前期物業(yè)管理中的服務糾紛與政府職責

張文波

導讀：前期物業(yè)管理相較于后期物業(yè)管理具有其自身的特殊性，很容易引發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的糾紛，突出表現(xiàn)為建設(shè)單位的遺留問題阻礙前期物業(yè)管理工作的開展、前期物業(yè)管理期限過長，前期物業(yè)服務合同終止難度大和前期物業(yè)服務質(zhì)量不高三個方面。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中占主導地位是前期物業(yè)管理發(fā)生糾紛的根源，解決前期物業(yè)管理疑難法律問題的對策在于強化政府在前期物業(yè)管理中的管理職責，具體來說包含強化對前期物業(yè)服務企業(yè)選聘的監(jiān)管、加大對前期物業(yè)服務合同內(nèi)容的審查、主導首次業(yè)主大會的籌備過程和及早介入解決前期物業(yè)服務糾紛四個方面。

一、案例介紹

2014年8月，重慶市某區(qū)法院受理了重慶某物業(yè)管理有限公司訴袁某某等人物業(yè)服務費糾紛共計7案，原告認為被告在不同的時段存在拒繳物業(yè)服務費及公攤水電費的情況，欠繳物業(yè)服務費及滯納金3千～5千元不等。經(jīng)承辦法官了解，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)服務費主要是認為：原告作為開發(fā)商選定的前期物業(yè)服務企業(yè)，其物業(yè)服務嚴重達不到業(yè)主要求的標準，包括安保問題嚴重導致業(yè)主財產(chǎn)被盜、房屋質(zhì)量有瑕疵、共用部位被占用等。因此，承辦法官在接手上述案件后考慮的不僅僅是物業(yè)服務合同上所列的物業(yè)服務費具體標準，還按圖索驥尋找矛盾的深層次根源：一方面建議業(yè)主采取合法方式進行維權(quán)，應當依約繳納物業(yè)服務費；另一方面建議業(yè)主成立業(yè)主委員會來選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，爭取徹底解決小區(qū)的物業(yè)服務質(zhì)量問題。據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)服務費糾紛在該區(qū)法院審理的物業(yè)管理糾紛中占到了98%以上的比重，其中絕大部分都涉及到前期物業(yè)服務公司在前期物業(yè)管理中的物業(yè)服務質(zhì)量問題。

現(xiàn)階段，因業(yè)主欠繳物業(yè)服務費引發(fā)的物業(yè)服務費糾紛是實踐中最為常見，也最為人們關(guān)注的物業(yè)糾紛。盡管物業(yè)服務費糾紛從法律層面上看屬于物業(yè)服務合同的履行問題，即業(yè)主拖欠物業(yè)服務費，但其實并非如此簡單，其產(chǎn)生具有深刻的背景因素，有其發(fā)展的脈絡，具體可分為糾紛埋設(shè)階段、糾紛爆發(fā)階段和糾紛延續(xù)階段，糾紛埋設(shè)階段則主要體現(xiàn)為前期物業(yè)管理中建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的糾紛?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）對前期物業(yè)管理沒有進行專門規(guī)定，《物業(yè)管理條例》第三章對前期物業(yè)管理進行了專章規(guī)定，上述規(guī)定對于規(guī)范我國前期物業(yè)管理活動起到了十分重要的作用，但前期物業(yè)管理有其較大的特殊性，很容易引發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的糾紛。[1]

二、前期物業(yè)管理的特殊性

前期物業(yè)管理相較于后期物業(yè)管理具有其自身的特殊性，明晰前期物業(yè)管理的特殊性是研究前期物業(yè)管理疑難法律問題的前提。

第一，前期物業(yè)服務合同的簽訂主體和履行主體不一致。前期物業(yè)服務合同的簽訂主體為建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)，而履行主體則是業(yè)主和前期物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主被排除于合同簽訂過程之外，前期物業(yè)服務合同是通過業(yè)主的書面承諾從而對業(yè)主產(chǎn)生法律效力。前期物業(yè)服務合同簽訂主體和履行主體的不一致，更容易引發(fā)業(yè)主與建設(shè)單位、前期物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛。[2]

