土地“撞限”怎么辦

文 老樹

土地“撞限”怎么辦

文 老樹

4月中旬，一條關(guān)于溫州部分住宅土地使用年限到期或即將到期，居民需要再繳納相當(dāng)于房?jī)r(jià)三成的土地出讓金才能續(xù)期的消息，再次引發(fā)人們對(duì)土地使用權(quán)期限的討論。此消息也給廣大城鎮(zhèn)居民權(quán)利的保障與生活的安定帶來了隱憂。土地“撞限”怎么辦？購房者熱盼“定心丸”。

一石激起千層浪

2016年4月18日中國新聞網(wǎng)《“撞限房”期待盡快破“限”》稱，今年3月份，溫州市民王先生購買了一套市區(qū)的二手房，房屋建造于20世紀(jì)90年代，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時(shí)，卻意外發(fā)現(xiàn)，原房東的土地使用證已于今年3月4日過期了。“現(xiàn)在房產(chǎn)過戶辦完了，契證過戶也辦完了，但土地使用證卡在里面，土地過不來了?！?/p>

王先生的遭遇并非個(gè)例，王女士也遇到了類似情況。2012年10月，王女士花了近百萬元在溫州市區(qū)橫河北新村買了一套二手房。今年王女士想賣掉這套房，置換一套更大點(diǎn)的房子，在買賣過程中，發(fā)現(xiàn)這套房子土地使用證上登載的使用年限已于今年3月4日到期。溫州市土地登記交易中心的答復(fù)是，溫州橫河北小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)初與國土部門簽訂的是20年的土地出讓合同，國土部門按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格和出讓年限，收取了20年的土地出讓金，因此這個(gè)小區(qū)的土地使用年限為20年?！巴跖慨?dāng)初買房的時(shí)候，就好比她用高價(jià)買了輛快報(bào)廢的二手車?！碑?dāng)?shù)貒敛块T的一位工作人員對(duì)王女士的遭遇深表同情，可是20年的土地權(quán)限一到期，她房屋的土地使用權(quán)在法律上就失效了。

4月19日新華社《住房土地使用權(quán)到期了該怎么辦？相關(guān)部門人士表示物權(quán)保護(hù)將不斷完善》文章提到，全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜說，目前，絕大部分地區(qū)住宅小區(qū)用地使用年限都是70年，但一些地方因?yàn)楦鞣N原因，確實(shí)存在低于70年的情況。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋土地實(shí)際使用年限低于相應(yīng)土地最高年限標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，溫州并非個(gè)案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類似土地使用年限不一的情況。

全國范圍內(nèi)，此類房屋土地使用權(quán)年限不一的情況到底有多少？據(jù)有關(guān)部門介紹，土地出讓大多是各地自行組織實(shí)施，具有一定的靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒有詳細(xì)數(shù)據(jù)，不過這種情況在全國并不少見。

兩部法律存沖突

2016年4月23日人民網(wǎng)《人民財(cái)評(píng)：土地使用權(quán)“續(xù)期”焦慮宜解不宜結(jié)》文章指出，改革開放初期，許多改革都是“摸著石頭過河”，城鎮(zhèn)土地使用制度改革也是如此。我國城市土地使用制度，曾經(jīng)長(zhǎng)期實(shí)行政府劃撥，不允許轉(zhuǎn)讓流動(dòng)，極大地制約了改革開放與城市發(fā)展的進(jìn)程。1987年,深圳敲響了從無償劃撥到有償使用的“第一槌”。1990年，國務(wù)院出臺(tái)的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》拉開了全國改革序幕，規(guī)定住宅用地使用年限上限70年。其時(shí)，包括溫州在內(nèi)的一些地方為了推進(jìn)工作，又在70年上限的基礎(chǔ)上，對(duì)土地進(jìn)行了分檔、分價(jià)格出讓。此次溫州面臨續(xù)期的，正是當(dāng)年劃分為20年限期檔的地。這是溫州此次續(xù)期事件的歷史背景，在改革初期，當(dāng)時(shí)的法規(guī)并沒有過多涉及“到期后怎么辦”的問題。在相關(guān)經(jīng)驗(yàn)、法規(guī)不完善的環(huán)境中，溫州等地的探索也是根據(jù)當(dāng)時(shí)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、土地使用情況而進(jìn)行的。2007年頒布的《物權(quán)法》被看作是這一領(lǐng)域最為重要的立法，明確了私人對(duì)其合法的房屋享有所有權(quán)，標(biāo)明“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但對(duì)于“自動(dòng)續(xù)期”是否有償、繳納標(biāo)準(zhǔn)等問題，《物權(quán)法》并未給出詳細(xì)規(guī)定，也沒有出臺(tái)相關(guān)的法律解釋。

