淺論我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度

高語(yǔ)聰

[摘要]所謂的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就是在法律的保障下，當(dāng)出賣(mài)的人在出賣(mài)某種物品，而出現(xiàn)了第三方購(gòu)買(mǎi)人時(shí)，這樣的條件下購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利卻高于第三方購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利。目前就我們國(guó)家的法律法規(guī)而言，這種房屋租賃的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)還是存在很多的不完善的部分，所以在實(shí)際的應(yīng)用中還存在著諸多的問(wèn)題。以下就是筆者分析了我們國(guó)家這一制度實(shí)際的發(fā)展情況，通過(guò)充分的研究提出一些個(gè)人的建議和完善的方法。

[關(guān)鍵詞]房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；權(quán)利的行使；法律效力

[中圖分類(lèi)號(hào)]D920.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1671-5918（2015）20-0082-03

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的基本理論

（一）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的概念理解

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是我國(guó)立法中的概念，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)以及德國(guó)、法國(guó)的民法典中通常稱(chēng)之為先買(mǎi)權(quán)，但其本質(zhì)含義并無(wú)實(shí)質(zhì)差別。所謂的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就是在法律的保障下，當(dāng)出賣(mài)的人在出賣(mài)某種物品，而出現(xiàn)了第三方購(gòu)買(mǎi)人時(shí)，這樣的條件下購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利卻高于第三方購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利。我國(guó)法律下的房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指房屋承租人在租賃合同有效期內(nèi)，當(dāng)出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，依照法律的規(guī)定在同等條件下優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的權(quán)利。

（二）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的特征

就中國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)以及租賃的現(xiàn)狀而言其具有以下四個(gè)標(biāo)志性的特征：

1.法定性

對(duì)于房屋的承租人所具有的這一項(xiàng)權(quán)利是受法律的保護(hù)的，是合法的一種民事的權(quán)利，所以買(mǎi)賣(mài)雙方不得擅自的進(jìn)行約定。

2.專(zhuān)屬性

合同有相對(duì)性，房屋承租人的這一項(xiàng)權(quán)利只能是在房屋的租戶(hù)與房主的合同的規(guī)定期限內(nèi)所擁有的一種權(quán)利，并且這種權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓給其他人的，更不可以以其他方式轉(zhuǎn)移到他人的身上。

3.特定性

目前的中國(guó)國(guó)內(nèi)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只適用于購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)方可使用，除房屋以外的其他物品都不在這一權(quán)限的使用范圍之內(nèi)。

4.限制性

承租人必須是在租賃合同的使用期限之內(nèi)，才能使用該權(quán)限，并且必須有第三方的買(mǎi)家出現(xiàn)，與其有同等的條件，才可以擁有這一優(yōu)先權(quán)。

二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使

行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是承租者擁有這項(xiàng)權(quán)利的主要部分。

（一）前提條件

1.出租人在出租合同上所寫(xiě)的規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)于房屋進(jìn)行出售

假設(shè)租戶(hù)與房主之間租賃的合同到期日為2015年4月1日，那么承租人的這一權(quán)利只能在4月1日之前使用。

2.出租人對(duì)于這一相關(guān)的房產(chǎn)必須以買(mǎi)賣(mài)方式出售房屋

如果在法律允許的條件內(nèi)，房主對(duì)于房屋進(jìn)行贈(zèng)予或者進(jìn)行遺產(chǎn)分割等情況的話，承租人就不可以使用這一權(quán)利的，這一權(quán)益是沒(méi)有效益的。

3.出租人已與第三方簽訂具有法律效益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是相對(duì)于第三方而言的，所以只有出現(xiàn)了第三方購(gòu)買(mǎi)人，才能行使這一權(quán)利，若沒(méi)有出現(xiàn)第三方，那么此權(quán)利也不存在，不得使用。

（二）時(shí)間條件：該權(quán)利的使用時(shí)間之內(nèi)使用這一權(quán)利才算有效

承租人在收到房主的房屋即將買(mǎi)賣(mài)的通知后，如果承租人選擇購(gòu)買(mǎi)，則可以在這一期間進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，如果超過(guò)日期，那么承租人則沒(méi)有了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，這一權(quán)利就失效。這一時(shí)間的規(guī)定，在我國(guó)現(xiàn)行的法律中對(duì)于這一時(shí)間的規(guī)定卻沒(méi)有明確的一種說(shuō)法，相對(duì)來(lái)說(shuō)是有漏洞的。在其他國(guó)家會(huì)有這樣的類(lèi)似的規(guī)定，如《瑞士民法典》中對(duì)于這一時(shí)間期限的規(guī)定為三個(gè)月的時(shí)間。

（三）實(shí)質(zhì)條件：“同等條件”