第二，建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中占主導地位。一方面，前期物業(yè)服務企業(yè)由建設(shè)單位選聘，并與其簽訂前期物業(yè)服務合同，而實踐中建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)往往與其有較深的利益關(guān)系，這導致部分業(yè)主將前期物業(yè)服務企業(yè)視為建設(shè)單位的利益代言人；另一方面，建設(shè)單位在首次業(yè)主大會籌備及召開中占主導地位，在某種程度上決定了首次業(yè)主大會能否順利召開，進而決定著前期物業(yè)管理何時結(jié)束。因此，建設(shè)單位既決定著前期物業(yè)管理何時開始，也對前期物業(yè)管理何時結(jié)束有重要影響，可以說其在前期物業(yè)管理中占主導地位。

第三，業(yè)主權(quán)利在前期物業(yè)管理中易受侵害。由于業(yè)主被排除于前期物業(yè)服務合同簽訂過程之外，建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)往往與其有較深的利益關(guān)系；而建設(shè)單位作為業(yè)主購買房屋買賣合同的相對方，與業(yè)主之間往往具有利益上的對抗關(guān)系，這導致業(yè)主在面對建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)時處于明顯弱勢地位，權(quán)利極易受到侵害。

第四，前期物業(yè)管理期限具有不確定性。盡管前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但是期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效了，前期物業(yè)服務合同即終止。這就可能出現(xiàn)兩種非常規(guī)的結(jié)果：一是由于業(yè)主委員會很快與新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，導致前期物業(yè)管理期限極短；二是由于遲遲不能成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會遲遲不能選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)，導致前期物業(yè)管理期限極長。

三、前期物業(yè)管理的疑難法律問題

前期物業(yè)管理的特殊性很容易引發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的糾紛，造成法律適用中的難題，影響了通過法律手段規(guī)范前期物業(yè)管理的效果。

（一）建設(shè)單位的遺留問題阻礙前期物業(yè)管理工作的開展

前期物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由建設(shè)單位所形成的，因此建設(shè)單位對前期物業(yè)管理的認識和重視程度直接影響了后續(xù)的前期物業(yè)管理水平。

現(xiàn)階段，建設(shè)單位的遺留問題阻礙前期物業(yè)管理工作的開展，主要體現(xiàn)為以下幾個方面：一是房屋質(zhì)量問題。由于規(guī)劃設(shè)計缺陷或施工質(zhì)量差等問題導致業(yè)主不滿，絕大部分業(yè)主不是通過正常渠道向開發(fā)建設(shè)單位交涉維權(quán)，而是與物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司往往無力協(xié)調(diào)解決。二是建設(shè)單位促銷中的虛假廣告問題。在房屋銷售時建設(shè)單位為了促銷，時常打出夸張的不切實際的對物業(yè)管理服務的宣傳，例如，24小時供應熱水、保安服務、全天監(jiān)控，還有“五星級”、“港式”“英式”“管家式”服務等，但絕大多數(shù)難以兌現(xiàn)，或在前期由建設(shè)單位“輸血式”投入支持運行，待房屋銷售完后一撤了之，導致了后期物業(yè)服務工作難以運行。[3]三是建設(shè)單位在房屋銷售時的亂承諾問題。建設(shè)單位為了緩和規(guī)避一些矛盾，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè)，經(jīng)常打出減、免、送物業(yè)服務費，電梯費、維修費等。四是保修期內(nèi)不履行保修責任問題。建設(shè)單位不認真履行房屋的保修責任，將問題壓給物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)成為了其逃避保修責任的“擋箭牌”和“替罪羊”。[4]

