西安房地產(chǎn)市場二十年發(fā)展回顧、分析與展望

劉旭華

摘 ? 要：西安房地產(chǎn)市場二十年發(fā)展經(jīng)過了初創(chuàng)、調(diào)整、快速擴容幾個階段，房價雖有波動但總體呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢。短期內(nèi)，商品房價格、居民收入、經(jīng)濟增長等對住房需求產(chǎn)生影響，長期來看，人口流動、城鎮(zhèn)化因素將對房地產(chǎn)市場發(fā)展起到?jīng)Q定性作用。近期西安市房地產(chǎn)市場雖有波動，但長期仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的趨勢。

關(guān)鍵詞：西安;房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F830.31 ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：B ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1674-0017-2015（10）-0063-09

房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟增長的重要支柱，房價也是居民幸福感受的重要指標。西安，這個曾經(jīng)的十三朝古都，在現(xiàn)代工業(yè)化城市化的浪潮中，林立起了數(shù)不清的高樓大廈。作為生活在這座城市的居民，你買房了嗎？房價會漲嗎？這都是人們經(jīng)常掛在嘴邊的話題。本文簡單回顧西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，分析房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響因素，并結(jié)合這些影響因素對未來西安房地產(chǎn)市場走向做出展望。

一、西安房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程回顧

中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史，可以追溯到1992年。鄧小平南巡講話后，中國房地產(chǎn)開啟了市場化進程，從住宅商品化到房改，從土地無償劃撥使用到土地掛牌出讓，中國房地產(chǎn)市場形成了土地供給、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅及二手房交易等一整套市場配置，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。國家有關(guān)房地產(chǎn)市場的制度規(guī)范也經(jīng)歷了從無到有、從零散到完整完善的過程，房地產(chǎn)市場調(diào)控隨之納入了國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的政策工具箱。國家房地產(chǎn)政策的任何風吹草動，都牽動著人們的敏感神經(jīng)，人們關(guān)心“長安居易”大大超過了關(guān)心“長安米貴”。

（一）西安房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾個階段

西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了兩個階段，第一階段是1992年至1999年的初創(chuàng)及調(diào)整上升時期，第二階段是2000年至今的高速發(fā)展時期。

1992年至1999年，西安房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個從市場初步啟動到調(diào)整上升的過程。在商品房制度出臺初期，市場開發(fā)及銷售均表現(xiàn)出一定的不成熟，而從1995年開始，國家加強了對房地產(chǎn)投資和信貸資金的計劃管理，嚴格控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)，從1995年到1999年，經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)強勢企業(yè)的不斷崛起，西安的房地產(chǎn)業(yè)從盲目開發(fā)、無序競爭逐步調(diào)整過渡到平穩(wěn)成熟階段。同時國家實施積極的住房消費調(diào)控政策，商品房建設(shè)、銷售方面的法律法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，西安房地產(chǎn)市場逐步走上良性、成熟的發(fā)展軌道。“八五”時期（1991-1995年），西安市房地產(chǎn)投資總額58.3億元，累計竣工商品房屋面積237.7萬平方米，其中住宅面積207.9萬平方米;“九五”時期（1996-2000年），西安市房地產(chǎn)投資總額183.6億元，累計竣工商品房屋面積1137.5萬平方米，其中住宅面積1037.7萬平方米。但總體來看，在這一時期，西安房地產(chǎn)業(yè)還屬于初創(chuàng)和市場擴容期，房地產(chǎn)投資和住房消費的體量都不大，1991-2000年十年間累計竣工商品房屋面積僅相當于2006年一年的竣工商品房屋面積。

上世紀90年代末，國務(wù)院出臺了深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的系列政策措施，要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，同時加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點。由此開始，中國房地產(chǎn)業(yè)步入了高速發(fā)展的快車道。與此同時， 2000 年起，中央開始實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略。受此雙重政策利好影響，西安城市化進程快速推進，市場環(huán)境持續(xù)改良，房地產(chǎn)業(yè)步入了快速發(fā)展期。人們對住房商品化從初步認知到逐漸接受適應(yīng)，再到住房消費大幅增長，市場投資投機需求大量出現(xiàn)。這一時期，市場發(fā)展雖經(jīng)歷波折，但總體規(guī)?？焖僭鲩L的趨勢未有改變。時至今日，和世紀初相比，房地產(chǎn)市場化的廣度和深度都發(fā)生了深刻的根本性的變化，房地產(chǎn)投資成為全社會固定資產(chǎn)投資最主要的構(gòu)成部分，房地產(chǎn)業(yè)成為西安市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一（圖1、圖2）。

