淺議加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保障房融資成效的方法

1.身份證號(hào)碼：330602196703120017：2.身份證號(hào)碼：330621196510170447 浙江紹興 312000

摘要：我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，雖然經(jīng)過了三十多年的改革開放，社會(huì)發(fā)展取得了巨大成就，但是發(fā)展中產(chǎn)生的問題仍然不少，城市居民尤其是大中城市的居民住房困難問題日益突出，加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)顯得十分必要，本文分析了當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)保障房融資及建設(shè)情況，并對(duì)如何加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保障房融資成效提出了自己的建議。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)保障房；房地產(chǎn)融資；融資手段；項(xiàng)目監(jiān)管

我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，雖然經(jīng)過了三十多年的改革開放，社會(huì)發(fā)展取得了巨大成就，但是發(fā)展中產(chǎn)生的問題仍然不少，其中由于人口眾多而導(dǎo)致我國(guó)的居民住房領(lǐng)域就依然面對(duì)著不小的問題。尤其是近年來，隨著房?jī)r(jià)的快速大幅上升，居民收入以及支付能力卻無較大增長(zhǎng)，城市居民尤其是大中城市的居民住房困難問題日益突出。因此，盡快加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)，是解決目前城鎮(zhèn)居民住房困難，改善城市居民生活狀況，確保社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的一項(xiàng)重要手段。但是經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)資金需求量大、融資困難，如何加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)保障房的融資成效就成了我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)乃至居民住房問題解決所需面對(duì)的一個(gè)重要課題了。

一、經(jīng)濟(jì)保障房與房地產(chǎn)融資

所謂經(jīng)濟(jì)保障房，其本質(zhì)上是一種保障性住房，經(jīng)濟(jì)保障房的概念是與商品房概念相對(duì)應(yīng)，其主要是指國(guó)家為了滿足和解決社會(huì)中中低收入群體的住房需求，而由政府做主導(dǎo)，組織建設(shè)的具有一定社會(huì)保障性質(zhì)的住房。從理論分析的角度來看，經(jīng)濟(jì)保障房的本質(zhì)就是國(guó)家運(yùn)用合理的公共政策，在住房問題上對(duì)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)財(cái)富的二次分配，通過這種二次分配來調(diào)節(jié)一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中居民生活水平不平等的現(xiàn)象，逐步縮小社會(huì)中不同居民之間的生活水平差距，提高全社會(huì)居民生活品質(zhì)，改善民生，保障社會(huì)公平穩(wěn)定。

房地產(chǎn)融資是指，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)過程中，通過一定的信用渠道或者是貨幣流通等不同方式籌措資金的一種金融活動(dòng)，根據(jù)融資的權(quán)屬性質(zhì)不同，房地產(chǎn)融資可分為債務(wù)融資和權(quán)益融資兩種，債務(wù)融資主要是指政府發(fā)行債券的方式以及房地產(chǎn)開發(fā)公司向銀行貸款的方式來籌集資金，而權(quán)益融資則主要是至發(fā)地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市發(fā)行股票獲得資金。

經(jīng)濟(jì)保障房融資，顧名思義，就是指在經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)中，為保障項(xiàng)目的順利進(jìn)行和籌集到經(jīng)濟(jì)保障房項(xiàng)目建設(shè)所需資金，通過一定的方式，由政府部門為主導(dǎo)，通過金融平臺(tái)以及其他投資者或機(jī)構(gòu)等不同渠道共同努力，來進(jìn)行的項(xiàng)目融資。經(jīng)濟(jì)保障房融資是國(guó)家住房保障體系中最核心和重要的環(huán)節(jié)，經(jīng)濟(jì)保障房的融資是社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具體體現(xiàn)到一個(gè)國(guó)家的保障性住房領(lǐng)域，是國(guó)家和政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)允許的條件下合理運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和公共財(cái)政政策從社會(huì)中獲取一定量的資金，然后用以支持國(guó)家的保障性住房建設(shè)的過程和行為。

二、我國(guó)經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)情況及資金需求

從1998年開始，我國(guó)長(zhǎng)期存在的福利分房制度終結(jié)，國(guó)家開始進(jìn)行住房分配制度改革，城市居民住房供給開始走上商品化的道路，同時(shí)國(guó)家也開始著手研究推進(jìn)經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)，雖然經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)起步時(shí)間與國(guó)家住房制度改革同步，但是其建造的進(jìn)度卻一直十分遲緩。截至到2005年底，國(guó)家用于經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)的金額僅為47.4億元，全社會(huì)中也只有約32.9萬戶的社會(huì)最低收入家庭享受到了這一保障性政策。而從“十一五”期間開始，經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)工作受到了國(guó)家的高度重視，將其作為調(diào)解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的重要手段，由此才大大提高了其的建設(shè)力度，整個(gè)“十一五”期間全國(guó)為約1500萬戶社會(huì)中低收入家庭提供了經(jīng)濟(jì)保障房。根據(jù)“十二五”規(guī)劃中提出的要求，“十二五”期間，我國(guó)保障性住房的建設(shè)任務(wù)是3600萬套，據(jù)估算，大約需要投入的自己為5萬億元左右。截至2013年底，全國(guó)保障性住房基本建成460累計(jì)新開工600萬套。

