不妨以公共政策調(diào)節(jié)樓市分化

張敬偉

這是一個(gè)令人焦慮的季節(jié)。

股市動蕩、CPI呈現(xiàn)異象、PPI下滑、進(jìn)出口數(shù)據(jù)也不好看、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不容樂觀……

但是，樓市在這一個(gè)季節(jié)的表現(xiàn)卻逆勢而火。

易居房地產(chǎn)研究院針對北上廣深等30個(gè)典型城市監(jiān)測統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，二季度30個(gè)典型城市樓市成交量和成交價(jià)均大幅上漲。其中，四大一線城市樓市成交量、成交均價(jià)創(chuàng)下近五年來的新高。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年第二季度，30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)為12187元/平方米，環(huán)比增長11%，同比增長16.2%，成交均價(jià)創(chuàng)出歷史新高。

由此可以看出，中國樓市從一線城市、二線城市到三線城市，呈現(xiàn)出明顯的三個(gè)等級。

第一等級的一線城市，在近兩年樓市萎靡的調(diào)整中，依然表現(xiàn)出常態(tài)的溫和走熱態(tài)勢。

據(jù)悉，在全國樓市大盤不景氣下，只是量價(jià)偶爾有所波動。即便是二三線城市忍不住集體松綁限購時(shí)，一線城市依然維持著矜持的限購政策。北上廣深四大城市，由于不乏人流涌入，更由于獨(dú)特的資源和政策優(yōu)勢，人們既然選擇在這些城市工作和生活，就免不了成為這些城市源源不斷的剛需群體、、

簡言之，第一等級的一線城市，對其他城市的購房群體具有虹吸效應(yīng)。

但總的住房消費(fèi)盤子是一定的，因而第一等級城市樓市的熱，對應(yīng)著第二、第三等級樓市的不溫不火和低迷乏力。

有數(shù)據(jù)顯示，第二等級的城市似乎也火了起來。這其中有一攬子樓市利好政策的刺激，亦有一線城市的良性傳導(dǎo)，當(dāng)然也包括了對三四線城市住房需求的虹吸、但二線城市能否跟著一線城市持續(xù)走熱，仍待觀察。市場猶記，在上一波樓市低迷中，引領(lǐng)降價(jià)銷售和房企跑路的恰是被稱為“一線半城市”的杭州?？梢哉f，二線城市在上個(gè)周期的樓市虛熱中，雖非成為所謂的“鬼城”，但也積聚了不少泡沫。泡沫是否擠盡頗值得懷疑，又在地方去行政化和穩(wěn)定房市的新政策催化下，在原來樓市基礎(chǔ)上可謂借尸還魂。

第二等級的樓市變量值得政策面警惕深思。如果說第一等級的樓市走熱屬于常態(tài)之舉，那么第二等級的樓市若熱到一線城市的程度，中國樓市怕是又要重蹈上一周期的覆轍。雖然現(xiàn)在面臨著穩(wěn)增長的壓力，但宏觀經(jīng)濟(jì)也不可陷入到依賴樓市增長的窠臼中。因而，二線城市的樓市量與價(jià)，值得密切關(guān)注。尤其是這些城市的決策者，還應(yīng)將更多的政策關(guān)切放在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級上，更好地落實(shí)好中央簡政放權(quán)等一攬子改革舉措上來。對于樓市，應(yīng)有健康的政績觀，譬如保質(zhì)保量完善保障房建設(shè)，落實(shí)好政策面給予剛需群體的利好 當(dāng)然，也要切實(shí)做好金融創(chuàng)新，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，盡可能消化地方債和銀行壞賬。

而三四線城市，是中國樓市的第三個(gè)等級、這個(gè)等級的城市里有“鬼城”，黑燈現(xiàn)象也很嚴(yán)重。最令人擔(dān)憂的是，這類城市積累了太多庫存，小庫存是最迫切的任務(wù)。但是，這些城市不僅庫存難消，而且還有新建房在啟動。這些城市的治理者，對于樓市的依賴已成慣性，很多樓盤都是地方政府主導(dǎo)下的招商成果，因而給予地產(chǎn)商更優(yōu)惠的給地和融資條件，可以說樓市小庫存已經(jīng)不是市場行為，而是最后由政府兜底。但這類城市可釋放的剛需已釋放完畢，改善住房群體需求也不旺盛。第三等級樓市，要恢復(fù)正常不是時(shí)間問題，而是結(jié)構(gòu)性矛盾必須化解。老矛盾不解決，新矛盾再積累，三四線城市的樓市很難健康起來，當(dāng)然也就不會有活力。

另一值得關(guān)注的現(xiàn)象是，一二線城市的量價(jià)齊升，也未必是樓市信心的全面復(fù)蘇。北上廣深四大城市，二手房的需求量大幅增長，遠(yuǎn)高于新建住房的銷量。這折射了購房者理性的住房預(yù)期，即購現(xiàn)比持房待漲更重要、

在經(jīng)歷十多年的樓市快速發(fā)展后，中國家庭自購房擁有率遠(yuǎn)超新興市場乃至發(fā)達(dá)國家。有些中產(chǎn)以上家庭，甚至擁有三套以上的房子、、獨(dú)生子女們，大抵都擁有不菲的不動產(chǎn)。這些為未來計(jì)的中國式購房模式，已經(jīng)提前消費(fèi)了未來剛需訴求、若相關(guān)政策不予調(diào)整，三個(gè)等級城市的樓市都缺乏后勁。值得一提的是，政策更新正在啟動，譬如生育政策的寬松，還有房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的互聯(lián)互通，以及納入立法規(guī)劃的房地產(chǎn)稅等等?？傊?，一個(gè)周期的樓市不均衡需要市場杠桿調(diào)配，形成的利益固化則需要財(cái)稅等公共政策的主動調(diào)節(jié)。

總之，樓市也好，股市也罷，只是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的兩大要素，而非宏觀經(jīng)濟(jì)的全部。全民關(guān)注樓市股市，政策資源在“兩市”耗費(fèi)太多，絕非正常。任何正常的經(jīng)濟(jì)生態(tài)，都不可能被虛擬經(jīng)濟(jì)所左右。否則，危機(jī)就會悄然來襲。