數(shù)據(jù)顯示，2014年西安市房地產(chǎn)投資總額是2000年的33倍，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重從2000年的22.5%到近幾年基本穩(wěn)定在30%左右，房地產(chǎn)投資總額與GDP之比，由2000年的7.6%逐年上升到2014年的32.2%，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟增長的重要支撐。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也為地方財政做出了巨大貢獻，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收成為地方重要稅源。從2014年全國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收情況看，房地產(chǎn)營業(yè)稅5627億元，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅1184億元，契稅3986億元，土地增值稅3914億元，耕地占用稅2059億元，城鎮(zhèn)土地使用稅1993億元，6項稅收合計18763億元，占全國地方稅收收入59140億元的31.73%。尤其是土地出讓金收入在地方財政收入中占比較重， 2014年全國國有土地使用權(quán)出讓收入42606億元，全國地方一般公共財政收入75860億元，兩者之比56.16%。2014年西安市國有土地使用權(quán)出讓收入376.32億元，一般公共預(yù)算收入583.76億元，兩者之比為64.46%，土地出讓收入對地方財政的貢獻度極高（圖3、圖4）。

（二）近10年西安房地產(chǎn)價格走勢

近10年來，西安市的房地產(chǎn)價格也發(fā)生了巨大變化，從走勢上看，經(jīng)歷了平穩(wěn)上漲，短期震蕩，快速上漲，穩(wěn)中有降幾個階段，但總體上，西安房地產(chǎn)價格呈快速上升趨勢（圖5）。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005-2014年，西安市商品住宅均價上漲233.5%，年平均漲幅10.57%。其中，2005-2007年三年中西安房價增速穩(wěn)定，2008-2009年房價有所震蕩，2009-2011年三年房價整體上升速度較快，直至2013年西安房價站上10年高點，2014年房價回落至兩年前的位置，從2014年下半年開始樓市賣方市場漸漸走入了買方市場。2015年前三季度，西安市商品房價止跌趨穩(wěn)，1-9月，西安市商品住宅銷售均價6183元/平方米，較上年同期上漲71元/平方米，商品房銷售價格緩速回升。

（三）西安市的房價是否合理

對于普通老百姓來說，關(guān)心房地產(chǎn)市場主要是關(guān)心房價。房價高低是一個相對的概念，就和我們在菜市場買白菜一樣，買的人希望越便宜越好，賣的人卻希望越貴越好。那么，西安市的房價到底貴不貴，這需要我們從比較中得出結(jié)論。

首先，從全國范圍來比較，以近10年西安房價最高點2013年為例：2013年，全國35個省會城市和計劃單列市（不包括拉薩）GDP排名，西安市4884.13億元，排第20位，城市經(jīng)濟發(fā)展處于中等偏下水平，商品住宅價格排名西安市排第20位，房價也處于中等偏下水平（表1）。全國35個主要城市商品住宅平均價8373元/平方米，較之西安市2013年住宅均價為高。因此，從全國范圍比較，西安市房價處于中等偏下水平。

其次，在與西安市經(jīng)濟發(fā)展水平相近的7個主要城市中，西安商品住宅價格排第3位，GDP排第4位，房價/GDP排在第3位，可以看出，西安市與GDP水平相關(guān)聯(lián)的房價處于中上水平（表2）。與相鄰省會城市比，2013年西商品住宅價格低于武漢、成都、太原和鄭州，在陜西相鄰8省會城市中排第5位。

最后，從房價收入比的角度來考察。房價收入比，是指住房價格與居民家庭年收入的比值，用來衡量消費者對于房產(chǎn)的實際購買能力。房價收入比是一個比較籠統(tǒng)的指標，不同國家和地區(qū)，由于各種客觀條件的差異及統(tǒng)計方法的不同，房價收入比差異很大，因此只能用房價收入比來粗略描述一個城市的家庭收入與房價之間的關(guān)系，通過不同年份的房價收入比，可以觀察某個城市房價是否處在合理區(qū)間。目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。本文以國家統(tǒng)計局2012年公布的城鎮(zhèn)戶均住房面積約為101.37平方米數(shù)據(jù)為基，綜合西安市各年度城鎮(zhèn)戶均人口、各年度西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及商品住宅均價，最終計算得出西安市房價收入比（見圖6）。

由上表可以看出，2005-2014年，西安市的房價收入比最高達9.85，最低也在6以上，高于目前國內(nèi)學者通常認為的合理水平。另外，還有兩個因素需要注意，一是本表所運用的房價數(shù)據(jù)是統(tǒng)計局官方公布的商品住宅均價，其中包括可售型保障房、棚改房，因此該價格低于實際以市場價出售的商品房價格。二是居民收入數(shù)據(jù)是城鎮(zhèn)居民平均可支配收入，對于大多數(shù)中低收入居民及農(nóng)村進城購房群體來說，實際房價收入比可能要遠高于此。