（二）前期物業(yè)管理期限過長，前期物業(yè)服務合同終止難度大

在西南政法大學與重慶市渝北區(qū)房屋管理局聯(lián)合組織的調(diào)研中，66%的業(yè)主表示所在小區(qū)的前期物業(yè)服務企業(yè)并未更換，并且56%的前期物業(yè)服務期限在3年以上，這表明前期物業(yè)服務企業(yè)被更換的頻率并不高，管理期限相對較長。前期物業(yè)管理期限過長，一方面導致前期物業(yè)管理期限超過前期物業(yè)服務合同約定的期限，使得前期物業(yè)管理只能受“事實物業(yè)服務合同”的調(diào)整，不利于明確各方主體的權(quán)利義務；另一方面導致前期物業(yè)服務合同的終止難度大，實踐各方主體特別是業(yè)主很難通過現(xiàn)行法律手段來終止前期物業(yè)服務合同，使得各方主體的權(quán)利義務無法及時得到調(diào)整，糾紛無法通過合同方式予以解決。

究其原因，首次業(yè)主大會籌備困難是前期物業(yè)管理期限過長、前期物業(yè)服務合同終止難度大的深層次原因，而首次業(yè)主大會籌備困難的主要原因在于建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中占主導地位。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第26條的規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同即終止。業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的前提是召開首次業(yè)主大會，并選出業(yè)主委員會代表業(yè)主來選聘物業(yè)服務企業(yè)。實踐中，首次業(yè)主大會的籌備過程比較困難，經(jīng)常會遇到無法召開或者拖延召開的情形，也會出現(xiàn)首次業(yè)主大會會議所做出決議的合法性受質(zhì)疑等問題。概括來講，主要存在以下幾個方面的困難：1.業(yè)主無法及時知悉物業(yè)出售并交付使用的建筑面積情況，而寄希望于占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主書面提出要求也比較困難，建設(shè)單位基于自身權(quán)益的考慮主動要求召集籌備首次業(yè)主大會的積極性也不高，這導致首次業(yè)主大會籌備工作的時間被延后，使得首次業(yè)主大會遲遲不能召開；2.建設(shè)單位參加籌備組受到質(zhì)疑，由于籌備組必須要有建設(shè)單位參加，而建設(shè)單位作為小區(qū)的開發(fā)商，一方面基于自身利益的考慮往往對首次業(yè)主大會的召開持消極甚至抵制的態(tài)度，使得首次業(yè)主大會遲遲無法召開，另一方面建設(shè)單位在籌備組成立過程中往往起到主導的作用，其基于自身利益考慮往往會推薦與其有利益關(guān)系的業(yè)主參加籌備組，使籌備組產(chǎn)生的合法性受到質(zhì)疑；3.籌備組中業(yè)主代表的資格沒有法律明確規(guī)定，主要由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，使籌備組中業(yè)主代表產(chǎn)生的合法性受到質(zhì)疑；4.部分業(yè)主基于對籌備組產(chǎn)生合法性的質(zhì)疑或者出于局部利益的考慮，自行籌備召開首次業(yè)主大會，對建設(shè)單位主導的籌備組持抵制態(tài)度，也影響了首次業(yè)主大會的順利召開；5.盡管首次業(yè)主大會會議的籌備工作是在政府相關(guān)部門的主導下進行，但受政府相關(guān)部門職能所限，實踐中政府相關(guān)部門的管理義務虛化，籌備組的成立往往由建設(shè)單位主導，并容易被少數(shù)人不法操縱，不利于促使首次業(yè)主大會的召開。

（三）前期物業(yè)服務質(zhì)量不高，是物業(yè)服務糾紛的深層次原因

在西南政法大學與重慶市渝北區(qū)房屋管理局聯(lián)合組織的調(diào)研中，對于業(yè)主與前期物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生糾紛的首要原因，65%的業(yè)主認為是前期物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量不高，業(yè)主往往以此為借口拒絕繳納物業(yè)服務費，為業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間爆發(fā)大規(guī)模的物業(yè)服務糾紛埋下了隱患，最終致使業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間陷入“欠費—訴訟—欠費”的惡性循環(huán)。

