企業(yè)房產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)實(shí)困境——談進(jìn)一步放開(kāi)房產(chǎn)抵押登記，激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)

涂素雄

廣東法邁律師事務(wù)所，廣東　深圳　518131

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企業(yè)房產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)實(shí)困境
——談進(jìn)一步放開(kāi)房產(chǎn)抵押登記，激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)

涂素雄

廣東法邁律師事務(wù)所，廣東深圳518131

摘要：2015年9月，開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)最高院民間借貸規(guī)定)，開(kāi)始有條件的允許企業(yè)相互之間進(jìn)行資金融通，進(jìn)一步擴(kuò)大了民間借貸的范圍。房產(chǎn)抵押作為借貸擔(dān)保的一個(gè)重要方式，但由于歷史原因，非金融機(jī)構(gòu)企業(yè)的出借人并無(wú)法成為房產(chǎn)抵押權(quán)人。本文將從房產(chǎn)抵押登記發(fā)展歷史著手，略敘“不動(dòng)產(chǎn)抵押登記生效”規(guī)則，結(jié)合目前非金融機(jī)構(gòu)企業(yè)的出借人不能成為房產(chǎn)抵押權(quán)人困境，探討擴(kuò)大房產(chǎn)抵押權(quán)主體的可行性和必要性。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)抵押；企業(yè)間借貸；抵押登記；抵押權(quán)主體擴(kuò)大

一、房產(chǎn)抵押權(quán)發(fā)展歷史

抵押作為五大擔(dān)保方式中的重要擔(dān)保方式之一，隨著房產(chǎn)的不斷增值，房產(chǎn)逐漸成為個(gè)人或公司的重要資產(chǎn)，房產(chǎn)抵押擔(dān)保已然成為出借人優(yōu)先選擇的擔(dān)保方式?；仡櫸覈?guó)房產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，是一個(gè)從無(wú)到有，從有的細(xì)的快速發(fā)展歷程。

1986年頒布的《民法通則》，一百五十多個(gè)條款，僅有兩個(gè)條款涉及到抵押的規(guī)定，此時(shí)暫無(wú)出現(xiàn)“房產(chǎn)抵押”的字眼，其中第八十九條第二款明確指出“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還”。由于當(dāng)時(shí)已經(jīng)確權(quán)且能夠上市交易的房產(chǎn)較少，房產(chǎn)抵押市場(chǎng)相對(duì)處于空白期，以至于兩年后即1988年的《最高院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中仍未出現(xiàn)針對(duì)房產(chǎn)抵押的具體操作措施，意見(jiàn)倒是在第七點(diǎn)涉外民事關(guān)系的法律適用中規(guī)定了“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、使用等民事關(guān)系，均應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律”。

隨著上個(gè)世紀(jì)80、90年代“房改”的逐漸深入，城市部分房產(chǎn)逐步得到確權(quán)，個(gè)人房屋所有權(quán)逐漸走入時(shí)代的洪流，“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”也于1993年寫(xiě)進(jìn)共和國(guó)憲法，社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入蓬勃發(fā)展期，為促進(jìn)資金融通和商品流通，保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，《擔(dān)保法》孕育而生。

1995年的《擔(dān)保法》正式確立了房產(chǎn)抵押的基本規(guī)則，并明確除了抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押外，抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物也可以抵押，進(jìn)一步放開(kāi)了可以抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍，盤(pán)活了國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)。由于抵押物并不轉(zhuǎn)移占有，為避免重復(fù)抵押和超額抵押?jiǎn)栴}，《擔(dān)保法》又為主要的抵押物設(shè)計(jì)了“抵押登記生效”規(guī)則。2000年最高院出臺(tái)了《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》，進(jìn)一步補(bǔ)充和完善了該規(guī)則。1997年施行后又于2001年修改的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》更是細(xì)化了房產(chǎn)抵押的具體操作細(xì)則。

二、“抵押登記生效”規(guī)則

1995年的《擔(dān)保法》對(duì)抵押合同的生效，設(shè)定了兩種模式：一是“抵押對(duì)抗”規(guī)則，即在相應(yīng)政府主管部門(mén)辦理抵押登記的抵押權(quán)清償時(shí)優(yōu)先于沒(méi)有進(jìn)行抵押登記的抵押權(quán)；二是“抵押登記生效”規(guī)則，即抵押權(quán)的生效要件是在相應(yīng)的政府主管部門(mén)辦理抵押登記。而房產(chǎn)抵押設(shè)立適用的規(guī)則正是“抵押登記生效”規(guī)則。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十二條的規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：

