商品房開發(fā)企業(yè)如何監(jiān)控資金鏈斷裂

文/ 張瑾 上海保利維拉家園項目部總會計師　上?！?00000

商品房開發(fā)企業(yè)如何監(jiān)控資金鏈斷裂

文/ 張瑾 上海保利維拉家園項目部總會計師上海200000

自改革開放以來,特別近十年社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，我國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出發(fā)展的黃金時代，使我國經(jīng)濟不斷發(fā)展壯大,GDP平均以10%左右的速度增長，同時使國力增強，在整個過程中使人們的生活水平以及基本的消費結(jié)構(gòu)得到了改善。其中住房需求的改善較為明顯，以上海為例,大眾對商品住宅的需求不斷增加,上海市制訂了限購政策,規(guī)定:人均住房面積不得大于60平方米，使市場經(jīng)濟的發(fā)展得到充分性的滿足，并逐漸實現(xiàn)商品房開發(fā)行業(yè)的高效發(fā)展。但是，在現(xiàn)階段房產(chǎn)行業(yè)運行的過程中，商品房開發(fā)商具有投入資金量大、回報率高、財務(wù)資金鏈脆弱等現(xiàn)象，如果整個行業(yè)在運行的過程中出現(xiàn)了資金鏈斷裂的現(xiàn)象，會為企業(yè)的運行造成災難性的發(fā)展，引發(fā)社會不穩(wěn)定因素，這些現(xiàn)象多處皆有,特別是中小城市發(fā)展中屢見不鮮。因此，在企業(yè)運行的過程中，保證資金鏈的良性循環(huán)，是企業(yè)運行及發(fā)展中資金良性循環(huán)的最重要內(nèi)容。本文在房企財務(wù)經(jīng)理的視角下,重點論述監(jiān)控資金鏈斷裂的措施，并提出了可操作性、鋼性、虛擬性以及預見性的措施，使企業(yè)資金鏈良性運轉(zhuǎn),以期達到企業(yè)收益最大化，并為國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展貢獻力量，希望文章的研究結(jié)合可以供專家指正,供同仁們參考。

商品房；開發(fā)企業(yè)；資金鏈

1、何謂商品房開發(fā)企業(yè)的資金鏈

商品房開房企業(yè)的資金鏈：是從企業(yè)法人決定開發(fā)某商品房項目后,從企業(yè)外部融資開始，經(jīng)過項目開發(fā)建設(shè)竣工及交付物業(yè)部門使用管理，將全部銷售貨款回籠，然后完成支付外部融資成本的一個循環(huán)反復過程。從本質(zhì)上講,資金鏈主要是資金的持續(xù)循環(huán)的全過程,主要由融資、投資、投資回籠、再融資這四個環(huán)節(jié)組成，其內(nèi)容節(jié)節(jié)相扣，有序排列。與此同時，在問題分析的過程中可以將其比喻為自行車的閉合鏈條,由這四個資金環(huán)節(jié),組成閉合軌道,良性運轉(zhuǎn)一圏的過程。當然在一個項目結(jié)束達到利潤最大化后，用于擴大再生產(chǎn)的下一個資金鏈條周期將會增大。如果銀行借貸的自有資金用完,出現(xiàn)了融資不足、投資欠缺、投資無足額回籠以及無利潤這四種問題中的任何一個，也就不能形成資金的良性循環(huán)，將其稱之為資金鏈斷裂。

2、資金鏈斷裂的案例

由于商品房開發(fā)商缺乏資金鏈的經(jīng)營管理,一旦引發(fā)資金鏈斷裂現(xiàn)象,會出現(xiàn)資源購置中旳土地閑置，從而使建商品房停工待料，并出現(xiàn)爛尾樓等建筑現(xiàn)象,同時也會導致計劃開發(fā)的二期項目無法延續(xù),無法對商品房預購者兌現(xiàn)等問題，使企業(yè)出現(xiàn)無力償還貸款的現(xiàn)象。而政府部門的稅收也會逐漸減小,直接影響了與建房有關(guān)的鋼鐵、水泥、木材、裝修、裝飾等60多個行業(yè)的生產(chǎn)，造成企業(yè)工人減員、失業(yè)，直接使購房簽約者受害,使之擠兌房企，并到處投訴,上訪,影響社會安定。

資金鏈斷裂的房企數(shù)量不少,僅2015年媒體就不斷報導,大、中、小城市均有案例。

案例1

據(jù)搜狐網(wǎng)的南京新房新聞中心2015-10-13日報導:

南京市瑞豐大廈開發(fā)商資金鏈斷裂. 工地停工1年,基坑變魚塘。該項目于2014年4月動工建設(shè),在南京雙龍大道南側(cè)，項目稱之為瑞豐大廈，計劃建設(shè)22層樓，但因為招標企業(yè)欠了數(shù)百萬元的工程款且停工了一年?；踊就瓿桑_挖深度達9m，并在內(nèi)有水且積成了塘，甚至有人在里面養(yǎng)魚。

