保障性住房項目建設(shè)淺析

劉艷芬

摘 ?要：住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。黨中央、國務(wù)院歷來高度重視解決城鎮(zhèn)居民住房問題，大力加強保障性住房建設(shè)力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。本文以昆山市為例進行探討，僅供參考。

關(guān)鍵詞：保障性住房;必要性;昆山市;項目管理

一、問題的提出

根據(jù)美國心理學(xué)家亞伯拉罕·馬斯洛1943年在《人類激勵理論》論文中提出的馬斯洛需求層次理論，人的住房需求屬于第二層次：安全上的需求。這種需求屬于低層次的需求，通過外部條件就可以滿足。但近年來我國現(xiàn)實情況是，隨著我國當(dāng)前經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，商品房房價也水漲船高，越長越快，越長越高，這使得大多數(shù)中低收入的人群買不起房、住不起房。國內(nèi)樓市價格的居高不下，已不再是單個家庭的困難，而是一個社會普遍遭遇的難題。

住房問題是重大的民生問題，黨中央、國務(wù)院在高度重視住房問題的基礎(chǔ)上，先后采取了很多措施來控制房價的過快上漲，針對購房的弱勢群體，政府推出了保障性住房概念，并加大對保障性住房投入力度，取得了一定成效。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。與商品房相比，我國的保障性住房制度還很不完善。為此，加大保障性住房建設(shè)力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，成為解決中低收入階層住房問題的重中之重。同時，要想使老百姓住上實惠的住房，不管是政府還是開發(fā)商，對建筑工程進行有效的項目管理是唯一的解決方法，對于保障性住房更是如此。

二、昆山市保障性住房現(xiàn)狀

2008年11月25日江蘇省人民政府第20次常務(wù)會議審議通過《省經(jīng)濟適用住房管理辦法》（省政府令第51號），該令貫徹了國家"住有所居"的要求，明確表示建立健全住房保障體系，努力使低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起經(jīng)濟適用住房，新就業(yè)人員租得起住房，緊跟省委政策步伐，昆山市委、市政府十分重視我市住房保障工作。早在1995年房改工作結(jié)束后，昆山市政府就解決城市低收入家庭的住房困難問題，提出了建造經(jīng)濟適用住房的決策，并于當(dāng)年規(guī)劃設(shè)計建設(shè)15萬平方米的經(jīng)濟適用住房小區(qū)，正式啟動了我市住房保障工作。

起步雖早，但近年來省建設(shè)廳及市房管局領(lǐng)導(dǎo)在檢查考核我市住房保障工作時，多次指出本市的住房保障工作尤其是經(jīng)濟適用住房建設(shè)工作與本市的經(jīng)濟形勢不相符，提出要有亮點、有抓手、有新舉措，努力加強保障性住房的建設(shè)，提高保障性住房的建設(shè)質(zhì)量，提高保障性住房的管理水平。

昆山市的外來人口眾多，根據(jù)2010年普查資料，昆山市總?cè)丝?64.7萬外來人口約90萬，2010年至今更有上漲趨勢，而外來務(wù)工人員為住房困難群體的主要成員，所以歷年來我市的經(jīng)濟適用住房情況是偏緊的。2008年政府新出臺的經(jīng)濟適用住房申購管理暫行辦法，放寬了經(jīng)濟適用住房申購的門檻，提高了住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，但與周邊縣市相比較還是有一定的距離。目前我市經(jīng)濟適用住房工作在本地區(qū)五縣市中（含2012年撤市為區(qū)的吳江區(qū)）居中游水平，與經(jīng)濟發(fā)展水平同樣處于全國先進行列的張家港市相比，同時起步，張家港市已開發(fā)經(jīng)濟適用住房面積為我市的三倍左右，且我市對申購經(jīng)濟適用住房主體有戶籍年限、家庭年收入方面有更加嚴格的要求。

三、保障性住房建設(shè)政策的結(jié)構(gòu)分析

基于以上現(xiàn)狀，充分調(diào)研本市具體情況，由政府主導(dǎo)，制定切實可行的保障性住房制度，大力推進保障性住房建設(shè)尤為必要。把"完善住房保障體系"作為深入實施"住有所居"民生工程的重要內(nèi)容，出臺加強住房保障體系建設(shè)實施意見，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平適度擴大住房保障范圍，逐步提高住房保障標(biāo)準(zhǔn)。制訂公共租賃住房建設(shè)管理辦法、企業(yè)員工宿舍規(guī)范建設(shè)意見等，多渠道、分層次解決群眾住房困難，從體制機制層面解決住房保障問題。