設(shè)置“同等條件”的目的是為了維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，這也是對(duì)于擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人的一種合法的制約，避免對(duì)于這一權(quán)利的私自亂用，造成不必要的民事糾紛。目前我國(guó)學(xué)界和司法界對(duì)“同等條件”的理解有不同的觀點(diǎn)，主要有絕對(duì)同等說(shuō)、同等價(jià)格說(shuō)、價(jià)格條件和支付條件同等說(shuō)等等。

筆者認(rèn)為理解“同等條件”應(yīng)在充分考慮當(dāng)今時(shí)代特征的前提下，本著不損害出租人的實(shí)體權(quán)利并有利于交易的原則。因此首先把價(jià)格條件作為最核心的要素，就符合“效率至上，資本高速流通”的時(shí)代特點(diǎn)，此外價(jià)格的客觀、公正，也使得“同等條件”在現(xiàn)實(shí)中具有可操作性。其次還應(yīng)綜合考慮履行期限、付款方式、定金等其他交易條件，因?yàn)槿魏谓^對(duì)的同一，都是不符合當(dāng)今社會(huì)多元化的發(fā)展趨勢(shì)的。就付款的相應(yīng)方式來(lái)說(shuō)，如果第三方出現(xiàn)時(shí)選擇一種付款方式，而承租人也同樣使用這樣的付款方式的話，此時(shí)就要對(duì)出賣(mài)人提供擔(dān)保。

三、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度在我國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r

（一）立法現(xiàn)狀

國(guó)務(wù)院1983年第一次關(guān)于購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先權(quán)頒布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，其中明確地指出：“房屋主人在出售該房屋時(shí)，必須在出售之前的三個(gè)月就要通知承租人，承租人與第三方購(gòu)買(mǎi)方之間是一樣的購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！苯?jīng)過(guò)實(shí)際的使用過(guò)程中的不斷改進(jìn)1988年頒布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》中規(guī)定：“房屋主人在出售該房屋時(shí)，必須在出售之前的三個(gè)月就要通知承租人，承租人與第三方購(gòu)買(mǎi)方有同等條件的購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！保鶕?jù)實(shí)際的使用，此條已經(jīng)廢除，不再使用。到了1999年頒布的《合同法》中的新的規(guī)定，房主在賣(mài)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的規(guī)定時(shí)間內(nèi)告知承租人，此時(shí)承租者則具有了與第三方一樣的買(mǎi)賣(mài)條件，不僅如此還享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。如遼寧省頒布的《遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》則指出：“出租人轉(zhuǎn)讓租賃期限未滿(mǎn)的房屋應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，給承租人造成經(jīng)濟(jì)損失由出租人賠償承租人的損失。”

（二）司法現(xiàn)狀

從表面來(lái)看我國(guó)對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已經(jīng)有多部法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行合理的控制，但是事實(shí)上，這些相關(guān)的條例大都十分抽象，在實(shí)際的房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中往往會(huì)產(chǎn)生很多的問(wèn)題，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這些法律之外的現(xiàn)象，從而造成了法律的漏洞。endprint

1.出租人與第三方購(gòu)買(mǎi)方?jīng)]有通過(guò)法律就私自簽署“明暗兩份合同”

這種明暗兩份的合同主要區(qū)別在于價(jià)格上的不同，一份價(jià)格高的，另一份價(jià)格是低的，在實(shí)際行使時(shí)使用的與在承租人面前展示的是不同的兩份合同，給承租人看的是價(jià)格低那份合同，實(shí)際買(mǎi)賣(mài)用的則是價(jià)格高的那份合同了。

2.假贈(zèng)與

贈(zèng)予的行為是受法律保護(hù)的，而出租人為了達(dá)到某種目的，假裝贈(zèng)予第三方，實(shí)際上暗箱操作進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

3.承租人惡意阻攔

承租人因?yàn)槟承﹤€(gè)人的原因或者個(gè)人的嫉妒心理等原因刻意的進(jìn)行惡意拖延，以消耗第三方購(gòu)買(mǎi)房屋的耐心，最終往往迫使第三方妥協(xié)。

4.同案不同判

比較《民通意見(jiàn)》和《合同法》中對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的說(shuō)法，可以發(fā)現(xiàn)，《合同法》刪除了《民通意見(jiàn)》中對(duì)于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以產(chǎn)生宣告房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的后果。但是在司法實(shí)踐中，對(duì)于適用這兩部法律的情形十分混亂。

四、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相關(guān)法規(guī)的完善

（一）明確房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使主體

我國(guó)的立法中對(duì)于承租人的這一權(quán)利有明確的說(shuō)明，但是司法實(shí)踐中次房屋承租人、承租人的繼承人能否主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的爭(zhēng)議卻屢見(jiàn)不鮮。那么筆者認(rèn)為不管租賃人的租賃性質(zhì)是怎樣的，為了維護(hù)其起碼的生存權(quán)益的前提下，都應(yīng)該保護(hù)其相應(yīng)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只有這樣的保護(hù)，才能促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。承租人這時(shí)是可以選擇使用或者不使用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，所以使用了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的話就不受“長(zhǎng)期租賃的或者六個(gè)月以上的租賃”的制約了。