綜合以上不同角度對比，我們對西安市商品住宅價格到底貴不貴，可以得出以下三個結(jié)論：（1）與全國主要城市相比，西安市房價處于中等偏下水平;從經(jīng)濟發(fā)展水平角度衡量，西安市房價處于中等偏上水平;與周邊主要城市相比，西安市房價相對處于低位。（2）從房價收入比的角度來考量，西安市與全國多數(shù)大中城市一樣，房價收入比處于較高水平，高房價是居民不得不面對的現(xiàn)實問題。（3）近10年來，西安市房價以年均10%以上速度上漲，高于社會其他商品及資產(chǎn)價格漲幅，居民對房價上漲的感受強烈。

二、西安房地產(chǎn)市場的影響因素

在市場經(jīng)濟條件下，與任何成熟的商品市場一樣，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開需求、供給和市場環(huán)境三要素。需求解決的是有沒有人買房的問題，供給解決的是有沒有房可賣的問題，市場環(huán)境則是包括經(jīng)濟周期、宏觀調(diào)控政策等在內(nèi)的對市場供求關(guān)系產(chǎn)生影響的外在變量。供求關(guān)系是價格的決定因素，需求大于供給，則價格上漲，反之亦然。在這種市場邏輯下，我們需要深入地了解是什么原因在推動或制約著需求，是什么原因在擴大或縮小著供給，唯有如此，才能透徹剖析房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢。

（一）房地產(chǎn)市場需求的影響因素分析

1、對當前一些分析理論的檢討

在學界的分析中，對房地產(chǎn)市場需求的影響因素大致包括了居民收入水平、商品房價格、經(jīng)濟增長水平和住房消費貸款等，部分學者還在歸納這些影響因素的基礎(chǔ)上，運用需求彈性理論，實證分析了各因素對房地產(chǎn)需求的影響程度。但是，對各種因素的并列的、靜態(tài)的分析，而不考慮時間序列及各因素之間的相互聯(lián)系，則分析結(jié)論可能無法對現(xiàn)實情況作出合理解釋。

（1）需求和價格的關(guān)系。在傳統(tǒng)經(jīng)濟學需求曲線中，價格和需求是反方向變動的，但前提是需求可替代。比如土豆價格高，那消費者會選擇吃白菜，土豆的需求當然下降。在房地產(chǎn)市場中，住房是比較特殊的商品，很難被替代，這就是所謂的剛性需求，剛需條件下的價格彈性很小。另外，價格也存在失靈。2005-2006年、2009-2011年，房價快速上漲，理論上需求應(yīng)該減少，但實際上從西安市乃至全國的實際情況看，房市都是量價齊漲。2014年開始，西安市房價環(huán)比一直在下降，理論上需求應(yīng)該增加，但實際上卻是量價齊跌。

（2）居民收入在住房消費上的分配比例。在靜態(tài)上，收入越高，住房需求越大，因為大家買得起房了，但這有兩個前提條件：一是房價不漲或漲幅低于收入漲幅，二是收入用在住房消費上的比例不變。但現(xiàn)實中，這兩個前提條件始終處于動態(tài)變化之中，西安市2005至2014年城鎮(zhèn)居民平均可支配收入上漲了2.4倍，但同時房價也上漲了2.3倍，收入差點跑輸房價，收入上漲并未帶來住房消費實際購買力的提升。其次，按照通行的理論，住房消費占居民總消費比例在30%以下是合理水平，假如我們始終把收入的30%投入住房消費，那收入提高則買房需求大，收入下降則買房需求小。但現(xiàn)實中普遍存在的情況是，隨著房價上漲，人們盡量壓縮其他方面的消費開支，把收入的大部分用來購房，即使收入下降，也會節(jié)衣縮食保證購房開支，短期內(nèi)收入提高或下降對購房需求的影響不是很大。

（3）經(jīng)濟增長與泡沫。經(jīng)濟增長較快的時期，確實會出現(xiàn)市場繁榮、供需兩旺的景象，但在這一時期，由于投機性需求的大量出現(xiàn)，房價被虛假推高，反而對居民的正常住房需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。在菲利普斯曲線中，經(jīng)濟增長同時帶來收入提高、物價上漲，如果收入漲幅大于房價漲幅，那無疑會提升住房需求，但通常這一情況很少出現(xiàn)，這也是為什么我國房地產(chǎn)市場越是在經(jīng)濟快速增長的時期，反而居民高房價感受越是強烈。