（一）從住房保障體系的收入結(jié)構(gòu)分析。（1）占城市家庭2%左右的低保收入家庭采用以“實物配租為主、租賃補貼和租金減免為輔”的低保廉租住房保障措施。（2）覆蓋城市家庭20%左右的低收入家庭實施以“租賃補貼為主、租金減免為輔”的低收入住房困難家庭住房保障辦法。（3）占城市家庭40%左右的中等偏低收入家庭以供應(yīng)經(jīng)濟適用住房的辦法實施住房保障。以上分析可以得出結(jié)論，在整個住房保障體系中，經(jīng)濟適用住房保障起到了主導(dǎo)作用。

（二）從住房保障體系的人員結(jié)構(gòu)分析。（1）改革開放以來，一批六十歲以下至四十歲左右的雙職工家庭或下崗家庭，收入低、住房面積小，有的甚至無房，小孩已長大成人，市場上的商品房肯定是望塵莫及，只能指望政府的經(jīng)濟適用住房，這次申購經(jīng)濟適用住房284戶中有158戶住房家庭屬于該類型的住房困難家庭。（2）新就業(yè)人員除了白領(lǐng)階層，普通打工族的收入都比較低，暫時沒有能力購買市場上的商品房，成家后大都與父母同住，或租房住。這次申購經(jīng)濟適用住房285戶中有127戶的中青年家庭屬與父母同住，該類型的住房困難家庭是新生代的住房困難戶，往往是購買經(jīng)濟適用住房的主力軍。

四、保障性住房建設(shè)的項目管理

保障性住房的項目管理無論對于政府、承建企業(yè)還是居民來說都是十分關(guān)鍵的，意義也是非常重大的。對于政府來說可以緩解資金緊張，體現(xiàn)政府職能，提升政府形象，增強政府信譽，并且可以讓廣大中低收入人群住上價格更加低廉的房子，提高民眾的生活水平。另一方面，進度的提升必然能夠節(jié)省成本費用，政府就可以以同樣的資金建造更多的保障性住房，緩解緊張的住房問題，還可有效遏制當(dāng)前商品房價格過高、上漲過快的問題;建筑質(zhì)量的有效控制可使民眾住得更加放心，對于承建企業(yè)來說也可提高其自身的競爭力。建筑企業(yè)之間競爭日益激烈，企業(yè)過多，，利潤也大大降低。對于承建企業(yè)來說，在建設(shè)過程中有效地提升進度、控制成本、提高質(zhì)量以及降低安全事故可以大大的提高自身的競爭力。因此，項目進度、成本、質(zhì)量以及安全生產(chǎn)控制是建筑施工企業(yè)在經(jīng)營管理過程需不斷完善的內(nèi)容，研究建筑施工企業(yè)的項目時間進度、成本費用、質(zhì)量及安全生產(chǎn)控制對完善企業(yè)內(nèi)部體制、提高建筑施工企業(yè)的競爭力有著重大的實際意義。

保障性住房建設(shè)是一項工作量大、作業(yè)程序繁瑣、利潤低的事情，且受外界環(huán)境影響大，存在很多不確定因素，其項目管理的過程一次性的，隨著項目的竣工而結(jié)束的。因此，在保障性住房建設(shè)的工程中，能不能做好工程進度、質(zhì)量、成本費用以及安全生產(chǎn)的有效統(tǒng)一，有沒有經(jīng)濟效益，完全取決于這一次性的管理中，所以項目管理存在著相當(dāng)大的風(fēng)險。沒有哪種管理方法萬無一失，在實際過程中，必須因時、因地調(diào)整方法。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的飛速發(fā)展，科技發(fā)展日新月異，一些傳統(tǒng)的管理理論與方法難以適應(yīng)當(dāng)前的工程管理實際。因此，如何轉(zhuǎn)變項目管理理念，引入新的理念，如何在項目工程進度、質(zhì)量及費用之間找到平衡點，成為當(dāng)前建筑企業(yè)項目管理亟需解決的課題。

結(jié)束語：“住有所居”是最基本的需求，把“住有所居”的民生工程上升到“住有宜居”的民生幸福工程才是目標(biāo)所在。近年來我市保障性住房建設(shè)任務(wù)量大，分布范圍廣，2013年江蘇省下達給昆山的保障性住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)為“新開工3200套，基本建成1460套”，實際2013年度我市保障性住房新開工3351套，基本建成1576套，目標(biāo)任務(wù)順利完成。2014年我市新開工2500套，基本建成1900套。在確保完成建設(shè)任務(wù)的同時，提高保障性住房質(zhì)量，以品質(zhì)化保障性安居工程服務(wù)市民群眾、服務(wù)轉(zhuǎn)型升級。此外，不斷完善現(xiàn)階段保障性住房政策導(dǎo)向，探索保障性住房項目管理新的理論與方法也是相關(guān)部門需要研究的方向。

參考文獻：

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