房地產(chǎn)迎來寡頭時(shí)代

艾振強(qiáng)

房地產(chǎn)面臨去庫存壓力，房企未來的發(fā)展難再以開發(fā)為中心，也難再追求主業(yè)的擴(kuò)張。多元化發(fā)展勢(shì)必成為房企發(fā)展的主流，以資本為紐帶而混業(yè)發(fā)展的成功者將成為房地產(chǎn)金融寡頭。

2015年11月17日，一條“先租后買，租金可抵房款”的“重磅消息”，像病毒一樣“入侵”了很多人的微信朋友圈。由于該消息的主角是“宇宙第一大”房企萬科，使得消息中的“顛覆”“太狠了”“徹底不讓活”“血洗”“準(zhǔn)備5000億元人民幣（下同）現(xiàn)金”……變得尤為可怖。

當(dāng)然，這最終被證明只是一個(gè)誤傳。不過，透過業(yè)內(nèi)人士在傳言（或營銷噱頭）面前的“風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵”，不難窺見存量博弈時(shí)代行業(yè)群體性的迷茫與焦慮。并不僅僅只是中小房企，大型房企同樣如此——船小不好抗拒風(fēng)浪，樹大同樣容易招風(fēng)。當(dāng)然，整體上來說，站在十字路口，大型房企更容易選擇走上“另一條路”，這部分源于其自身追求“星辰大?！钡膶?shí)力，更多的則來自時(shí)代的裹挾。

勾搭互聯(lián)網(wǎng)金融、大魚吃小魚、大搞多元化等成為房地產(chǎn)大佬們的新玩法，并有“割據(jù)”而成區(qū)域寡頭的趨勢(shì)。但大并不代表強(qiáng)，再大的房地產(chǎn)企業(yè)如果成不了“超級(jí)戰(zhàn)艦”，就只能成為“恐龍”。

互聯(lián)網(wǎng)金融：

不缺錢的主才玩得起的游戲

2013年，余額寶助推天弘基金逆襲成為基金“大哥大”，互聯(lián)網(wǎng)金融亦藉此站在了鎂光燈下。短短兩年多，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)滲透到各個(gè)傳統(tǒng)領(lǐng)域。一度有人揚(yáng)言，房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)不可能撼動(dòng)得了，但話音未落，互聯(lián)網(wǎng)金融的主動(dòng)進(jìn)攻以及房企的競(jìng)先“擁抱”就推倒了擋在房地產(chǎn)前面那堵厚厚的墻，互聯(lián)網(wǎng)金融順利滲入到鋼筋混凝土里。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2015年6月，50強(qiáng)房企中已經(jīng)有50%左右通過各種方式“擁抱”了互聯(lián)網(wǎng)金融，涉及資金逾200億元。對(duì)于財(cái)大氣粗的50強(qiáng)房企來說200億或許不算什么，但其從0到1的質(zhì)變卻不容忽視。

眼下，互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)早已打得火熱，而二者的“眉目傳情”，則要追溯到去年。

2014年底，多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)與房企推出眾籌買房活動(dòng)。其中，京東金融眾籌平臺(tái)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)推出了“11元湊份子得房子”的活動(dòng)：京東金融“小金庫”或“白條”用戶支付11元就可參與1.1折購房資格的抽取。龍湖、萬科、方興等房企，也分別與各路互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)推出了一批“房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目”。

在去庫存的重壓下，這些打著高大上“互聯(lián)網(wǎng)金融”大旗的眾籌項(xiàng)目，最直接的目的其實(shí)只有一個(gè)——賣房！

一個(gè)是要錢的主，一個(gè)是有錢的主，房地產(chǎn)和金融的結(jié)合可謂“珠聯(lián)璧合”。當(dāng)然，正如并不是每一朵野百合都會(huì)有春天，聯(lián)姻的好事也不是每家房企都能沾得上光的。

目前，無論是參股或創(chuàng)辦金融公司，還是互聯(lián)網(wǎng)金融滲透全產(chǎn)業(yè)鏈（如“綠地寶”、“萬達(dá)穩(wěn)賺1號(hào)”），都是土豪公司才玩得起的游戲。驗(yàn)證了那句名言：不缺錢的人才能借到錢。至于這會(huì)否造成更強(qiáng)大的壟斷和綁架，誘發(fā)更大的風(fēng)險(xiǎn)，暫時(shí)還不好說，但目前為解決短期庫存問題，模仿跟風(fēng)居多，實(shí)質(zhì)性創(chuàng)新偏少卻是事實(shí)。

不論概念多么新鮮，有一點(diǎn)是毋庸置疑的，那就是，地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠蓬勃發(fā)展的前提一定是建立在以下四大前提之上：落腳到更好的實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，更好地降低融資成本，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，提高資源配置效率。否則，所謂的創(chuàng)新只是形式上的新而已。

聯(lián)合與并購：

高地價(jià)新常態(tài)下的集體合謀

眼下，北上廣深的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為新進(jìn)尋夢(mèng)者的夢(mèng)魘。面粉貴了，面包自然漲價(jià)，何況小麥可以一年種一季，而土地卻是不可再生的。