案例2

沉睡20年的“廣州爛尾樓盤”澳洲山莊全拆重建，2015/11/02 羊城晚報記者報導：澳洲山莊項目，地上在黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)金坑村，原計劃是要建成292棟樓的大型超級社區(qū)，于1995年正式啟動，首期于1997年基本完成，并于1997年對外銷售，完成二千戶的簽約工作。但之后，由于公司經(jīng)營不得力，高層管理人員攜款外逃，公司的資金鏈條完全斷裂，昔日豪庭變成荒城，還被冠上“廣州爛尾樓盤”的稱號。多虧政府牽頭，讓開發(fā)商澳美集團接手推倒爛尾樓重建。引入平安不動產(chǎn)，注資22億來共同建設(shè)，10月30日澳洲山莊數(shù)百業(yè)主終于回到了他們家，為一直冷清的樓盤來了遲到的熱鬧。其中一個業(yè)務(wù)羅小姐也說，等了近二十年的時間，終于等到了重建方案的一天。而為了避免此情況再次出現(xiàn)，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)資金歸入到政府的監(jiān)督范圍內(nèi)，大家都認為，二十多億的建設(shè)資金歸入到政府的監(jiān)管當中，有保障.我們放心，2000戶業(yè)主有望住進新家園。

案例3

百強房企[華光地產(chǎn)集]資金鏈斷裂,2000多家業(yè)主延期收收房，2015-03-21日,中國經(jīng)營報發(fā)布:華光地產(chǎn)旗下[無钖銀河灣紫苑]項目,房建完成70%,預售2000多戶,此時停工待料,售房合同原定2014-06-30日交付使用,延期至今不見竣工。2015-3-13日,數(shù)百名無钖銀河灣紫苑的業(yè)主穿著帶有[維權(quán)]字樣的紅背心,集聚在[南禪寺],舉家維權(quán)。華光地產(chǎn)集團是挪用了2000多戶的予售款用于旗下的[南京銀河灣歡樂城]的融資還款.因隱藏還款資源, 被[信達新興資產(chǎn)管理公司]緊急叫停，從而導致2015年南京房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)首個提前中止的地產(chǎn)融資項目。

3、商品房開發(fā)企業(yè)財務(wù)經(jīng)理訪談監(jiān)控資金鏈斷裂的措施

房企資金鏈的良性運轉(zhuǎn)被視為與人體一樣的血液流動,血脈像企業(yè)的資金流,其是否暢通關(guān)系到企業(yè)的生死存亡，因此，投資企業(yè)要保證資金鏈的安全，就必須好監(jiān)管資金的融資、投入、收回、再投入，每一環(huán)節(jié)都不能放松,哪個環(huán)節(jié)出問題都會影響企業(yè)資金的良性運轉(zhuǎn)。因此可以發(fā)現(xiàn)，整個項目執(zhí)行中的重點是抓融資,有了錢,全盤皆活.本人僅從財務(wù)經(jīng)理的視角.對其可操作的監(jiān)控措施進行分析:

3.1提升風險意識增強應對能力

企業(yè)在運行的過程中，要想提高風險意識就應該在思想的角度上對風險問題進行分析，及時關(guān)注、收集、分析危及企業(yè)財務(wù)資金鏈運行安全的一切信息。例如：國家、政府有關(guān)房企的最新政策、法令、法規(guī)；銀行金融、融資單位的利率浮動情況等以及時調(diào)整、拿出應對措施，以便適應時局的變化，并在形勢變化中立于不敗之地、掌握主動權(quán)，保證資金鏈的安全。

3.2對財務(wù)管理的控制能力要不斷加強

房地產(chǎn)的經(jīng)營、管理者，需在扭轉(zhuǎn)前以單一業(yè)績衡量企業(yè)績效考試辦法，把全方位財務(wù)績效考核法歸入企業(yè)績效考核的體系當中，同時以此為主體，注意管理者重視度會直接決定企業(yè)財務(wù)管理活動控制力的最后效果。同時，財務(wù)管理活動也是全方位、所有人員一起參加的整合式管理系統(tǒng)，需要加大財務(wù)管理對于企業(yè)經(jīng)濟、融資、投資、現(xiàn)金流水的控制，避免單一、主觀決策情況的出現(xiàn)。讓財務(wù)管理活動更具有全面控制以及約束力，而不單只是管理制度。最重要的一點就是讓財務(wù)管理成為企業(yè)管理的觀念，真正提升財務(wù)管理、控制力。