前期物業(yè)服務質(zhì)量不高，究其根本原因在于建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中占主導地位。實踐中，前期物業(yè)服務企業(yè)均由建設(shè)單位選定，且往往與建設(shè)單位存在較大的利益關(guān)系，因此，建設(shè)單位一般將業(yè)主房屋的鑰匙交予前期物業(yè)服務企業(yè)，而業(yè)主在接房時一般會被要求必須書面承諾履行前期物業(yè)服務合同，并提前繳納至少一年的物業(yè)服務費及其他費用，才能領(lǐng)到鑰匙入住，否則將不予交房。盡管建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)的上述要求沒有任何法律依據(jù)，屬于明顯的違法違約行為，但是絕大多數(shù)的業(yè)主出于盡快接房的考慮，沒有采取訴訟等法律手段進行維權(quán)，而是同意了建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)的不法要求。上述過程中，前期物業(yè)服務企業(yè)看似撿了一個大便宜，未耗費人力物力即與業(yè)主簽訂了前期物業(yè)服務合同，并提前收繳了至少一年的物業(yè)服務費及其他費用，但這只是表面現(xiàn)象，由于物業(yè)服務合同的長期性及持續(xù)性，這實際上是埋下了業(yè)主與前期物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生糾紛的隱患：1.業(yè)主與前期物業(yè)服務企業(yè)未進行有效的溝通，使業(yè)主無法切身了解物業(yè)服務、物業(yè)服務合同及收取物業(yè)服務費的合理原因等主要內(nèi)容，這導致業(yè)主雖然在前期物業(yè)服務合同中簽了字，但都認為自己是受脅迫的，未從內(nèi)心里真正尊重前期物業(yè)服務合同，也不會主動自覺地履行前期物業(yè)服務合同；2.容易給業(yè)主造成建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)是一體的印象，導致業(yè)主自然地認為諸如房屋質(zhì)量糾紛、配套設(shè)施不足等建設(shè)單位遺留的問題，也應當由前期物業(yè)服務企業(yè)來解決，從而給業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)增添了更多的矛盾根源。

前期物業(yè)服務企業(yè)借助建設(shè)單位的力量很輕易地與業(yè)主簽訂了前期物業(yè)服務合同，并提前收繳了至少一年的物業(yè)服務費及其他費用，這容易給前期物業(yè)服務企業(yè)造成強勢優(yōu)越的心理，從而不會主動與業(yè)主進行溝通，不愿接受來自業(yè)主的正當監(jiān)督，不愿考慮業(yè)主提出的合理要求，也不愿正視自身的問題并及時進行改正。當物業(yè)服務質(zhì)量無法達到業(yè)主的心理要求時，業(yè)主開始以各種理由拖欠或者拒不繳納物業(yè)服務費，如與前期物業(yè)服務企業(yè)沒有合同關(guān)系、前期物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)招投標、服務質(zhì)量差、收費不合理等理由。此時，前期物業(yè)服務企業(yè)不可避免地會選擇訴訟來索要物業(yè)服務費，業(yè)主與前期物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)服務費就此全面爆發(fā)。業(yè)主與前期物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)服務費索要訴訟，一般會經(jīng)歷以下程序：1.前期物業(yè)服務企業(yè)選擇個別業(yè)主提起索要物業(yè)服務費訴訟，個別業(yè)主限于法律知識及時間精力上的欠缺，通常很難提出有力的抗辯證據(jù)，甚至有部分業(yè)主采取消極逃避的態(tài)度，根本不出庭應訴，這導致法院一般會按照雙方之間書面合同的約定判決業(yè)主繳納物業(yè)服務費，并承擔一定數(shù)額的滯納金；2.前期物業(yè)服務企業(yè)在取得勝訴判決后，一般會在小區(qū)內(nèi)張榜公布，以震懾拖欠物業(yè)服務費的業(yè)主，促使其盡快繳納物業(yè)服務費；3.如果業(yè)主仍拒不繳納物業(yè)服務費，前期物業(yè)服務企業(yè)會將所有拖欠或拒交物業(yè)服務費的業(yè)主告上法庭，此時意識到問題嚴重性的業(yè)主往往會提出諸多的抗辯理由，如服務質(zhì)量差、收費不合理等，但是法院基于同案同判的司法審查規(guī)則，一般會直接支持物業(yè)服務企業(yè)的主張，即要求業(yè)主全額繳納物業(yè)服務費，而不理會業(yè)主提出的抗辯理由，這就給業(yè)主留下了法院偏袒前期物業(yè)服務企業(yè)的印象，認為法院裁判不公；4.法院的判決很少會得到業(yè)主的自覺履行，前期物業(yè)服務企業(yè)此時會申請法院強制執(zhí)行，并引發(fā)更為激烈的沖突。至此，業(yè)主與前期物業(yè)服務企業(yè)之間形成了一個“欠費-訴訟-欠費”的惡性循環(huán)：前期物業(yè)服務企業(yè)起訴部分業(yè)主索要物業(yè)服務費，法院判決支持；前期物業(yè)服務企業(yè)起訴全體拖欠或拒交物業(yè)服務費的業(yè)主索要物業(yè)服務費，法院遵循同案同判的原則判決支持，基本不考慮業(yè)主的抗辯理由；業(yè)主對法院的判決不滿，拒不履行法院的判決，不愿意主動繳納物業(yè)服務費；前期物業(yè)服務企業(yè)收費不足，提供的物業(yè)服務質(zhì)量必然下滑，進而引起更多業(yè)主的不滿，業(yè)主拖欠或拒交物業(yè)服務費的規(guī)模更大。這種惡性循環(huán)，使得業(yè)主與前期物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾全面爆發(fā)，從入住時強迫簽約開始積累起來的種種隱患糾紛集中在物業(yè)服務費訴訟中體現(xiàn)，并以前期物業(yè)服務企業(yè)索要物業(yè)服務費這種單一的方式集中表現(xiàn)出來，此時這并非一個簡單的物業(yè)服務費拖欠或拒交問題，還包含有業(yè)主對開發(fā)商遺留問題的不滿、對前期物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務質(zhì)量的不滿以及對法院判決不能解決業(yè)主現(xiàn)實問題的不滿等諸多問題。