(一)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

(二)抵押登記申請(qǐng)書(shū)；

(三)抵押合同；

(四)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

(五)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

(六)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；

(七)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

按理說(shuō)只要提供了上述文件，登記機(jī)關(guān)就會(huì)給予做抵押登記了，可是現(xiàn)實(shí)的殘酷并不是我們所想的如此簡(jiǎn)單，資料齊全了，也不見(jiàn)得能夠辦下抵押登記。由于國(guó)家金融管制等原因，企業(yè)之間并不能直接進(jìn)行借貸行為，故非金融機(jī)構(gòu)企業(yè)的出借人是不能成為房產(chǎn)抵押權(quán)人的，而這也引出了我們的一下部分的內(nèi)容。

三、房產(chǎn)抵押的現(xiàn)實(shí)困惑

根據(jù)《民法通則》、《擔(dān)保法》及其司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關(guān)法律司法解釋的規(guī)定，我們所看到的房產(chǎn)抵押權(quán)人的表述，最終可以用《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第三款的表述以概之，即抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。那什么樣的公民、法人或者其他組織可以接受房地產(chǎn)抵押哪？按照一般公眾的理解只要是具有獨(dú)立行為能力的公民、法人或者其他組織就可以接受房地產(chǎn)抵押了，該類(lèi)主體只要材料齊全去辦理房產(chǎn)抵押登記時(shí)理應(yīng)不會(huì)有障礙的，可事實(shí)卻并非如此。

由于房產(chǎn)抵押登記的程序及要求由各個(gè)城市房產(chǎn)管理部門(mén)自行制定，全國(guó)并未形成形式上的統(tǒng)一。單就公民個(gè)人能否接受房地產(chǎn)抵押，并辦理抵押登記就存在著給予辦理抵押登記和不給予辦理抵押登記兩種截然不同的做法。盡管部分以前不允許公民個(gè)人接受房地產(chǎn)抵押的城市，已經(jīng)逐漸放開(kāi)公民個(gè)人間的地產(chǎn)抵押登記，但對(duì)于非金融機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)抵押多數(shù)城市還是處于嚴(yán)格限制甚至禁止中，包括上海、深圳在內(nèi)的絕大部分城市的房產(chǎn)管理部門(mén)均不給非金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人的房產(chǎn)抵押辦理抵押登記。究其原因，是因?yàn)樽罡咴好耖g借貸規(guī)定出臺(tái)之前，我國(guó)是不允許企業(yè)相互之間直接進(jìn)行資金融通，即企業(yè)無(wú)法直接成為出借人，自然也就不能成為房產(chǎn)抵押權(quán)人?，F(xiàn)在國(guó)家已允許企業(yè)直接成為出借人，但由于原有的房產(chǎn)抵押登記規(guī)則暫未修改，才導(dǎo)致了目前的房產(chǎn)抵押困惑。

四、結(jié)語(yǔ)

從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一路走來(lái)，不可謂不艱辛。房產(chǎn)抵押從無(wú)到有，然后從小到大，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，房產(chǎn)融資也風(fēng)風(fēng)火火的開(kāi)展著，值得欣喜的是北京已改變了只將房產(chǎn)抵押登記給金融機(jī)構(gòu)的做法，已允許房產(chǎn)抵押登記給非經(jīng)融機(jī)構(gòu)和個(gè)人了。國(guó)家一直主張支持中小企業(yè)發(fā)展，努力解決中小企業(yè)融資難問(wèn)題，但在整個(gè)社會(huì)融資渠道狹小、銀行不愿貸款給中小企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況下，逐步放開(kāi)企業(yè)融資渠道，擴(kuò)大房產(chǎn)抵押權(quán)主體，盤(pán)活企業(yè)固有資產(chǎn)，激活整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活力，將是我們未來(lái)努力爭(zhēng)取的目標(biāo)。

[參考文獻(xiàn)]

[1]高圣平.不動(dòng)產(chǎn)抵押登記若干問(wèn)題探討_從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出發(fā)[J].社會(huì)科學(xué)，2014(05).

[2]姜云紅.房地產(chǎn)抵押權(quán)法律問(wèn)題研究[D].中國(guó)政法大學(xué)，2010.

[3]李雄.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記法律問(wèn)題研究[D].西南政法大學(xué)，2005.

中圖分類(lèi)號(hào)：D923

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2016)22-0168-02

作者簡(jiǎn)介：涂素雄(1989-)，男，漢族，福建漳州人，本科，廣東法邁律師事務(wù)所，研究方向：民商法。