3.3對投資決策的機制進行完善

對投資決策機制進行完善，其核心是分析企業(yè)發(fā)展外部、內(nèi)部環(huán)境，同時把其統(tǒng)一至企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略當中。目前，我們國家執(zhí)行緊縮銀根以及收緊信貸的政策，房地產(chǎn)項目資金需求量大且周期長，還有融資困難等會加大企業(yè)財務(wù)、經(jīng)營風險。所以在外部環(huán)境變化快速發(fā)展的情況下，企業(yè)想要提升投資我決策科學、合理性需要避免投資的不正確，以此來確保企業(yè)的資金安全，同時還要降低企業(yè)財務(wù)、經(jīng)濟風險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動構(gòu)建投資決策部門，與企業(yè)本身和外部環(huán)境特點有機結(jié)合來擬定正確的投資戰(zhàn)略。在項目的可行性研究當中要運用科學理論、方法來選擇最佳的投資方案，合理考慮方案執(zhí)行中可能面對各項內(nèi)部、外部環(huán)境的改變，同時將對策略歸入到?jīng)Q策制定的考慮當中。并且制定切實可行的投資計劃，明確投資各個環(huán)節(jié)的責任人以及職責的權(quán)限，嚴禁有越權(quán)的情況出現(xiàn)。構(gòu)建起授權(quán)、批復程序，對重大投資項目開展集體的決策。

3.4優(yōu)化預算管理，靈活運用籌資的方式

房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建預算管理的委中賒，把全面預算當成是企業(yè)管理的一個重要而且必要的環(huán)節(jié)。構(gòu)建完善預算編制方式、方法，加大考核力度，對部門、個人進行預算方面的考核，同時還要構(gòu)建相應的獎懲方法。通過構(gòu)建完善、動態(tài)調(diào)整財務(wù)預算，科學并合理掌握各項開發(fā)項目可行性研究、施工和銷售等階段的推進程度，同時也要加快經(jīng)營資金的周圍回收，加大公司對于資金風險預見以及承受力。

3.5由財務(wù)總監(jiān)牽頭定期及不定期召開融資風險評估會議

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，最大的風險就是對資金鏈條的管理。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟的融資方式為：民間或銀行的貸款、銷售款回籠、施工單位預付等。一般來說，其融資渠道選擇要以企業(yè)本身需求以及內(nèi)、外部環(huán)境變化作為基礎(chǔ)，以低成本、可靠可得性、穩(wěn)定性有機結(jié)合為原則，由企業(yè)內(nèi)部端正融資的思想并構(gòu)建完善融資管理機構(gòu)，系統(tǒng)分析各式籌資方式對企業(yè)未來財務(wù)能力的一種影響，選擇適當財務(wù)杠桿，最大限度避免盲目的信貸增加企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)風險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也可最大限度利用金融工具，開創(chuàng)新融資來源的方式。例如可上股市融資?？缮戏康禺a(chǎn)項目融資。可發(fā)行定期企業(yè)債券，也可上互聯(lián)網(wǎng)金融開辟新的融資渠道。

3.6監(jiān)管預售房款防止挪用現(xiàn)象出現(xiàn)

預售房時,在限定的日期,應該請銀行派專人收款,由買房人直接打入貸款銀行賬戶,同時由開發(fā)商的銀行貸款聯(lián)系人監(jiān)管買房人與銀行收款人的款項交接及留底存檔。

3.7監(jiān)控房企開發(fā)商按期撥給建筑商的建筑工程資金流

為防止建筑商把建筑款挪用,卷款跑路，項目組要有開發(fā)商派駐的會計,按工程進度適時進行按需撥款,留有少量機動款，保證建筑款的安全。

3.8銀行的貸款和股市的融資要設(shè)立專門小組監(jiān)控

設(shè)立融資監(jiān)管辦公室可由房企總會計師牽頭，財務(wù)經(jīng)理兼管，由專門會計至少2人連鎖辦公，制定融資款使用規(guī)則，撥款數(shù)額及相應審批權(quán)限，對于過億元的款項要經(jīng)企業(yè)法人或董事會審定核準,確保融資款項流出安全與可靠性。目前，國民經(jīng)濟發(fā)展無法離開房產(chǎn)企業(yè)的巨大推動作用，隨著國家股市的拓展,對房企融資鋪通了大路,還有專門的開發(fā)項目上股市融資,房企的前途無量,隨著國家鼓勵農(nóng)民工舉家進城務(wù)工、定居、旅游觀光的產(chǎn)業(yè)興起，小城鎮(zhèn)化的步伐加速推進，今后的＋年,房地產(chǎn)業(yè)將會迎來更加輝煌的白銀時代.

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張瑾/1978年生/女/畢業(yè)于山東財經(jīng)大學會計學專業(yè)/本科現(xiàn)供職于上海保利置業(yè)維拉家園項目部總會計師。