4月26日財(cái)新網(wǎng)文章《土地使用權(quán)續(xù)期需法律解釋避免政出多門》指出，雖然房屋是私人所有，受憲法關(guān)于“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”的保護(hù)，但房屋之下的土地則屬于國家，也就是說，地上房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)與土地的所有權(quán)不是一體的而是分離的。關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿如何解決，在我國存在著兩部法律：一是全國人大常委會(huì)1994年制定并于2009年第二次修正的《城市房地產(chǎn)管理法》；二是2007年全國人大制定的《物權(quán)法》。《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！鄙鲜鰞刹糠傻囊?guī)定明確存在著沖突：第一，《城市房地產(chǎn)管理法》要求土地使用者在使用年限屆滿前一年應(yīng)當(dāng)提出“申請(qǐng)續(xù)期”，提前一年并申請(qǐng)續(xù)期是土地使用者繼續(xù)使用土地的法定義務(wù)；而《物權(quán)法》只是規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，未把“申請(qǐng)續(xù)期”作為公民的法定義務(wù)。第二，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)于申請(qǐng)續(xù)期的批準(zhǔn)增加了一個(gè)例外條件，這就是：“根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的”可不予批準(zhǔn)，根據(jù)第22條第二款，“未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”；而《物權(quán)法》則無此例外規(guī)定。第三，《城市房地產(chǎn)管理法》第21條還增加了“提前收回”程序，即“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”?！段餀?quán)法》也無提前收回土地使用權(quán)的規(guī)定。

法律解釋待統(tǒng)一

2016年4月21日人民網(wǎng)《〈物權(quán)法〉起草者：土地使用權(quán)期限亟須統(tǒng)一法律解釋》文章稱，《物權(quán)法》起草者、全國人大常委會(huì)法工委原民法室主任姚紅介紹說，《物權(quán)法》規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”是考慮到老百姓的利益，老百姓不用再去排隊(duì)辦手續(xù)，更加便民，也減輕了工作人員的負(fù)擔(dān)。有關(guān)使用年限到期續(xù)期要不要收費(fèi)，她表示，“《物權(quán)法》立法時(shí)也提出這點(diǎn)，但當(dāng)時(shí)大部分房屋都沒有到期，所以大家認(rèn)為這個(gè)問題要隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展再解決，當(dāng)時(shí)并沒有明確規(guī)定?！?/p>

中國政法大學(xué)終身教授江平認(rèn)為，自動(dòng)續(xù)期一是說明期滿了以后，不能夠收回；二是不能夠再重新簽訂一個(gè)土地出讓合同；三是業(yè)主無需自己去申請(qǐng)。但是，自動(dòng)續(xù)期沒有繳費(fèi)怎么辦？江平提出，自動(dòng)續(xù)期的含義就是沒有繳費(fèi)的業(yè)主仍然有權(quán)居住，但是如果房屋要轉(zhuǎn)讓就要受到限制。因此，自動(dòng)續(xù)期并不對(duì)業(yè)主民事權(quán)利造成影響，而是對(duì)民事流轉(zhuǎn)進(jìn)行限制。對(duì)于自動(dòng)續(xù)期并沒有明確有償或無償問題，江平稱，“在我看來，即使收費(fèi)也應(yīng)該是數(shù)量比較少的?！?/p>

對(duì)于自動(dòng)續(xù)期，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授龍衛(wèi)球表示，在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)，有四種解決方案。第一種，自動(dòng)續(xù)期，無需繳納土地使用費(fèi)，期限是到房屋所有權(quán)終止為止，也就是到地上建筑物消失為止；第二種，自動(dòng)續(xù)期，但需一次性繳納下一個(gè)期限的土地出讓金；第三種，自動(dòng)續(xù)期，交費(fèi)方式改成年金制，類似于稅制；第四種，自動(dòng)續(xù)期，無需繳費(fèi)，回到類似1982年之前城市宅基地所有權(quán)的狀態(tài)，將城市住房用地重新私有化。