四、前期物業(yè)管理疑難法律問題的解決對策

通過上述分析，建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中占主導地位是前期物業(yè)管理發(fā)生糾紛的根源。因此，解決前期物業(yè)管理疑難法律問題的對策在于強化政府在前期物業(yè)管理中的管理職責，明確建設(shè)單位的協(xié)助義務。

（一）強化對前期物業(yè)服務企業(yè)選聘的監(jiān)管

以重慶市為例，按照《重慶市物業(yè)管理條例》第39條的規(guī)定，物業(yè)中有住宅項目的建設(shè)單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。因此，政府應重點監(jiān)管住宅項目的前期物業(yè)服務企業(yè)選聘是否經(jīng)過了合法的招投標程序。一方面對于未經(jīng)過招投標而簽訂前期物業(yè)服務合同的行為，按照《重慶市物業(yè)管理條例》第74條的規(guī)定追究建設(shè)單位的行政責任；另一方面對于違法招投標的行為，按照《中華人民共和國招投標法》的規(guī)定追究相關(guān)單位和人員的法律責任。同時著力構(gòu)筑公開、公平、公正的招投標機制，包括：1.建立專家?guī)?，評委在專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。挑選了一批對物業(yè)管理熟悉的專家、企業(yè)領(lǐng)導組成評委庫，每次評標一半以上的評委必須在專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。2.獨立封閉打分。評委對標書的評定必須在指定的地點當天完成，不得相互參考。3.現(xiàn)場宣布結(jié)果。除標書得分外，企業(yè)綜合情況和現(xiàn)場答辯分由評委在評標會現(xiàn)場打出，現(xiàn)場統(tǒng)計，現(xiàn)場唱分，現(xiàn)場宣布結(jié)果。[5]

此外，特別是要強化對協(xié)議選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的審批，根據(jù)《重慶市國土房管局關(guān)于貫徹落實<重慶市物業(yè)管理條例>若干問題的實施意見》渝國土房管發(fā)〔2010〕27號的規(guī)定，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門應當核實投標人不少于三個且需要經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準。