2、對房地產(chǎn)市場需求的時間序列分析

結(jié)合對當前一些分析理論的檢討，本文認為，價格、居民收入、經(jīng)濟增長等都會在一定時期對住房需求產(chǎn)生影響，但在這些因素之外，還至少應(yīng)包括公眾消費預(yù)期、人口流動、調(diào)控政策等因素，甚至這些因素比價格、居民收入等對房地產(chǎn)市場的影響更為顯著，關(guān)聯(lián)性更高。當然，如果用上述這些因素的某一個或某幾個去孤立地解釋房地產(chǎn)市場需求，其結(jié)果往往和現(xiàn)實相悖。各個因素之間存在密不可分的關(guān)聯(lián)關(guān)系和相互影響關(guān)系，必須在動態(tài)條件下去考量每個因素對房地產(chǎn)市場需求的影響。如果按時間序列將房地產(chǎn)市場需求大致劃分為短期（1年以內(nèi)）、中期（1-3年左右）、長期（3-10年左右）三個階段，那么每個階段中，各因素發(fā)揮的作用顯然能夠劃分出主次。為此，本文嘗試簡單描繪房地產(chǎn)市場需求影響因素的時間序列圖，分析過程如下：

（1）在短期內(nèi)，對于有買房需要的人來說，人們首先考慮的是能否買的起，這時候價格起主要作用，一方面決定了人們的潛在需要會不會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的有效需求，另一方面價格因素也影響著人們對不同面積、價位、地理位置的房產(chǎn)的選擇。另外，人們在購房時還會考慮除過自身積蓄之外能夠從銀行貸多少款，這個時候監(jiān)管者的首付比例政策，將會影響實際的購房需求。但是，也應(yīng)當看到，首付比政策在抑制需求方面作用顯著，但在刺激需求方面作用微弱，在市場低迷的時候，市場預(yù)期等其他因素顯然對需求的影響更大。這也可以解釋在房價快速上漲時期，提高首付比能夠有效抑制需求，平緩房價上漲速度，而在如2014年以來的房價下降時期，降低首付比的政策對房地產(chǎn)市場的刺激作用較小。

（2）在中期內(nèi)，住房需求與三個因素有關(guān)：一是消費預(yù)期。如果預(yù)期房價上漲，那人們就會抓緊時間購買，同時投機性需求也會大量出現(xiàn);如果預(yù)期房價下跌，那人們就會再等等看而不急于出手購買。二是經(jīng)濟周期。在經(jīng)濟增長期，人們可預(yù)見的收入會增加，購房需求也會增加，同時由于物價上漲，人們更愿意持有資產(chǎn)而不是貨幣，商品住房作為大類資產(chǎn)配置的可選項會被更多考慮。反之，在經(jīng)濟蕭條時期，收入下降，需求下降，同時物價低位運行，人們更愿意持有貨幣，而不愿持有作為資產(chǎn)配置類型的商品住房。三是監(jiān)管政策。監(jiān)管政策對住房需求的影響有兩個方面，一方面政府推出針對低收入群體的保障房、棚改房等政府補貼性住房，會對市場需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)，進而影響商品房價，另一方面監(jiān)管者對住房貸款利率、房屋轉(zhuǎn)讓稅費政策的調(diào)控，也會影響購房成本，進而影響需求。

（3）在長期內(nèi)，住房需求的影響因素主要是人口流動和城鎮(zhèn)化水平。價格、收入、消費預(yù)期等中短期影響因素，主要決定了人們是否買得起、買什么樣的房、什么時候買、買了劃不劃算的問題，而人口流動、城鎮(zhèn)化水平則決定著是不是有人買房、有多少人會買房的問題。所以從長期來看，人口流動和城鎮(zhèn)化水平對房地產(chǎn)市場需求的影響更為關(guān)鍵。按照理論界關(guān)于城市化的理論，城市化和人口流動總體進程沿S型曲線變動，城市化率低于50%，人口流動以從農(nóng)村進入城市為主;超過50%，以從小城市進入大城市為主;超過70%，人口流動形成大都市圈。房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)與人口流動主導方向的每個階段緊密相關(guān)。在第一階段，全國城市的房價漲幅總體應(yīng)該比較接近;在第二階段，大城市的房價表現(xiàn)將顯著優(yōu)異;在最后階段，都市圈及大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會相對優(yōu)異。從國際來看，美國、日本、韓國等的城市化和房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡都符合這一規(guī)律。這一規(guī)律也基本可以解釋我國當前一、二線及三四線城市之間房價持續(xù)背離的現(xiàn)象。

