房地產經濟管理的困境和出路初探

摘要：近年來，我國房地產行業(yè)呈現出急劇增長的繁榮發(fā)展局面，其對于推動國民經濟的發(fā)展產生著巨大的作用。然而當下我國的房地產經濟在管理中存在著一些問題，這些問題如若得不到及時有效的解決，對于社會的穩(wěn)定發(fā)展必將造成很大的麻煩，本文就對這一問題進行簡要的分析研究。

關鍵詞：房地產；經濟管理；困境；出路

引言

隨著我國經濟的不斷發(fā)展以及城市化的快速推進，我國的房地產市場也迅速發(fā)展起來。其對改善居民的物質生活條件產生了很大影響。然而由于現階段，我國房地產經濟發(fā)展還很不規(guī)范，其中也出現了一些問題，這不但不利于地產行業(yè)的經濟發(fā)展，更不利于我國經濟的健康發(fā)展，所以必須加強對此問題的重視，對其進行深入的分析研究。

一、房地產經濟管理的困境

1、政府調控失當。我國的地產經營具有一定的壟斷性，主要表現為土地使用權、經營權、經營形式等的壟斷。地產商為了獲得經濟利益最大化，使用各種手段及方法收緊住房供應量，拉大供需差距，促使房價持續(xù)上漲。房產價格主要包含土地成本、開發(fā)費用、開發(fā)利潤等方面。企業(yè)及市場規(guī)模也越來越大，各行各業(yè)在市場上的競爭力也越來越激烈，他們利用城市的各種優(yōu)越條件不斷的壯大企業(yè)。這些都無形中增加了對住房的需求，城市土地的價值被逐漸擴大。在國內部分地區(qū)，甚至出現了“土地財政”的情況，大有過之而無不及之勢?，F在我國的土地流轉一般都是通過買斷的形式取得使用權，這樣就使得有些地方政府通過土地的交易從中獲取了更大的經濟利益。

2、金融政策調控不當。由于我國現行的資本市場并不很完善，存在著很大的風險，再加上實體經濟的不景氣，就使得房產市場發(fā)展的速度得到了暫時的控制。由于實體經濟的利益遠低于房地產的投資，若將這些資本都投入到房地產市場，那么將形成消費者爭搶房源的情況，從而形成變相抬高房價的依據，使得真正的商品房轉變成為了資本房，這種情況也就成為了很多資本商家投機地產的一個因素。由于近幾年住房實際的供給和虛假的需求之間的矛盾不斷加大，致使房價完全脫離了本身的價值，使得房地產的風險開始加大，這樣就又加劇了供需之間的矛盾。

3、國家住房保障政策有待健全。國家的住房保障政策和每個居民都息息相關。由于在政策的制定和運用過程中，嚴重缺乏可操作性，法律的約束又不給力，結果就導致問題的不斷出現。又由于保障性住房建設位置比較偏遠交通不便配套設施不健全，雖然價格比較低，但由于生活上的不方便，使得人們的生活成本增加，給居民帶來了巨大的經濟負擔。

二、造成房地產經濟管理出現問題的因素

1、市場因素

我國房地產行業(yè)的市場具有巨大的發(fā)展?jié)摿烷_拓空間，并且伴隨著城市化進程的不斷加快，人們逐漸向城市中遷移使得人們對于房地產的需求也得到了很大的提升，在市場方面的作用下使得房地產經濟具備較大的發(fā)展空間和前景。從市場方面的角度來看，房地產也屬于一種商品，作為商品就會受到供求關系的影響，所以說市場因素是影響房地產經濟的一個主要因素。

2、經濟因素

經濟因素主要包含利率因素、物價因素以及居民收入等幾方面。很多時候，利率都會以直接影響消費者購買行為和趨向表現出來。從成本角度出發(fā)，貸款利率的增加或降低能夠在很大程度上影響到房地產開發(fā)者投資利息的多少，進而影響到房地產的建設成本和自身的盈利空間。從對購買者的影響來看，如果購買者的主要購房款來自于貸款，那么貸款利率的高低將會直接影響到購買者的成本，進而對其購買欲望產生一定促進或抑制作用。另一方面，房地產是一種較為復雜建設項目，其中涉及到了諸多因素，一旦房地產建筑材料的價格出現變化或波動或者人工費用以及建設周期出現變化都會直接影響到房地產的建設成本，這種變化將會直接體現在房地產經濟的發(fā)展上，所以說房地產經濟與一般物價水平也存在著密切的聯系。

