相比還相對落后，二者不平衡的現象十分的明顯，因此未來很長一段時間我國的房地產經濟都會不斷的調整，這必然會導致房地產經紀的持續(xù)波動。房地產價格變化是導致房地產經濟波動的關鍵因素。就目前來說，不少企業(yè)在房地產投資都存在一定的投機性及盲目性，這是導致房地產價格無規(guī)律上漲的重要因素，房地產價格的迅速上漲使得房地產商投資回報率高居不下，這將進一步刺激房地產開發(fā)商的投資活動，使得房地產市場迅速擴大，促使房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展。但是，這種發(fā)展態(tài)勢是畸形的，供求關系十分的不健康，導致房地產市場呈現出一種泡沫性的繁榮，實際上十分不穩(wěn)固，為行業(yè)未來的發(fā)展埋下了許多的隱患。上文所言，房地產開發(fā)過程中資金十分重要，房地產投資必然會影響經濟的波動。業(yè)界人士普遍認為，房地產投資增加，產業(yè)會迅速擴張，同時投資降低也會導致房地產業(yè)的蕭條。房地產收益率指的是投資額與所得凈收益之間的比例。房地產的預期收益的提升會刺激企業(yè)不斷的擴大開發(fā)規(guī)模，同樣，收益率持續(xù)降低必然會重新考慮投資行為，進而導致房地產經濟的波動。

2、如何應對房地產經濟波動

2.1 加大市場控制力度

為了有效的控制市場價格，進而減小房地產經濟波動必須要加大市場控制力度。這一工作主要由中央及各級政府部門完成，實際的控制過程中，需要正確分析及區(qū)別房地產經濟波動是否因價格變動引起，進而采取一定的責任制調控手段控制價格。適當的變動房地產的價格，能夠在一定程度上提升其市場競爭力，對于改善房地產企業(yè)的經營管理效率有一定的促進作用。土地價格過低會導致房地產企業(yè)大量囤積土地，導致資源浪費，同時損害國家權益，土地價格過高會限制消費者的購房需求，同時影響相關產業(yè)的價格，可能會帶來通貨膨脹的壓力，因此國家相關部門必須做好宏觀調控工作，控制好房地產經濟市場，盡量保證市場價格合理、正常。土地批租管理是市場控制的重要手段，政府在劃撥土地時必須加強行政審判，控制好劃撥總量，嚴格監(jiān)控土地實際用途；土地轉讓過程中必須規(guī)范操作，采用市場化的招投標方式，減少行政出讓及非市場化出讓；強化政府的土地供給能力，重組及優(yōu)化配置城市土地。

2.2 加強房地產投資政策建設

房地產投資政策建設應該與房地產經濟發(fā)展形勢相結合。首先為了改善房地產經濟的發(fā)展現狀，必須合理選用投資政策，明確投資主體，保證產權分明；要能夠對房地產行業(yè)周期領域的各種變化進行監(jiān)控，從而降低風險；密切關注房地產經濟之中的規(guī)模性變化確保固定資產的投資符合其發(fā)展規(guī)律；明確房地產市場定位，在對市場需求進行詳細調查之后理性投資。

2.3 加大市場調查力度，確保投資理性化

密切關注房地產投資規(guī)模，確保其與宏觀經濟發(fā)展規(guī)模相適應，避免二者脫離，保證房地產投資在固定資產投資之中比例的合理性；房地產投資開發(fā)必須要以市場需求為導向，因此房地產企業(yè)必須要重視目標市場定位及市場調研工作，在此基礎上，確定投資結構，保證投資結構的合理性；不斷完善政府投資，地方政府要對房地產開發(fā)投資的戰(zhàn)略有充分的了解，通過調整安居住宅建設實現全社會房地產投資行為的間接調控。

結語：

房地產產業(yè)是國民經濟的支柱，本文主要就經濟發(fā)展過程中影響房地產經濟波動的因素進行了分析歸納，重點從加大市場調查力度，確保投資理性化、加強房地產投資政策建設及加大市場控制力度三個方面就如何應對房地產經濟波動這一問題進行探討，希望能夠為相關研究人員的工作提供參考。

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