5月3日人民網(wǎng)《城市住宅用地續(xù)期是否收費(fèi)由全國人大決定》文章中，中國社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員梁慧星談到，《物權(quán)法》第一百四十九條關(guān)于住宅用地期滿自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，立法機(jī)關(guān)的意思是：鑒于住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對(duì)待，目前本法不作規(guī)定，留待將來根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究?！瓝Q言之，在將來由立法機(jī)關(guān)（全國人大常委會(huì)）就住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問題，“根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究”（并作出決定）。在這之前，無論是國務(wù)院或者地方政府，均不得擅自決定住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)。

4月21日《人民日?qǐng)?bào)》《評(píng)土地使用權(quán)續(xù)期問題：拿出于法有據(jù)于情有理于民有益方案》文章指出，國有土地使用權(quán)出讓制度的產(chǎn)生和完善，是我國改革歷程的重要組成部分，成果來之不易，而相關(guān)立法則是對(duì)這一成果的有力維護(hù)。在全面深化改革的過程中，一方面要堅(jiān)決維護(hù)和嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，另一方面，對(duì)上一輪改革中的模糊之處也要進(jìn)行有連續(xù)性和建設(shè)性的修補(bǔ)。相信隨著全面深化改革的持續(xù)推進(jìn)，類似“土地使用權(quán)到期后該怎么辦”的問題還將出現(xiàn)，解答宜早不宜遲。期望相關(guān)部門能夠著眼公民合法權(quán)益，立足于現(xiàn)實(shí)可行性、法律穩(wěn)定性，從細(xì)節(jié)出發(fā)，拿出于法有據(jù)、于情有理、于民有益的具體解決方案，早日消除盤桓公眾心頭的憂慮。

鏈接：國外土地政策

美國美國是土地私有制的國家。不過，在美國購房，付完錢辦完手續(xù)沒有房產(chǎn)證，只有一份叫做產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書的文件，包括土地和房屋的產(chǎn)權(quán)。但只有按時(shí)繳納地產(chǎn)稅，房子才算真正是你的。美國每半年征收一次地產(chǎn)稅，如果抗拒不繳或逾期欠繳，則土地收歸政府所有并公開拍賣。此外，美國有全世界最自由的土地制度，土地所有權(quán)分為地下權(quán)、地面權(quán)和地上空間權(quán)，這三部分權(quán)益可以分別轉(zhuǎn)讓。

德國德國的土地所有權(quán)絕大部分歸私人所有，也有一部分歸公眾所有。所有權(quán)和使用權(quán)分立，土地所有者和使用權(quán)者到公證處簽訂土地使用權(quán)合同。土地使用權(quán)的年限由合同來確定，居住用地一般為99年，工業(yè)用地一般為70年。通常，土地使用權(quán)者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金。土地使用期結(jié)束后，土地使用權(quán)回歸土地所有者，作為組成部分的建筑物也隨土地使用權(quán)回歸土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用權(quán)者支付建筑物的賠償費(fèi)。

日本在日本，房產(chǎn)證名為“房產(chǎn)契約證”，房屋使用權(quán)是永久的，房屋所占用的土地也歸個(gè)人所有。一旦購入，土地的使用期限是沒有規(guī)定的，可永久使用。而關(guān)于建筑物用途，日本的規(guī)定較有余地，基本上都不會(huì)硬性規(guī)定為單一的用途?，F(xiàn)在沒有進(jìn)行建設(shè)的土地,將來也可以改建為辦公樓或者其他商業(yè)設(shè)施。

澳大利亞澳大利亞是一個(gè)業(yè)主擁有永久土地所有權(quán)的國家。不過，各種房屋的稅項(xiàng)也是繁瑣，如在墨爾本購房，則需要繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目有土地印花稅、房產(chǎn)印花稅、銀行評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)等，收取標(biāo)準(zhǔn)約為總房?jī)r(jià)的6%。此外，出售房產(chǎn)時(shí)也會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，主要征收的是增值稅，最高會(huì)按增值部分的45%來征收。

責(zé)編/曉輝