在大家一窩蜂布局一線和核心二線城市的情況下，這些地區(qū)的高地價(jià)將會(huì)成為常態(tài)。使得財(cái)大氣粗的開發(fā)商也倍感壓力山大。2015年11月，市場(chǎng)便瘋傳央企華潤與招商想要與華僑城“散伙”，退出三家聯(lián)合體拿下的北京豐臺(tái)83億元高價(jià)地的開發(fā)，理由是高達(dá)5.6萬元/平方米的實(shí)際樓面價(jià)超出了華潤置地和招商局地產(chǎn)的拿地預(yù)期。

高地價(jià)成為“新常態(tài)”，好城市好地段的土地交易已成“豪門游戲”，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的差距越來越小，聯(lián)合與并購便成為必須的選擇。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，在北京市成交的32宗住宅用地中，有15宗為聯(lián)合拿地，聯(lián)合拿地比例為46.9%。而在2013年和2014年，上述比例分別只有22.4%和30.8%。而截至2015年12月3日，更是已有36宗土地被聯(lián)合體拿下，比例進(jìn)一步提升，“不聯(lián)合、無拍地”的現(xiàn)象已成主流。

不僅北京，其他熱門城市同樣如此，這是土豪們的“無奈”之選。因?yàn)?，不同企業(yè)的資金狀況、成本核算不同，對(duì)土地價(jià)格的承受能力也不同。而且，即便聯(lián)合體對(duì)項(xiàng)目的股權(quán)比例、收益分配等有詳盡的約定，但在實(shí)際開發(fā)過程中，往往會(huì)遇到意外情況，打亂原有的開發(fā)進(jìn)度、銷售節(jié)奏等。過去，若非出于擴(kuò)大規(guī)模，或者相互整合資源，企業(yè)更傾向于單獨(dú)拿地。

然而，隨著地價(jià)的暴漲以及政府對(duì)土地出讓金繳納節(jié)點(diǎn)的嚴(yán)格管控，“單打獨(dú)斗”競(jìng)拍的路子已經(jīng)越來越難走。想要繼續(xù)玩這個(gè)游戲，就必須聯(lián)合！隨之而來的是弱小者被擠出這個(gè)游戲，而幸存者則構(gòu)筑起寡頭壟斷。而且，高地價(jià)使得大量項(xiàng)目“被豪宅”，高房?jī)r(jià)與購買力相背離，造成豪宅嚴(yán)重的供過于求，去化艱難，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積。

除了聯(lián)合拿地，不將雞蛋放在同一個(gè)籃子里的另一個(gè)策略是并購與戰(zhàn)略重組。2015年，在房地產(chǎn)江湖，并購動(dòng)作最大的莫過于恒大和萬科兩家企業(yè)。

2015年上半年，在集體迷茫之際，許家印喊出48天上100個(gè)項(xiàng)目的“最強(qiáng)音”，借道存量市場(chǎng)兼并收購，在別人駐足觀望之際迅速吃掉對(duì)方份額擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額1600億元，接近去年全年。2014年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例236起，涉及金額1768億元。而2013年，并購僅153起，涉及金額863億元。

企業(yè)并購的實(shí)質(zhì)是獲得土地資源和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。低成本收購已逐步成為房企獲得項(xiàng)目資源的重要手段。未來，在行業(yè)分化和利率持續(xù)下行的大背景下，“大魚吃小魚”的現(xiàn)象還會(huì)愈演愈烈。通過并購整合可以實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提高收益，助推區(qū)域寡頭的崛起。

北上廣深不相信眼淚！不只是對(duì)購房者，對(duì)房企同樣如此，不是你吃掉別人的市場(chǎng)份額就是被對(duì)方吃掉。

跨界與融合：

強(qiáng)人也終究不可能強(qiáng)過時(shí)勢(shì)

多元化和專業(yè)化孰優(yōu)孰劣，一直是管理學(xué)界和企業(yè)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

對(duì)于中國房地產(chǎn)而言，似乎多元化的標(biāo)簽更恰如其分。因?yàn)?，大多?shù)地產(chǎn)公司原來是挖煤的，做眼鏡的，甚至賣內(nèi)衣的?？墒?，最終是專業(yè)化的萬科成為了大哥大。

萬科專做住宅地產(chǎn)的專注確實(shí)十分難得。數(shù)年前，王石甚至說過這樣一句話表明萬科的決心——就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從墳?zāi)估锷斐鲆恢皇謥碜柚鼓銈儯?/p>

但是，強(qiáng)人終究強(qiáng)不過時(shí)勢(shì)。萬科早已開始布局海外市場(chǎng)，進(jìn)軍商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，萬科物業(yè)也開始承接非萬科開發(fā)的樓盤。萬科并非如王石和郁亮所說不計(jì)較老大的地位，但對(duì)于一家千億企業(yè)，想要繼續(xù)保持規(guī)模領(lǐng)先，就必須得在戰(zhàn)略上有所動(dòng)作，而不是繼續(xù)簡(jiǎn)單重復(fù)和擴(kuò)大規(guī)模。因此，萬科必須要抓住白銀時(shí)代人口、經(jīng)濟(jì)和城市功能的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來的新生需求，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)之外，圍繞消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)，重新構(gòu)建其業(yè)務(wù)版圖。

