土地儲備制度對房地產(chǎn)市場價格影響機(jī)制研究

劉靜雯

摘要：由于房價持續(xù)上漲，土地儲備制度與房價的關(guān)系已引起了廣泛爭議，所以研究土地儲備實(shí)施對房價的影響具有十分重要的實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞：土地儲備制度；房地產(chǎn)市場價格；影響因素

1.城市土地制度的起源和概念

土地儲備制度起源于19世紀(jì)末的荷蘭。隨后，丹麥、法國美國、澳大利、等各個國家也相繼實(shí)行。我國第一家土地儲備機(jī)構(gòu)——上海市土地發(fā)展中心于1996年8月誕生。接下來1997年，杭州土地儲備制度開始實(shí)行。2001年國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》提到“有條件的地方政府試行收購儲備制度”，由此土地儲備工作在各地迅速開展。

城市土地儲備制度，具有經(jīng)營性、微利性、循環(huán)性的特征，是政府以調(diào)控各類用地需求，委托或授權(quán)的機(jī)構(gòu)將城市土地通過征用、整理、收購置換到期回收等方式集中起來，并在土地整治與開發(fā)這一系列工作后， 根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及總規(guī)的要求，以招拍掛出讓等方式將土地投入市場。

2.房地產(chǎn)價格的相關(guān)概念

房地產(chǎn)是指不可移動的土地、建筑物及固定在土地和建筑物上不可分離的部分。房地產(chǎn)具有不可移動和位置固定的特點(diǎn)，所以又被稱為不動產(chǎn)，一般影響因素包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會、行政和自然這五個因素。我們一般所說的房價僅包含土地的價格或房地合一的建筑物的價格，從生產(chǎn)成本理論而言其構(gòu)成要素包括土地成本、管理成本、建設(shè)成本、銷售成本、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)和利潤七部分。其中土地成本對房價有決定性的影響，通常有三種不同形式的界定，一是征用，包含了征用費(fèi)和出讓金。第二，房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金，即房屋的拆遷改造。第三種是采取直接購買方式，這就要包含稅費(fèi)以及地價。

3土地儲備機(jī)制和房價相關(guān)關(guān)系

土地儲備制度對房價的影響主要通過三種方式對房價產(chǎn)生影響：

第一，土地價格。土地出讓的價格決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的土地成本，而土地成本繼而又決定著商品房的出售價格，并且一塊土地的出讓價格，也會影響周圍土地甚至一個片區(qū)的土地價格。

第二，土地?cái)?shù)量。一定時期內(nèi)土地出讓的數(shù)量對房地產(chǎn)市場的數(shù)量和價格產(chǎn)生決定性的作用。

第三，用地結(jié)構(gòu)。政府調(diào)整城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)指標(biāo)會影響土地于房地產(chǎn)市場的供給，供給減少則會使得房價升高。

4.土地儲備制度對房價的影響

4.1有利于培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場。

自古以來土地作為不可再生資源的增值都是一個必然的趨勢。而隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這一趨勢愈發(fā)明顯，為了防止不公平的土地交易，只有由政府對經(jīng)營性土地統(tǒng)一招拍掛，將土地交易進(jìn)行公開擺在明處，才能規(guī)范日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭。

4.2有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰。

房地產(chǎn)開發(fā)商想要拿到土地必須經(jīng)過政府招投標(biāo)等一系列激烈的公平的市場競爭，通過多個企業(yè)的競爭可以淘汰一些不具備開發(fā)實(shí)力、資金不雄厚的企業(yè)。

4.3有利于發(fā)揮政府服務(wù)功能，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

土地儲備機(jī)制可以防止地價的過高增長，及時調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，即使防止“泡沫經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展。同時，也可發(fā)揮政府的服務(wù)作用，通過提供市場信息、簡化審批手續(xù)等方式吸引投資者，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

但在目前地方政府土地儲備實(shí)施過程中，存在有一定程度上追求土地財(cái)政的傾向，這導(dǎo)致了房價占收入比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際標(biāo)準(zhǔn)，土地的供應(yīng)不能滿足房地產(chǎn)剛性需求，引發(fā)了一系列的矛盾和不滿。一篇在《南方周末》上的名為《律師炮轟土地儲備制度違憲》的報道中一名律師認(rèn)為這項(xiàng)制度設(shè)立違背了我國憲法，他認(rèn)為這項(xiàng)制度讓地方政府從公共社會管理者轉(zhuǎn)化成為利益經(jīng)營者，政府收入應(yīng)該是靠稅收，而不是參與土地買賣增加收入。

參考文獻(xiàn)

[1]馮瑞娜. 城市土地儲備制度對房價影響研究[D]. 北京：中央民族大學(xué)， 2011.

[2]原鵬飛. 房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的一般均衡分析[D]. 廈門：廈門大學(xué)， 2009.

[3]郝圓. 土地儲備制度對西安市房地產(chǎn)價格的影響分析[D]. 陜西：西北農(nóng)林科技大學(xué)， 2011.

[4]閆瑞君. 土地儲備制度對鄭州市房地產(chǎn)價格的影響[D]. 河南：河南大學(xué)， 2011.

[5]葉檀. 誰說房產(chǎn)稅不能降房價[N]. 每日經(jīng)濟(jì)新聞， 2011.05.06（1）.

[6]城市土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的影響分析.中國經(jīng)濟(jì)論文

[7]土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的影響.法律快車endprint