根據(jù)國(guó)家“十二五”規(guī)劃中提出的保障性住房的建設(shè)要求，全社會(huì)廉租房和公租房總數(shù)要達(dá)到1800萬套，完成棚戶區(qū)的改造1100萬套，而經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房700萬套。要完成這一目標(biāo)，在整個(gè)“十二五”期間，國(guó)家需要在保障性住房建設(shè)上提供大約14.4萬公頃的土地面積和4.93萬億元的資金。

三、我國(guó)經(jīng)濟(jì)保障房所面臨的融資問題

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城鎮(zhèn)人口也逐漸增多，導(dǎo)致我國(guó)對(duì)于保障性住房的需求不斷擴(kuò)大。而我國(guó)的保障性住房建設(shè)起步較晚，各方面的制度和方法都還不夠完善，導(dǎo)致了我國(guó)現(xiàn)有的保障性住房建設(shè)融資模式也面臨的著許多問題，主要在以下四個(gè)方面。一是資金來源過度依賴政府財(cái)政，社會(huì)資本參與不足。眾所周知，保障性住房的建設(shè)投資周期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)管理成本較高，導(dǎo)致了其投資收益率較低，這樣就直接造成了社會(huì)資本介入的動(dòng)力不足。但是，社會(huì)對(duì)于保障性住房的需求是不斷增加的，這使得國(guó)家需要不斷加大對(duì)經(jīng)濟(jì)保障房的資金投入，財(cái)政支出的依賴性和負(fù)擔(dān)不斷加大。二是融資渠道十分有限，融資手段相對(duì)匱乏。社會(huì)融資的比例也較低。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保障房所需的建設(shè)資金絕大多數(shù)來源于政府的投入，其融資渠道也僅僅只有政府撥款、公積金增值收益、土地出讓金凈收益、銀行信貸等有限的幾種，這幾種有限的融資手段從本質(zhì)上來看，都離不開政府的運(yùn)作和支持。三是缺乏專業(yè)的相關(guān)融資機(jī)構(gòu)，資金的管理和使用效率低下?，F(xiàn)階段，在全國(guó)范圍內(nèi)專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)并不多，難以滿足保障房建設(shè)的融資需求。即使是少數(shù)的投融資機(jī)構(gòu)也不能及時(shí)有效的為我國(guó)保障性住房建設(shè)進(jìn)行融資，制約了經(jīng)濟(jì)保障房的融資成效。四是地方政府積極性較差，建設(shè)進(jìn)度緩慢。由于缺乏相應(yīng)的激勵(lì)和約束機(jī)制，地方政府通常不會(huì)在計(jì)劃外大力推進(jìn)保障房的建設(shè)工作，甚至于由于政府自身的不重視，往往還使得本應(yīng)投入到經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)的資金被挪作他用，造成經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)面臨更大的資金缺口。

四、加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保障房融資成效的方法建議

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，居住問題早已超越了個(gè)人范疇，而是關(guān)系到一個(gè)國(guó)家的國(guó)計(jì)民生。保障性住房的建設(shè)是可以幫助政府提高居民福扯，改善民生的重要舉措，確保經(jīng)濟(jì)保障房的融資成效具有十分必要的現(xiàn)實(shí)意義，筆者建議可以從以下四個(gè)方面加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)保障房的融資成效。

一是發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，探索多元化融資渠道。針對(duì)我國(guó)的具體情況，筆者認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)在發(fā)揮主導(dǎo)作用的同時(shí)，為民間資本推行一些優(yōu)惠政策，為民間資本留下更寬廣的發(fā)展空間，提高民間資本向經(jīng)濟(jì)保障房項(xiàng)目流入的積極性，也就是通過在經(jīng)濟(jì)保障房項(xiàng)目中適當(dāng)放寬對(duì)民間資本市場(chǎng)的限制，發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，促使資金流入項(xiàng)目建設(shè)，構(gòu)建和完善經(jīng)濟(jì)保障房的多元化融資渠道。

二是完善政策體系，健全法律法規(guī)。我國(guó)應(yīng)當(dāng)結(jié)合國(guó)家目前自身的基本情況，制定并出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，通過立法確認(rèn)保障性住房融資渠道的合理合法性以及保護(hù)項(xiàng)目資金的安全性，為保障房建設(shè)融資渠道構(gòu)建出一個(gè)完善的法制環(huán)境，為項(xiàng)目資金的融通、使用和管理等多方面免去后顧之憂。

三是引入市場(chǎng)機(jī)制，豐富融資手段。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的特殊性，使得我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮不充分，絕大多數(shù)情況下，經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)的融資還是受到了政府的過度干預(yù)和影響，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的開發(fā)程度不斷擴(kuò)大，我國(guó)應(yīng)該給與市場(chǎng)機(jī)制更大的發(fā)揮空間，充分利用和發(fā)揮金融工具的市場(chǎng)特性，促使項(xiàng)目資金能夠高效利用和運(yùn)轉(zhuǎn)。

四是設(shè)立專門管理機(jī)構(gòu)，提高管理運(yùn)營(yíng)效率。目前，在我國(guó)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目融資中，缺乏專門的管理機(jī)構(gòu)為保障性住房建設(shè)項(xiàng)目提供專業(yè)化的管理和服務(wù)，大大影響了項(xiàng)目運(yùn)作的效率。國(guó)家應(yīng)當(dāng)設(shè)立一些專門的機(jī)構(gòu)，對(duì)經(jīng)濟(jì)保障性房項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和跟進(jìn)，并保證規(guī)劃落到實(shí)處，加快保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)程。

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數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)整理。