在去地產(chǎn)、去開發(fā)多元化的呼聲中，多元化帶來的巨大紅利也是吸引諸如萬科這樣的巨頭蠢蠢欲動(dòng)的重要因素。在福布斯發(fā)布的2015中國內(nèi)地富豪榜上，王健林以300億美元的財(cái)富超過馬云，成為新一屆內(nèi)地首富。多元化帶來的轉(zhuǎn)型紅利是王健林問鼎首富的關(guān)鍵。5年之前，王健林的財(cái)富90%來自房地產(chǎn)，現(xiàn)在下降到了50%，其余50%則來源于院線、旅游、文化等領(lǐng)域。

未來，大牌房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)在地產(chǎn)之外，因此多元化路線不可避免。

除萬科、萬達(dá)以外，碧桂園也正在積極籌劃以社區(qū)需求為中心，打造包括物業(yè)開發(fā)、社區(qū)配套、金融三大業(yè)務(wù)板塊的資源整合平臺(tái)，試圖挖掘房地產(chǎn)價(jià)值鏈內(nèi)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)價(jià)值。而富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝控股、中海地產(chǎn)等集團(tuán)，均試圖分拆其物業(yè)，獨(dú)立上市。

在多元化道路上走得最遠(yuǎn)的非恒大莫屬。截至目前，恒大已經(jīng)涉足體育、醫(yī)療健康、文化、礦泉水。許家印公開表示，恒大將進(jìn)行多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，利用品牌優(yōu)勢(shì)，進(jìn)軍農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)。為此，恒大啟動(dòng)了千億級(jí)別的恒大糧油、恒大乳業(yè)計(jì)劃，并且已經(jīng)砸下70多億做建設(shè)。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，恒大在礦泉水、乳業(yè)、糧油和健康四大產(chǎn)業(yè)累計(jì)投入了64.2億元?？墒牵愦笤隗w育上也燒了很多錢，但為恒大帶來了巨大的品牌影響力。現(xiàn)在虧損，不代表以后不盈利。市場(chǎng)對(duì)恒大多元化的批評(píng)，事實(shí)上也折射出整個(gè)行業(yè)的浮躁——都想一轉(zhuǎn)身就撿到金子——這種急功近利的心態(tài)只會(huì)自亂陣腳。

欲速則不達(dá)，或許是試圖多元化的房企最需要牢記的一句話，畢竟你是在搶奪別人的地盤。多元化也并不一定都會(huì)成功，但不邁出第一步，你永遠(yuǎn)不知道前方是什么。

警惕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累積

“去地產(chǎn)”的說法有點(diǎn)聳人聽聞，畢竟，一個(gè)城市，無論是住宿，辦公，還是吃喝娛樂，都需要房地產(chǎn)作為載體。然而，“去開發(fā)”卻是確信無疑的。白銀時(shí)代，房地產(chǎn)僅僅從鋼筋混凝土里面已經(jīng)摳不出多少利潤了。中國正努力使經(jīng)濟(jì)由依靠投資和建設(shè)拉動(dòng)增長(zhǎng)向依賴消費(fèi)和服務(wù)轉(zhuǎn)型。開發(fā)商必須要打造可以帶來持續(xù)收入的新生態(tài)系統(tǒng)。

未來，大型房企與金融的結(jié)合會(huì)越發(fā)緊密，通過互聯(lián)網(wǎng)金融打通融資渠道，同時(shí)為業(yè)主提供金融服務(wù);疊加聯(lián)合拿地，戰(zhàn)略重組和并購，強(qiáng)者愈強(qiáng)的趨勢(shì)不斷加強(qiáng)，最終會(huì)形成區(qū)域寡頭壟斷的格局;而在單一領(lǐng)域的產(chǎn)品開發(fā)難以滿足寡頭們業(yè)績(jī)與規(guī)模雙擴(kuò)容的情況下，多元化成為十分具有誘惑力的選項(xiàng);這些，都勾勒著一個(gè)更大的龐然大物的輪廓。

中小房企“斷臂式”轉(zhuǎn)型，徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)的案例不勝枚舉，大型房企似乎暫時(shí)更勝一籌。但“大”是相對(duì)的，沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。白銀時(shí)代，如何在多元化、服務(wù)化上探索出新的增長(zhǎng)點(diǎn)，考驗(yàn)著各家房企的功力。對(duì)了則成“超級(jí)戰(zhàn)艦”，錯(cuò)了就是“恐龍”——大也逃避不了滅亡的命運(yùn)。與此同時(shí)，區(qū)域性寡頭壟斷格局之下，市場(chǎng)失衡以及被豪宅化帶來的風(fēng)險(xiǎn)累積則尤其值得警惕。