無(wú)效房屋租賃合同問(wèn)題探究

莊 焱

（210094 南京理工大學(xué) 江蘇 南京）

無(wú)效房屋租賃合同問(wèn)題探究

莊 焱

（210094 南京理工大學(xué) 江蘇 南京）

由于目前我國(guó)的房屋租賃制度還不夠完善，加之房屋出租人和承租人對(duì)于合同法以及房屋租賃合同的相關(guān)知識(shí)的欠缺，他們往往簽訂一些不符合法律規(guī)定的合同，以致合同無(wú)效，從而給房屋租賃雙方造成不便，甚至產(chǎn)生糾紛。房屋租賃合同被確定無(wú)效后，如何平衡合同雙方當(dāng)事人的利益一直是司法審判的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

無(wú)效房屋租賃合同；認(rèn)定；法律效果

一、無(wú)效房屋租賃合同的認(rèn)定

（一）影響房屋租賃合同效力的因素

確認(rèn)合同有效與無(wú)效，是正確處理房屋租賃合同糾紛的前提。筆者認(rèn)為影響房屋租賃合同效力的因素主要有以下幾個(gè)方面：

（1）訂立合同目的的合法性。如若訂立合同的目的是違法的，則該合同無(wú)效。如租賃房屋從事開賭場(chǎng)，提供賣淫場(chǎng)所，或從事非法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等；

（2）合同標(biāo)的物的合法性。如若合同標(biāo)的物是違法的，則該合同無(wú)效。如在沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證情況下建造的房屋或者沒(méi)有按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求建造的房屋進(jìn)行出租；

（3）合同是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。如若違反，則該合同無(wú)效。如建筑物在未經(jīng)竣工驗(yàn)收或未經(jīng)消防安全驗(yàn)收的不得出租；

（4）當(dāng)事人是否規(guī)避法律，損害國(guó)家、社會(huì)公共利益或他人利益。如若有此情形，則該合同無(wú)效。如以合法形式掩蓋非法目的而簽訂的合同；

（5）房屋出租人是否有處分權(quán)。如若沒(méi)有處分權(quán)，則該合同無(wú)效。如承租人未經(jīng)出租人同意私自將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

（二）法律規(guī)定的無(wú)效房屋租賃合同

1.以違法建筑物為標(biāo)的房屋租賃合同

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等相關(guān)法律均有該類似規(guī)定，根據(jù)這些法律規(guī)定，建筑物在建造之前，建設(shè)單位或個(gè)人必須取得土地使用權(quán)以及建設(shè)工程規(guī)劃許證，還應(yīng)取得施工許可證，然后才能建造房屋，否則建造的房屋即為違法建筑物。以違法建筑物為標(biāo)的房屋租賃合同無(wú)效。此規(guī)定主要是為了保障城鎮(zhèn)房屋的建造符合城鎮(zhèn)發(fā)展的整體規(guī)劃，防止房屋亂建亂造，影響城鎮(zhèn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.以未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋為標(biāo)的房屋租賃合同

根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收后方可投入使用，租賃房屋也必須是經(jīng)竣工驗(yàn)收后的房屋。這主要是出于人身安全考慮，房屋己完工但未驗(yàn)收之前，可能存在一些安全隱患，如建筑物質(zhì)量不合格、配套設(shè)施不齊全等，這都可能給當(dāng)事人造成人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失，甚至危機(jī)當(dāng)事人生命安全。因此，法律強(qiáng)制性規(guī)定未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋不可投入使用。

3.以未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的建筑物為標(biāo)的物的房屋租賃合同

根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》和《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋同樣不可投入使用，這也是出于對(duì)當(dāng)事人生命和財(cái)產(chǎn)安全的考慮。尤其是對(duì)一些大型的用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的大廈，消防安全顯現(xiàn)的尤為重要。因此，法律強(qiáng)制性規(guī)定，未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋不得投入使用。一旦違反此規(guī)定，勢(shì)必導(dǎo)致合同無(wú)效。

二、無(wú)效房屋租賃合同的法律效果

對(duì)于房屋租賃合同被認(rèn)定無(wú)效的法律效果，筆者從兩個(gè)值得商榷的問(wèn)題進(jìn)行闡析，對(duì)于其他問(wèn)題暫且不議。一個(gè)涉及房屋使用費(fèi)的支付問(wèn)題；另一個(gè)涉及承租人在使用房屋期間對(duì)租賃房屋添附的裝飾裝修物的處理問(wèn)題。

（一）房屋使用費(fèi)的支付問(wèn)題

對(duì)于合同無(wú)效時(shí)房屋使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)依導(dǎo)致合同無(wú)效的不同因素分別進(jìn)行處理，不能一概而論。

1.以未經(jīng)竣工驗(yàn)收或未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋為標(biāo)的房屋租賃合同