（二）加大對前期物業(yè)服務合同內(nèi)容的審查

以重慶市為例，按照《重慶市物業(yè)管理條例》第40條的規(guī)定，建設(shè)單位應當參照市房地產(chǎn)行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的前期物業(yè)服務合同示范文本與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并報物業(yè)所在地區(qū)、縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門備案。但是，僅僅規(guī)定了未將前期物業(yè)服務合同報送備案行為的法律責任，未規(guī)定前期物業(yè)服務合同內(nèi)容明顯違法或侵害業(yè)主權(quán)益行為的法律責任。因此，政府應加大對前期物業(yè)服務合同內(nèi)容的審查，對于前期物業(yè)服務合同內(nèi)容明顯違法或侵害業(yè)主權(quán)益行為的情形，房地產(chǎn)行政主管部門一方面應及時交由工商部門進行調(diào)查處理，另一方面應及時提醒相關(guān)的業(yè)主和業(yè)主委員會，告知他們相應的法律權(quán)利和救濟途徑。

（三）主導首次業(yè)主大會的籌備過程

根據(jù)前述，首次業(yè)主大會籌備困難是前期物業(yè)管理期限過長、前期物業(yè)服務合同終止難度大的深層次原因。因此，要徹底解決前期物業(yè)管理期限過長、前期物業(yè)服務合同終止難度大問題的對策在于政府主導首次業(yè)主大會的籌備過程。具體而言：1.明確要求建設(shè)單位應動態(tài)公示物業(yè)出售并交付使用的建筑面積，以及已經(jīng)入住的業(yè)主數(shù)量，并及時報送房地產(chǎn)行政主管部門，同時規(guī)定相應的法律責任；2.參照業(yè)主委員會成員的任職條件規(guī)定籌備組業(yè)主代表的任職條件，特別是專門規(guī)定按期履行交納物業(yè)服務費、物業(yè)專項維修資金等業(yè)主義務和本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)工作這兩點；3.淡化建設(shè)單位在首次業(yè)主大會會議籌備中的作用，明確其協(xié)助義務，不進入籌備組；4.強化房地產(chǎn)行政主管部門在首次業(yè)主大會會議籌備中的管理職責，重點審查籌備組成員以及業(yè)主委員會委員候選人的資格，主導籌備組的成立。

（四）及早介入解決前期物業(yè)服務糾紛

根據(jù)前述，前期物業(yè)服務質(zhì)量不高是物業(yè)服務糾紛的深層次原因，政府應及早介入解決前期物業(yè)服務糾紛，避免業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間爆發(fā)大規(guī)模的物業(yè)服務糾紛，打破“欠費—訴訟—欠費”的惡性循環(huán)。[6]具體而言：1.在前期物業(yè)管理階段傾斜保護業(yè)主的利益，對于業(yè)主反映的前期物業(yè)服務質(zhì)量不高等問題及時進行查處，消除可能引發(fā)物業(yè)服務糾紛的因素；2.在物業(yè)服務糾紛發(fā)生后，與法院建立聯(lián)動機制，深入小區(qū)了解物業(yè)服務糾紛發(fā)生的真實原因，對于可能引發(fā)群體性訴訟的案件，及時召開業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的座談會，為雙方進行溝通提供平臺，不單純依靠法院的判決解決物業(yè)服務糾紛；3.對于群眾反映強烈的前期物業(yè)服務企業(yè)，及時指導業(yè)主大會作出解聘前期物業(yè)服務企業(yè)的決議，督促前期物業(yè)服務企業(yè)及時移交物業(yè)服務區(qū)域，對于前期物業(yè)服務企業(yè)的違法違規(guī)行為及時進行查處；4.出現(xiàn)無人管理小區(qū)時，及時聯(lián)合街道、社區(qū)等基層組織派出工作組接管小區(qū)，并指導業(yè)主盡快選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

參考文獻：

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[3]張一民.物業(yè)服務企業(yè)將趨于專業(yè)管家定位——2015年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展探究[J].中國物業(yè)管理，2015（29）.

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[6]陳小芳，鄧福康.國內(nèi)外物業(yè)管理模式對安徽省物業(yè)管理發(fā)展的啟示[J].湖北經(jīng)濟學院學報（人文社會科學版），2015（8）：23.

責任編輯：張 煒