開放小區(qū)實現(xiàn)的現(xiàn)行法路徑

劉　杰　劉襄楠

河北大學(xué)政法學(xué)院，河北　保定　071000

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開放小區(qū)實現(xiàn)的現(xiàn)行法路徑

劉杰*劉襄楠*

河北大學(xué)政法學(xué)院，河北保定071000

《中共中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出要推廣“街區(qū)制”，旨在“實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用?！痹撘庖妼τ诰徑猬F(xiàn)有交通擁堵，推動城市規(guī)劃合理布局，促進(jìn)城市向“開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和睦”的方向發(fā)展有積極的促進(jìn)作用。但是該意見的實現(xiàn)需要在現(xiàn)有的法律制度框架內(nèi)逐步推進(jìn)，只有這樣才能把依法治國的大政方針一以貫之。

開放小區(qū)；交通路網(wǎng)；建設(shè)用地使用權(quán)；征收補償

一、實現(xiàn)開放小區(qū)所面臨的困境和應(yīng)考慮的問題

(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)以外部分的法律分析

在我國現(xiàn)有的法律規(guī)定下，住宅小區(qū)的業(yè)主對該小區(qū)有兩部分權(quán)利，即業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的住宅或經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的部分的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。小區(qū)占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)各業(yè)主共同享有，而住宅或者經(jīng)營性用房占地范圍內(nèi)的建設(shè)用地顯然并不包括在開放小區(qū)的規(guī)劃之列。該意見的規(guī)劃范圍主要包括住宅或經(jīng)營性用房占地之外小區(qū)范圍以內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)、該建設(shè)用地上面的用于服務(wù)業(yè)主的建筑物或構(gòu)筑物、道路、綠地以及其他公共建筑或公共設(shè)施，這些是開放小區(qū)制度所涉及的部分。

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，住宅或經(jīng)營性用房占地之外小區(qū)范圍以內(nèi)的建設(shè)用地，國家對該部分享有所有權(quán)，國家通過有償?shù)姆绞匠鲎尳o開發(fā)商，等小區(qū)建成以后，業(yè)主再從開發(fā)商手中購買過來，此時該建設(shè)用地使用權(quán)歸業(yè)主共有。而該建設(shè)區(qū)劃范圍內(nèi)的綠地(除法律規(guī)定屬于公共綠地或者屬于個人私有的以外)、道路(除法律規(guī)定屬于城市公共道路以外)、公共建筑或公共設(shè)施歸業(yè)主共有。

單位大院由于是基于公共利益及相關(guān)法律的規(guī)定其院內(nèi)的建設(shè)用地屬于劃撥土地，因此國家可基于政策考慮無償收回其辦公大樓及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地以外的部分，但也不能搞一刀切，比如軍隊、中小學(xué)等具有優(yōu)先利益值得保護的大院，能不能也實行開放小區(qū)還值得考量。而對于一般住宅小區(qū)來講，由于業(yè)主在買房的時候?qū)υ摴灿胁糠忠呀?jīng)付費，因此政府在實施開放小區(qū)制度的過程中也應(yīng)當(dāng)將其考慮在內(nèi)。

(二)實施開放小區(qū)以后將面對的問題

1.首先面臨的就是安全隱患

目前為止，我們國家各小區(qū)實行的是門禁制度，在小區(qū)門口大多有保安負(fù)責(zé)查驗，盡管不能完全做到使小區(qū)得到安全，但至少有一定的作用。尤其在晚上，大多數(shù)小區(qū)是封閉的，但是一旦實行開放小區(qū)制度之后，這一安全屏障將不存在，到那時，小區(qū)內(nèi)的私家車包括室內(nèi)安全問題將面臨巨大隱患。如果不能在制度上或者技術(shù)上解決，該制度的推行勢必遇到極大阻礙。