綜合以上關(guān)于短、中、長期住房需求的分析，本文建立一個簡單的時間序列圖：

在這個時間序列圖中，有三點需要注意：

第一，短、中、長期只是大致的劃分，并沒有嚴格的時間界限，對于不同地區(qū)、不同發(fā)展程度的市場，期限之間應(yīng)當是有差異的。比如，對于快速城鎮(zhèn)化的地區(qū)，可能長期意味的時間僅是3-5年，城鎮(zhèn)化較慢的地區(qū)，長期意味的時間應(yīng)該在5年以上。

第二，各個因素之間不是互相割裂，而是互相聯(lián)系的，比如居民收入、消費預(yù)期對中期需求的影響強弱有所不同，經(jīng)濟周期、消費預(yù)期兩個要素之間也存在互相影響的關(guān)系。

第三，把不同因素劃歸在不同時期，僅是相較于其他因素而言，某種因素在某個時期的影響比較顯著，并不排除其他因素發(fā)揮作用。比如，價格影響短期需求，在中長期，價格也在發(fā)揮作用，只是沒有短期那么明顯。再比如，人口流動影響長期需求，但短期內(nèi)的高房價一定程度上也是前期人口凈流入釋放的需求。

（二）房地產(chǎn)市場供給的影響因素分析

相對于房地產(chǎn)市場的需求來說，影響供給的因素要相對簡單。在外部條件不變的情況下，作為商品的生產(chǎn)者，總是根據(jù)市場的需求情況來決定自己的生產(chǎn)規(guī)模，需求旺盛，價格上漲，那就多生產(chǎn);需求不旺，價格下降，當然就少生產(chǎn)，這是簡單的需求引導型的市場經(jīng)濟規(guī)律。本文要探討的是什么樣的外部條件，會影響和制約生產(chǎn)者不能按照自己對市場的判斷來決定生產(chǎn)規(guī)模。在房地產(chǎn)市場上，這些外部條件可以歸納為兩個，一是開發(fā)商有地方蓋房子嗎？二是開發(fā)商有錢蓋房子嗎？這是兩個生產(chǎn)要素，即土地和資本。

1、土地對住房市場供給的影響。如果想蓋房子的人多，但沒有那么多的土地，那房子的供給就會不足。同時，土地供應(yīng)有限，價格自然上漲，這部分價格上漲的成本，最后都體現(xiàn)為高房價，都要轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。從國際國內(nèi)的很多城市來看，土地供應(yīng)不足是造成這些城市高房價的重要原因。以香港為例，香港從港英政府時期直到現(xiàn)在，土地一直是限量供應(yīng)，從過渡時期的每年限供50公頃到現(xiàn)在的飽受詬病的“勾地表”，都造成了土地供給不足，旺盛的需求和有限的供給共同作用的結(jié)果就是畸高房價。

2、資金對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金對房地產(chǎn)開發(fā)有重要影響。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要來源是股權(quán)融資、銀行貸款、信托等渠道。股權(quán)融資只對大型上市房企適用。對多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資渠道主要是銀行貸款及信托等方式。房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款規(guī)模由兩個因素決定，一是商業(yè)銀行出于對房地產(chǎn)市場風險的判斷來自主調(diào)整信貸規(guī)模和信貸結(jié)構(gòu)，二是銀行業(yè)監(jiān)管者出于對房地產(chǎn)市場風險的考慮，采取若干宏觀調(diào)控措施影響商業(yè)銀行信貸規(guī)模的收緊或放松。當銀行貸款規(guī)模收緊時，房地產(chǎn)企業(yè)會轉(zhuǎn)而尋求信托等其他渠道的社會融資，但卻要承受極高較高的資金成本壓力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)決定項目開發(fā)需要考慮的因素。因此，只要房地產(chǎn)企業(yè)融資--開發(fā)的經(jīng)營模式不變，那么市場資金面狀況就會一直是影響房地產(chǎn)項目開發(fā)從而影響市場供給的重要因素。

（三）宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響

如前所述，諸如按揭貸款首付比、房貸利率、稅費政策等調(diào)控政策都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，但是這些政策如何相互作用，對房地產(chǎn)市場是否能夠產(chǎn)生預(yù)期效果，需要我們深入分析。

對近10年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的調(diào)整變化，可以從三個方面來把握：

