抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的對(duì)策分析

何紅

摘 要：為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)是必要的。過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要追求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而忽視了社會(huì)的需求，因此，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，促進(jìn)其穩(wěn)定健康發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)含義和房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)根源的分析，提出抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)波動(dòng)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）29-0069-01

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)含義

學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)并沒(méi)有確切的定義，許多學(xué)者將“房地產(chǎn)市場(chǎng)周期”及“房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)”混為一談，但是二者之間存在著很大區(qū)別。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)包含多種形式，周期波動(dòng)只是其中一種。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)廣義的含義是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)量表現(xiàn)出依時(shí)間先后次序所組成的排列，狹義的定義是指房地產(chǎn)價(jià)格水平、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等方面的波動(dòng)形成的整體運(yùn)行狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)根源

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的根本原因。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)需求會(huì)不斷上升，這是由房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位所決定的；而另一方面，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，盡管土地供給和房屋供給都會(huì)不斷增加，但是二者在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上總是存在差異，這就使得一定長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在波動(dòng)。假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給在短期內(nèi)保持相對(duì)不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)持續(xù)出上升趨勢(shì)，而此時(shí)土地的供應(yīng)量不變，房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程較長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法在短期內(nèi)增加供給，從而使得在相對(duì)較長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，基本保持不變的房地產(chǎn)供給將無(wú)法在短期內(nèi)滿足不斷上升的房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

三、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的對(duì)策

1.明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展與其市場(chǎng)繁榮，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高了居民的生活水平。為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)是必要的。過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要追求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而忽視了社會(huì)的需求，因此，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，促進(jìn)其穩(wěn)定健康發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。

2.加大房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)控

供求關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的根源，因此調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給平衡才能從根本上抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅度波動(dòng)。針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)，應(yīng)通過(guò)抑制投資和投機(jī)需求、限制被動(dòng)需求、打擊虛假需求三種措施來(lái)調(diào)整需求和供給之間不平衡關(guān)系。

3.加強(qiáng)保障性住房建設(shè)

中國(guó)保障性住房制度訂立及建造過(guò)程中存在一些問(wèn)題，出現(xiàn)了資格審查不嚴(yán)，保障對(duì)象錯(cuò)位；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)，戶型不合理；區(qū)位不合適，交通不便利等現(xiàn)象，這些問(wèn)題的存在阻礙了保障性住房建設(shè)的發(fā)展。在保障性住房制度完善方面，應(yīng)加大保障性住房建設(shè)考核力度，盤(pán)活空置房進(jìn)入保障性住房市場(chǎng)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)商參與保障房建設(shè)，完善保障性住房的準(zhǔn)入和退出制度。

4.健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是個(gè)完全動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)變化過(guò)程，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完整周期實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤能更早的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題。首先，應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，根據(jù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)設(shè)立合理的警戒線，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)間與手段提供依據(jù)。其次，應(yīng)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，政府或房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行周密的分析，進(jìn)而預(yù)測(cè)供應(yīng)量，促進(jìn)供給與需求平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系建設(shè)必須注重其長(zhǎng)效性，從監(jiān)測(cè)制度、信息及動(dòng)態(tài)等方面加強(qiáng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

5.完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策

能有效抑制中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的宏觀調(diào)控政策有許多因素，主要包括土地供應(yīng)政策研究、金融政策研究和稅收政策等方面。

（1）完善土地政策

中國(guó)土地政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系中重要組成部分，它以優(yōu)化土地資源配置、保護(hù)土地資源為最終目標(biāo)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法律及行政手段，以保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展。為了使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，土地供應(yīng)應(yīng)進(jìn)一步定量化、結(jié)構(gòu)化與目標(biāo)化。根據(jù)土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生的三方面影響，應(yīng)加強(qiáng)城市存量用地挖潛供應(yīng)，增加保障性住房土地供應(yīng)比例，完善城市土地節(jié)約集約利用考核評(píng)價(jià)。

（2）完善金融政策

房地產(chǎn)金融是指，貫穿房地產(chǎn)全過(guò)程，隨著中國(guó)房地產(chǎn)金融政策體系的建立和完善，中央銀行在貨幣政策上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)，運(yùn)用金融政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。金融政策對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的的影響體現(xiàn)在市場(chǎng)供給與需求平衡關(guān)系上，通過(guò)供給與需求的調(diào)整來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。首先，房地產(chǎn)金融政策通過(guò)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量以及利率水平等方面來(lái)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資能力，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。其次，金融政策對(duì)住房需求市場(chǎng)針對(duì)性漸強(qiáng)，2011年1月國(guó)務(wù)院對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房進(jìn)行了限制，規(guī)定貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。從以上國(guó)家出臺(tái)的金融政策來(lái)看，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的控制地位越來(lái)越重要，影響程度越來(lái)越強(qiáng)。

（3）完善稅收政策

房地產(chǎn)稅是國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓及交易和保有3個(gè)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段課稅，將會(huì)影響房地產(chǎn)商品的供給，控制投資規(guī)模和調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段課稅，能夠有效抑制房產(chǎn)投機(jī)行為，影響房產(chǎn)市場(chǎng)的需求；房地產(chǎn)保有階段課稅，會(huì)使資源得到合理使用和最優(yōu)化的配置。通過(guò)以上三個(gè)階段稅收的調(diào)控，可平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，避免房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的不利影響。首先，應(yīng)制定科學(xué)的房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，增強(qiáng)其稅收的靈活性和針對(duì)性；改變稅收分塊管理的現(xiàn)狀，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的公正性，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的有效性。其次，不斷完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)和評(píng)估體系，逐步形成能符合中國(guó)實(shí)際國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，稅務(wù)部門(mén)內(nèi)部應(yīng)建立健全評(píng)稅機(jī)構(gòu)和培養(yǎng)專職評(píng)稅人員，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管的力度。參考文獻(xiàn)：

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[責(zé)任編輯 仲 琪]endprint