（二）明確房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期限

《合同法》中對(duì)于出租者要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)告知承租人買(mǎi)賣(mài)的消息但是并沒(méi)有明確時(shí)間，現(xiàn)有的管理?xiàng)l例里面對(duì)這一時(shí)間的規(guī)定為三個(gè)月的時(shí)間，這一時(shí)間的規(guī)定往往是被認(rèn)為是合理的。但是事實(shí)上這種理解是錯(cuò)誤的，因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使主體是承租人，其期限自然也是用來(lái)約束承租人的，但是仔細(xì)分析上述條文，不難發(fā)現(xiàn)所謂的“三個(gè)月”期限約束的主體卻是出租人。筆者認(rèn)為是否定的，因?yàn)槿齻€(gè)月的時(shí)間過(guò)于太長(zhǎng)，影響了實(shí)際的效益。如果承租人有意愿購(gòu)買(mǎi)此房的話，最佳的通知時(shí)間應(yīng)該是一個(gè)月之內(nèi)，而不是三個(gè)月。

（三）重構(gòu)出租人、承租人、第三人間的法律效力

1.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)出租人的效力

房主與第三方確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)房屋后必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)以通過(guò)書(shū)面的表述明確并真實(shí)的告知承租人。

2.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)承租人的效力

如果承租人在規(guī)定的期間內(nèi)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)意向，那么要及時(shí)的告知房主沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的意向，并且要明確說(shuō)明，說(shuō)明之后代表承租人主動(dòng)放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。若房主與第三方合同失效，又產(chǎn)生新的第三方時(shí)，承租人會(huì)出現(xiàn)新的購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先權(quán)。

3.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)第三人的效力

如果承租人在合同期限的時(shí)間內(nèi)與房主之間簽訂了購(gòu)買(mǎi)的合同，而第三方的買(mǎi)家也與房主簽訂了合同，那么這二份的合同都是有效的。但是房屋只有一套，此時(shí)出租人應(yīng)向誰(shuí)先為給付那？是由出租人選擇？還是先向承租人先為履行？筆者認(rèn)為應(yīng)選擇后者。雖然債權(quán)具有平等性，但是立法的實(shí)質(zhì)目的在于保護(hù)當(dāng)承租人滿(mǎn)足法定的條件時(shí)，享有對(duì)出賣(mài)房屋優(yōu)先買(mǎi)到的權(quán)利。如果由出租人白行選擇向誰(shuí)履行時(shí)，則承租人很有可能因?yàn)椤奥溥x”，而無(wú)法獲得該房屋，只能獲得違約賠償，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被架空，與立法實(shí)質(zhì)相悖。筆者的觀點(diǎn)是肯定的。最高法院幾年前就已經(jīng)做出了公告，將《民通意見(jiàn)》第118條進(jìn)行廢除不再使用，原因就是其條例的規(guī)定與《物權(quán)法》之間存在一定的矛盾性”?！段餀?quán)法》中對(duì)于這一方面有相關(guān)的規(guī)定，根據(jù)該規(guī)定的分析就是第三方的購(gòu)買(mǎi)方成為了善意的第三方。分析如下：

第三人的“善意”是以不知道或不應(yīng)知道知道租賃事實(shí)的存在——即出租人與承租人的租賃合同沒(méi)有進(jìn)行登記備案。我國(guó)在原有的房產(chǎn)相關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)上，有些地方也做了進(jìn)一步的相關(guān)的規(guī)定：如果在期間內(nèi)合同出現(xiàn)了一些變動(dòng)，需要由出租的當(dāng)事人到相關(guān)的房屋部門(mén)進(jìn)行備案和相關(guān)的登記，如果不進(jìn)行合法的登記和備案的話是不可以與第三方購(gòu)買(mǎi)方進(jìn)行合理的競(jìng)爭(zhēng)的?？梢?jiàn)，登記備案的目的就是為了稅收及相關(guān)的行政方面一系列的管理，而只能理解為對(duì)抗要件。將預(yù)告登記制度引入到承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度中，目的在于限制出租人對(duì)房屋的處分權(quán)，保障承租人將來(lái)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)能夠取得房屋所有權(quán)。

最后當(dāng)?shù)谌艘院侠淼膬r(jià)格受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，就完全具備了善意取得的構(gòu)成要件，因而可以依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度主張自己對(duì)于該房屋的合法所有權(quán)，以對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（責(zé)任編輯：封麗萍）endprint