（1）政策調(diào)控的目標：近10年政策調(diào)控主要是以調(diào)控房價為目標，大多時候是采取從緊的調(diào)控政策，目的是為了抑制市場過熱，防止房價過快上漲。期間，2008年下半年金融危機蔓延時期，調(diào)控政策由緊轉(zhuǎn)松，2009年下半年起，政策重新由松轉(zhuǎn)緊，直至2014年下半年起，隨著國際經(jīng)濟形勢低迷，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，政策由緊轉(zhuǎn)松。在房價過快上漲時期，市場虛熱，累積泡沫，容易引發(fā)經(jīng)濟金融風險，也會對正常合理的住房需求形成壓制，因此，國家采取總體偏緊的調(diào)控政策來為市場降溫。而在經(jīng)濟形勢下滑時期，為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，體現(xiàn)了國家促增長、防風險的政策意圖。房地產(chǎn)市場整體上是順周期性明顯的市場，因此，政策調(diào)控一般都是逆周期調(diào)節(jié)，目的在于熨平周期波動，防止市場大起大落。

（2）政策調(diào)控的重點和手段：宏觀調(diào)控的手段通常是從需求和供給兩方面雙管齊下、多點發(fā)力。在市場過熱時期，提高首付比、提高稅費、提高住房貸款利率、限購等，目的都是減少需求，而加大保障房建設(shè)、增加住房土地供應(yīng)等都是為了增加供給，政策的意圖是通過減少需求、增加供給，從而形成新的供求平衡。有一種片面的看法是，房地產(chǎn)調(diào)控的重點應(yīng)當是抑制投機型需求。任何市場中都存在投機性需求，房地產(chǎn)市場中的投資性、投機性需求之所以出現(xiàn)，是基于房價繼續(xù)上漲的預(yù)期，出于資產(chǎn)保值增值的目的購房，所以投資性、投機性需求是房價上漲的結(jié)果而不是原因，只不過因為投機性需求的出現(xiàn)，更加放大了需求，加快了房價上漲的速度。如果把調(diào)控的重點放在抑制投機性需求上，必然忽略對供需關(guān)系這一市場根本因素的有效改善。

（3）政策調(diào)控的效果：從近10年的房地產(chǎn)調(diào)控歷史來看，房地產(chǎn)市場政策調(diào)控在抑制房價過快上漲，疏解投機性需求，防止市場泡沫累積，熨平市場周期波動，防范和化解市場風險等方面發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，很難想象，如果沒有這10年的政策調(diào)控，我國的房地產(chǎn)市場將會經(jīng)歷怎樣的起落，引發(fā)怎樣的經(jīng)濟金融風險。但另一方面，從較長的時間周期來分析，我國房地產(chǎn)市場的根本特點還是需求引導型的市場，房價持續(xù)走高，說到底還是買房的人太多，這也是近10年來人口流動和城市化加快發(fā)展的必然結(jié)果。房地產(chǎn)政策調(diào)控并未從根本上改變房價整體快速上漲的市場趨勢，一些對市場需求的限購限貸等措施，只是暫時延緩或推后了需求，或者使需求以另外的渠道進入或參與到市場中了。在某些時期，房地產(chǎn)調(diào)控甚至會加強人們對于房價上漲的預(yù)期，這也是為什么我們也曾經(jīng)經(jīng)歷過越調(diào)控越漲價的時候。因此說，決定房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的最根本力量還是市場的力量。

三、西安房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢展望

前文詳細分析了影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素，目的就是想通過對這些因素的逐一梳理，搭建基本的分析框架，從而結(jié)合西安市房地產(chǎn)市場的實際狀況，對其未來的發(fā)展形勢做出研判。

（一）西安房地產(chǎn)市場的近期走勢

2014年以來，隨著國際經(jīng)濟形勢的變化以及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，我國宏觀經(jīng)濟下行壓力加大，作為順周期性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也步入低速運行時期。從西安市的情況來看，自2014年4月西安市房價達到近期高點以后，2014年5月開始，西安市新建商品住宅銷售價格指數(shù)連續(xù)13個月環(huán)比下行，直至2015年6月，房價逐步趨穩(wěn)（圖8）。

分析近期西安房地產(chǎn)市場低位運行的原因主要有兩個：一是受宏觀經(jīng)濟下行影響，全社會固定資產(chǎn)投資增速下滑，國內(nèi)消費不振，需求不足。作為順周期行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)自然會經(jīng)歷一個調(diào)整過程，同時，隨著居民大類資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化，一些投資性、投機性購房需求也逐步消退。二是前期市場過熱，房地產(chǎn)項目大量開工，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期長，對市場的反映存在滯后性，因此造成目前市場供給過剩，價格必然回落，這也是市場出清的自然結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年9月底，全市商品房待售面積220.68萬平方米，同比增長52.2%。按2015年前9個月月均現(xiàn)房銷售面積比較，在現(xiàn)有待售面積不變的情況下，庫存消化周期為15.6個月，企業(yè)短期內(nèi)面臨的去庫存壓力是房價低位運行的重要因素。