對(duì)于此種情形，在承租人不知情的情況下，不應(yīng)支付房屋使用費(fèi)；如果承租人明知該房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收或未經(jīng)消防驗(yàn)收仍愿意租賃，則表明承租人愿意接受租賃房屋存在的安全隱患，此時(shí)承租人應(yīng)該參照約定租金支付房屋使用費(fèi)給出租人，因?yàn)殡p方都有錯(cuò)誤才導(dǎo)致合同無(wú)效；由于此使用費(fèi)對(duì)出租人而言屬于非法收入，應(yīng)予以收繳。

2.以違法建筑物為標(biāo)的房屋租賃合同

此種情形下，在承租人不知情的情況下，其支付的房屋使用費(fèi)應(yīng)為房屋在使用期間的損耗與折舊，一般情況下低于約定租金；如果承租人明知租賃房屋為非法建筑物仍愿意租賃，則表明承租人愿意為此非法建筑物的使用支付以約定租金為標(biāo)準(zhǔn)使用費(fèi)，那么，承租人當(dāng)然應(yīng)該支付以約定租金數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)的房屋使用費(fèi)。

3.因合同當(dāng)事人為無(wú)權(quán)處分人引起的無(wú)效合同

對(duì)于因合同當(dāng)事人為無(wú)權(quán)處分人造成合同無(wú)效時(shí)，房屋使用費(fèi)應(yīng)該按照約定的租金數(shù)額支付，因?yàn)榇朔N情況下租賃合同被認(rèn)定無(wú)效只引起合同雙方當(dāng)事人之間利益關(guān)系，不牽扯合同之外的第三人。

（二）租賃房屋添附的裝飾裝修物的處理問(wèn)題

我國(guó)法律關(guān)于添附制度的規(guī)定雖有所涉及，但還是不盡完善，都沒(méi)有明確規(guī)定附和后添附物的所有權(quán)歸屬問(wèn)題，沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)添附制度確定物權(quán)歸屬的目的。筆者認(rèn)為宜在我國(guó)構(gòu)建動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)附合的規(guī)則。該規(guī)則包含兩個(gè)內(nèi)容：第一，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成附合的構(gòu)成要件是動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的重要成分。第二，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)附合后，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。這樣的規(guī)制有諸多益處：

首先，裝飾裝修物的所有權(quán)歸屬得到清晰地界定。根據(jù)物權(quán)特定的原則，作為所有權(quán)客體的物必須具有特定性，一個(gè)物只能被一個(gè)人擁有。法律作出這樣規(guī)定的目的在于明確物權(quán)的歸屬，為物權(quán)的流轉(zhuǎn)提供便利。如果無(wú)此規(guī)定，則會(huì)造成裝飾裝修物與房屋構(gòu)成附合時(shí)其所有權(quán)與房屋的所有權(quán)歸屬不一致的情況。房屋的一部分上存在另一所有權(quán)，這將導(dǎo)致同一物上既有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)又有動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的情況發(fā)生。其次，房屋的所有權(quán)能順利地流轉(zhuǎn)。如果裝飾裝修物的所有權(quán)沒(méi)有明確的界定，則房屋的流轉(zhuǎn)也存在障礙。當(dāng)房屋出租人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)或者將房屋進(jìn)行抵押時(shí)，裝飾裝修物的所有權(quán)不能從外觀上看出，從而使得房屋所有權(quán)的受讓人要承受不必要的風(fēng)險(xiǎn)，這不利于房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)。

對(duì)于房屋租賃合同無(wú)效時(shí)因裝飾裝修物引起的損失賠償問(wèn)題。筆者認(rèn)為，未與房屋形成附和的裝飾裝修物，所有權(quán)歸屬于承租人所有；己與房屋形成附和的裝飾裝修物，其所有權(quán)歸出租人所有。對(duì)于未與房屋形成附和的裝飾裝修物，因其所有權(quán)仍歸承租人所有，因此承租人可將其拆除取走，對(duì)于造成的損失，應(yīng)由導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方賠償。

［1］李榮鑫.房屋租賃合同的誠(chéng)信原則立法問(wèn)題研究［D］.華中師范大學(xué)，2013.

［2］楊博寧.房屋租賃合同中裝飾裝修物處理問(wèn)題研究［D］.湘潭大學(xué)，2013.

［3］段然.剖析房屋租賃合同之維修義務(wù)［D］.華東政法大學(xué)，2012.

［4］李曉曉.房屋租賃合同中裝飾裝修物的歸屬及民法利益思考［D］.天津師范大學(xué)，2012.

［5］張勇.房屋租賃合同爭(zhēng)議問(wèn)題研究［D］.遼寧大學(xué)，2013.

［6］莊宇.論房屋租賃合同中權(quán)利沖突及解決［D］.遼寧大學(xué)，2014.