3、社會因素

通常情況下，如果社會政治情況比較穩(wěn)定，人們的投資、置業(yè)信心也較為高漲，此時的房地產經濟則會保持在穩(wěn)定狀態(tài)，而如果政治情況不定，隨時可能發(fā)生動蕩的社會環(huán)境，其房地產經濟的發(fā)展也將會受到嚴重影響，且波動性更強。社會穩(wěn)定方面除了包含政治因素外，還包括社會秩序的穩(wěn)定。如果社會發(fā)生偷竊、搶劫以及殺人等不良犯罪現象較為頻繁的話，人們在此生活將會缺乏足夠的保障，這也將直接影響到房地產的需求，使房地產經濟受到下跌的影響。

4、國際環(huán)境因素

國際環(huán)境泛指國際經濟、軍事以及政治等多方面因素。由于全球化發(fā)展的不斷深入，使得國家之間的影響也不斷加大，尤其是相鄰國家之間的經濟發(fā)展狀況，如果世界范圍內的經濟發(fā)展形勢較好的話，那么將會為房地產經濟的發(fā)展提供有利環(huán)境。對于房地產來說，雖然在本質上屬于商品但是又與正常商品之間存在很大不同，房地產不能夠進行移動，因此對于房地產開發(fā)商來說競爭一般僅限于國內范圍。但是由于開發(fā)企業(yè)可能來自于外資，因此在這種國際競爭形勢下，企業(yè)之間難免會在房地產價格方面采取優(yōu)惠政策來占領市場。在這樣的環(huán)境下，外資的注入則會對國內房地產經濟的發(fā)展造成重要影響。

三、房地產經濟管理的出路

1、建立科學的管理和行業(yè)發(fā)展模式

我國正在對房地產行業(yè)進行深化改革，對房地產經濟的管理與行業(yè)發(fā)展模式也處于調整中。因此，制定一個科學、可行的發(fā)展模式，對房地產行業(yè)的發(fā)展至關重要。通過對國外成功的房地產經濟管理模式和行業(yè)發(fā)展模式的借鑒，制定出符合我國國情的發(fā)展目標和科學、合理、可行的發(fā)展途徑，以實現我國房產經濟行業(yè)健康良性的發(fā)展。

2、建設科學的管理機制

由于我國地產經濟形成的原因多且復雜，為了改變其所面臨的不利局面，進行深化改革是必不可少的。通過對房地產管理體制的深化改革，建立起一套科學的、有效的管理機制，并對政府相關管理部門的職能進行調。另外，在制定政策時要明確房地產經濟發(fā)展中的主體及主體的職責，并對各個主體的各種行為進行有效的監(jiān)管監(jiān)督。

3、著力完善有關金融體系

房地產行業(yè)經濟的健康發(fā)展離不開金融體系的大力支持。從現階段我國地產行業(yè)金融的發(fā)展狀況來看，房地產行業(yè)與金融業(yè)之間的借貸結構必須進行調整，向剛需消費貸款傾斜，同時要加強風險意識的防范。另外，針對地產行業(yè)資金來源、資產流動等這些具體問題，為了進一步促進地產行業(yè)金融的發(fā)展，我國應適時建立住房抵押貸款二級市場制度，實現抵押或貸款的市場化。并將這一市場整體納入金融大大市場中，以便將地產市場與資本市場有效聯接起來。這樣房地產行業(yè)就解決了資金來源的問題，保證了行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。二級市場金融制度的建立和發(fā)展將有效的分散銀行貸款高風險的出現，還能推動地產行業(yè)金融的市場化發(fā)展，從而促進地產行業(yè)經濟的健康快速發(fā)展。

4、健全地產業(yè)法律體系

健全的法律體系能夠保整個行業(yè)健康規(guī)范地運行。因此，我國的房地產經濟要想健康有序的發(fā)展，必須建立和完善我國地產行業(yè)的法律體系，只有健全、規(guī)范、嚴格的法律體系才能夠保障我國地產行業(yè)走上規(guī)范，健康的發(fā)展道路。

結束語

鑒于房地產經濟對我國整體經濟的發(fā)展具有重要帶動作用，因此在未來的發(fā)展中我們應當努力完善房地產經濟的市場環(huán)境，為房地產經濟的健康平穩(wěn)發(fā)展提供更好的環(huán)境，推動我國房地產行業(yè)整體的進步。

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