目前，國內(nèi)經(jīng)濟下行的壓力依然存在，經(jīng)濟增長企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)仍不牢固，加之隨著西安市商品住宅竣工面積的不斷累增，市場供大于求的局面仍將持續(xù)，短期內(nèi)房價上漲動力不足，甚至還有可能出現(xiàn)價格小幅回落。但是，也不存在市場持續(xù)萎縮，房價大幅下跌的可能性，因為目前處于寬松政策周期，住房貸款首付比處于歷史相對低位，央行年內(nèi)5次降息，市場利率處于下行通道，加之西安市限購取消、購房落戶政策出臺等措施推出，2014年以來市場低迷所積累的購房需求在利好政策刺激下將得到釋放，這將對房價走穩(wěn)起到有效支撐。綜合來看，短期內(nèi)，西安市房價不會出現(xiàn)大起大落，將在較窄區(qū)間內(nèi)平穩(wěn)過渡。

（二）西安房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢

除去短期因素對房價波動的影響，西安房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的中長期預(yù)判主要應(yīng)當考慮地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口流動、城市區(qū)位等因素。

1、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。從全國的經(jīng)濟發(fā)展形勢來看，雖然當前經(jīng)濟存在較大下行壓力，但隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的持續(xù)推進，隨著改革深化和創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略的穩(wěn)步實施，中國經(jīng)濟發(fā)展的中長期趨勢必然向好，中國經(jīng)濟中高速增長的繁榮周期正在形成。就西安市的地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展來看，西安是東部產(chǎn)能轉(zhuǎn)移的重要承接點，也是“一帶一路”戰(zhàn)略實施的重要節(jié)點，未來經(jīng)濟發(fā)展的潛力仍然巨大。只要經(jīng)濟發(fā)展的中長期趨勢穩(wěn)定向好，就能為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)環(huán)境，居民收入將進一步增加，首套住房及改善性住房的需求會不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)信心穩(wěn)定，投資活躍，供需兩端將共同推進市場健康發(fā)展。

2、人口流動。當前有一種觀點認為，中國的劉易斯拐點已經(jīng)形成，人口紅利消失，中國經(jīng)濟發(fā)展面臨瓶頸。這種論點還引用了日本1990年前后、美國2006年前后房價步入下跌通道的案例來論述勞動人口比與房價之間的正相關(guān)關(guān)系，從而得出了勞動人口拐點與房價拐點同步的結(jié)論，并進而預(yù)測隨著中國勞動人口占比下降，中國的房地產(chǎn)市場繁榮期已過，后市將步入長期蕭條。

這種觀點看似有理，但卻忽略了一個基本的前提條件，即人口流動因素。如果在人口不流動或人口較少流動的條件下，城市勞動力人口占比下降，帶來需求下降，房價隨之下跌，如果不考慮動態(tài)人口流動，那么這種分析結(jié)論是成立的。但是如果引入人口流動的變量，外來勞動人口如果能對城市的勞動人口結(jié)構(gòu)進行調(diào)解和改善，那這一結(jié)論則是不成立的。美國在1970年前后基本完成城市化，這一時期的城市化率達到了73.6%，日本也在1970年前后城市化率超過70%，基本完成城市化，在這之后的時期，人口流動明顯減緩，對城市勞動人口占比無法有效改善，因此出現(xiàn)了勞動人口占比拐點和房價拐點同步的情況。在中國當前情況下，雖然整體勞動力占比有所下降，但由于中國目前處于快速城鎮(zhèn)化時期，農(nóng)村外來人口進入城市，從而改善了城市勞動力人口占比，外來人口的住房需求將對城市房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展形成穩(wěn)定支撐（圖9）。

當然，需要注意的問題是，我國目前的城鎮(zhèn)化率已達50%以上，按照城市化S型發(fā)展規(guī)律，我國今后的城鎮(zhèn)化軌跡將不但是農(nóng)村人口進入城市，同時中小城市的人口也將向大城市及都市圈集中，這將對區(qū)域內(nèi)大城市之外的中小城市房價帶來下行壓力。