2.其次是亂停車的現(xiàn)象

伴隨我國經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，汽車的保有量呈井噴式發(fā)展，但是車位有限，隨之而來的問題就是亂停車現(xiàn)象的產(chǎn)生，在現(xiàn)有的封閉式小區(qū)制度下，沒有車位的業(yè)主只能停在小區(qū)外面的道路兩旁，使得本來就已經(jīng)擁堵的道路更加擁堵不堪，一旦將封閉小區(qū)開放，小區(qū)外車輛也能停在小區(qū)內(nèi)，它帶來的負(fù)面影響就是小區(qū)內(nèi)亂停車的現(xiàn)象將出現(xiàn)。

二、開放小區(qū)的實現(xiàn)路徑及解決之道

(一)通過征收解決權(quán)利歸屬問題

對于基于公共利益的實現(xiàn)需求這一征收目的需要符合法律規(guī)范。《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條對此采取了列舉式規(guī)定，盡管這是對房屋征收的法律規(guī)范，根據(jù)“舉重以明輕”的法律原則，可以比照適用于封閉小區(qū)內(nèi)的征收。當(dāng)然在對公共利益的論證過程中，需要考慮解決交通路網(wǎng)布局這一重要原因。

在征收的主體和程序上，其征收依據(jù)應(yīng)當(dāng)是全國人大及其常委會制定的法律，行政該法規(guī)或者其他地方性法規(guī)以及相關(guān)規(guī)章并不能作為其征收的依據(jù)。在征收之前需要組織相關(guān)利益主體及有關(guān)專家進(jìn)行論證并舉行聽證程序，使其能夠充分的表達(dá)其意見，當(dāng)然最后決定的做出必須是基于聽證及論證過程中合理主張而做出的。

在對被征收人進(jìn)行經(jīng)濟補償?shù)臅r候需要遵循以下幾方面的因素：首先，要遵循公平等價有償?shù)姆绞竭M(jìn)行補償，要按照市場價格進(jìn)行，政府不應(yīng)以國家強制力作為其低價征收的保障；其次，在進(jìn)行補償?shù)倪^程中要注意實質(zhì)公平，注意對擁有私人車位或者車庫以及實行開放式小區(qū)臨街導(dǎo)致生活質(zhì)量下降的業(yè)主利益保護；最后，由于部分高檔小區(qū)的業(yè)主對共有部分及物業(yè)服務(wù)支付較高的服務(wù)費用，實行開放小區(qū)之后相關(guān)的公共服務(wù)和公共設(shè)施及安全保障也應(yīng)與之相匹配。

(二)通過法律及相關(guān)技術(shù)措施解決其他問題

對于小區(qū)安全問題，可通過推行高科技人臉識別或者指紋識別技術(shù)來解決安全問題。封閉小區(qū)開放以后，對于亂停車以及噪聲污染等現(xiàn)象，需要加大執(zhí)法力度，對這些違法現(xiàn)象加大懲處力度，當(dāng)然還需要宣傳教育。對于停車位還需要政府做好相應(yīng)的規(guī)劃，保證車位的供應(yīng)量。通過這些制度和技術(shù)的應(yīng)用，必將實現(xiàn)和諧文明、交通便捷、生活幸福這一理想城市藍(lán)圖。

實行開放小區(qū)或街區(qū)制度的設(shè)計初衷就是要解決現(xiàn)在城市道路擁堵和現(xiàn)有資源利用的最大化，這并不是能一蹴而就的，需要相關(guān)法律規(guī)范的變化以及公共服務(wù)的提高和完善，其實施路徑可以參考《物權(quán)法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)法律規(guī)范，然后可以通過試點來積累經(jīng)驗，最后在全國全面鋪開，最終實現(xiàn)開放小區(qū)這一目標(biāo)。

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劉杰(1990-)，男，漢族，山西長治人，河北大學(xué)政法學(xué)院，民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生在讀；劉襄楠(1988-)，女，漢族，河北邢臺人，河北大學(xué)政法學(xué)院，民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生在讀。

D923.2；D922.3

A

1006-0049-(2016)19-0122-01