3、城市區(qū)位。西安是中西部地區(qū)重要城市，是我國四縱四橫交通網(wǎng)的樞紐城市，地理位置優(yōu)越。西安市作為陜西省會城市，2014年GDP達5474.77億元，經(jīng)濟總量占全省將近三分之一，與省內(nèi)第二大城市的差距接近2倍。按照區(qū)域經(jīng)濟學中城市首位律理論，在未來相當長的一段時間內(nèi)，西安仍將是陜西乃至西部人口、資金等的凈流入地，外來人口的增加將使西安市居民住房需求長期保持在較高水平。另外，西安地處關(guān)中平原中部，城市發(fā)展不存在地理因素制約。目前，西安城市建成區(qū)面積500平方公里，按照西安市的規(guī)劃，2020年西安建成區(qū)面積將達800平方公里，2030年將達到1300平方公里，這一規(guī)劃保證了西安市長期充足的土地供應(yīng)，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定也將起到支持作用。

綜合以上三個方面的分析，本文對西安市房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展做出以下判斷：（1）在未來較長一個時期內(nèi)，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的中高速增長，西安市房地產(chǎn)市場也將迎來平穩(wěn)發(fā)展階段。其間，可能由于市場因素的短期作用，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)波動，但長期穩(wěn)定發(fā)展的趨勢不會改變。（2）未來較長時期內(nèi)，由于外來人口的持續(xù)增加，住房需求將持續(xù)增長，隨著西安市城市建設(shè)的快速推進，商品房供給也將持續(xù)增長，因此，西安市未來的房價將保持緩速增長的態(tài)勢，價格雖有波動但不再會出現(xiàn)單邊大幅上漲的局面。（3）在市場平穩(wěn)發(fā)展時期，住房需求將進一步精細化，西安市內(nèi)不同區(qū)域，由于交通、商業(yè)聚集等因素的差異，房價將出現(xiàn)較大分化，普漲普跌的局面不會再現(xiàn)，中心城區(qū)房價會持續(xù)走高，偏遠地區(qū)房價可能回落。（4）西安市與省內(nèi)其他城市的房價將持續(xù)分化，隨著人口凈流出，省內(nèi)部分市、縣的房價可能會步入持續(xù)下跌通道。

（三）幾點建議

總體上，未來西安房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的長期趨勢，但要保持這種向好趨勢，除了發(fā)揮市場自身的決定性作用之外，還需要更好發(fā)揮政府作用，為市場發(fā)展營造良好適宜的政策環(huán)境和外部條件。

1、逐步擺脫對土地財政的依賴，減輕房地產(chǎn)業(yè)整體稅負。地方政府應(yīng)當合理確定土地出讓價格，降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，防止成本轉(zhuǎn)嫁型的房價上漲。同時，應(yīng)當適當降低當前房地產(chǎn)業(yè)過高的稅負，讓利于企業(yè)和居民。按照拉弗曲線理論，過高的稅負最終會導致投資減少，所以政府房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的增加應(yīng)當從培育、涵養(yǎng)和擴大稅基入手，而不應(yīng)追求過高稅率。2、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造吸引人口流入的良好條件，鞏固和擴大長期穩(wěn)定的住房需求。未來，人口流入將是城市間競爭的重點，那些人口凈流出的城市終將衰落，而那些人口凈流入的城市將保持長期繁榮，這些我們都可以從美國、日本、韓國等的都市圈經(jīng)濟發(fā)展中找到現(xiàn)實的參照。城市的吸引力很大程度上體現(xiàn)在教育、醫(yī)療、交通、公共設(shè)施等基礎(chǔ)領(lǐng)域，所以加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，營造良好的人居環(huán)境將非常有利于提高城市競爭力。3、引導形成多層次商品房供給體系，滿足不同收入人群的多樣化需求。政府要加快保障房、棚改房、廉租房等政府補貼型普通住房建設(shè)，為低收入群體提供安居之所，讓流動人口逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌Ｗ∪丝?，培養(yǎng)潛在的改善型住房需求。4、加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)測分析，準確預(yù)判市場供求狀況，提高政策調(diào)控的前瞻性、針對性和及時性，適時預(yù)調(diào)微調(diào)，防止大起大落，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

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Review， Analysis and Prospect of the Real Estate Market of Xian for 20 Years

LIU Xuhua

（Xian Branch PBC， Xian Shaanxi 710075）

Abstract：The real estate market of Xian has experienced three stages of start-up， adjustment and rapid expansion over the past 20 years. Housing prices has seen a rapid upward trend despite fluctuations. In the short term， commercial housing prices， household income and economic growth may affect the demand for housing. While in the long term， it is the population flows and urbanization that play the decisive role. Although there have been the fluctuations in the real estate market of Xian recently， the market is expected to keep a stable development trend in the long run.

Keywords： Xian; real estate market

責任編輯、校對：張宏亮