住宅產(chǎn)業(yè)化對房地產(chǎn)業(yè)的影響探討

孫繼民

[摘要]通過住建部對住宅產(chǎn)業(yè)化的提出及實(shí)施，從房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變和帶來的諸多方面影響，分析新的利潤增長點(diǎn)和經(jīng)營突破口。從而分析住宅產(chǎn)業(yè)化對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的有利條件。

[關(guān)鍵詞]住宅產(chǎn)業(yè)化；盈利模式；模式；效益 文章編號：2095-4085（2015）08-0063-02

據(jù)相關(guān)報(bào)道，由住建部牽頭制定的“住宅產(chǎn)業(yè)化行動方案”目前已經(jīng)形成框架并已實(shí)施。據(jù)透露，到2015年，將在全國培育20個(gè)左右試點(diǎn)，其中，東部地區(qū)發(fā)展10個(gè)左右，中西部各發(fā)展5個(gè)。其實(shí)，當(dāng)前一些有遠(yuǎn)見的企業(yè)已經(jīng)開始嘗試住宅產(chǎn)業(yè)化，這些企業(yè)正在引領(lǐng)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模式變革。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來講，住宅產(chǎn)業(yè)化模式將成為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷暴利之后新的盈利模式。

首先，樓市常態(tài)化調(diào)控導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)利潤逐漸攤薄，住宅產(chǎn)業(yè)化是房企可持續(xù)發(fā)展的需要。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來講，在常態(tài)化調(diào)控的市場背景下，未來房地產(chǎn)開發(fā)單純依靠土地升值、房價(jià)上漲的盈利模式已越來越不可取，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會不斷走低。住宅產(chǎn)業(yè)化模式可以提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率，以開發(fā)周轉(zhuǎn)速度的提高來有效緩解行業(yè)利潤增速下滑的局面，因此，從這個(gè)角度來講，住宅產(chǎn)業(yè)化模式將成為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷暴利之后新的盈利模式。

其次，住宅產(chǎn)業(yè)化可以在不增加太多成本的基礎(chǔ)上，通過應(yīng)用更多新技術(shù)提高住宅綜合性能，從而提高住宅產(chǎn)業(yè)化對于住宅使用價(jià)值的性價(jià)比。

第三，住宅產(chǎn)業(yè)化通過標(biāo)準(zhǔn)化的操作、所有的部品、新技術(shù)應(yīng)用都是通過集中采購、產(chǎn)業(yè)化的操作進(jìn)行，產(chǎn)業(yè)化操作節(jié)省成本的同時(shí)，也可以推進(jìn)節(jié)能、降耗、環(huán)保。最后，住宅產(chǎn)業(yè)化將提高效率降低勞動力成本。

住宅產(chǎn)業(yè)化操作對于房地產(chǎn)市場來講會帶來哪些影響呢？是否會起到遏制房價(jià)過快上漲的作用？對于常態(tài)化調(diào)控背景下一些調(diào)控措施來講，房企能否通過住宅產(chǎn)業(yè)化的操作“顯神通”？

（1）緩解緊張的供求關(guān)系

住宅產(chǎn)業(yè)化的操作可以起到緩解緊張的供求關(guān)系的作用，有效抑制房價(jià)過快上漲。以現(xiàn)有高周轉(zhuǎn)的品牌房企為例，在二三線城市，一般來講，從拿地到預(yù)售的時(shí)間基本可控制在6個(gè)月左右，有的房企更短，每一個(gè)樓層的建造時(shí)間基本可控制在一星期左右。

住宅產(chǎn)業(yè)化操作之后，以上所述的開發(fā)時(shí)間有可能會再度縮短，比如每一個(gè)樓層的建造時(shí)間甚至在一天之內(nèi)就可以完成。長沙遠(yuǎn)大天空城市之所以號稱幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)可以將中國最高樓封頂，從理念的角度來講就是基于住宅產(chǎn)業(yè)化操作對于開發(fā)時(shí)間的節(jié)約。從以上角度來講，住宅產(chǎn)業(yè)化的操作可以在短期內(nèi)形成比較大的市場供應(yīng)，縮短從土地到住宅的市場供應(yīng)“滯后”的周期，這樣，短期內(nèi)供應(yīng)量的增加可以起到緩解緊張的供求關(guān)系的作用，有效抑制房價(jià)過快上漲。

從調(diào)控政策的執(zhí)行力度來講，一旦住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，調(diào)控政策涉及增加商品住宅供應(yīng)、保障性住房供應(yīng)的實(shí)際落地的周期會縮短，政策執(zhí)行力度和有效性將大幅度提高，這樣，可以使調(diào)控政策執(zhí)行方面可以更加趨于“市場化”，用市場化的手段去解決當(dāng)期由于供求關(guān)系不平衡而導(dǎo)致的房價(jià)過快上漲的現(xiàn)象。

（2）住宅產(chǎn)業(yè)化的操作

住宅產(chǎn)業(yè)化的操作驅(qū)使品牌房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，中小房企難以有產(chǎn)業(yè)化的操作的基礎(chǔ)，有可能會因?yàn)樽≌a(chǎn)業(yè)化的施行而失去市場競爭力。這樣，住宅產(chǎn)業(yè)化的操作會驅(qū)使行業(yè)集中度越來越提高，有可能加速行業(yè)的并購與資源重新洗牌。

（3）有利于企業(yè)生存或擴(kuò)張

比如當(dāng)前北京、杭州等地出讓地塊條件中采取“限房價(jià)、競地價(jià)”或“限房價(jià)、競配建”，由于利潤被限制，“限房價(jià)、競地價(jià)”“限房價(jià)、競配建”模式下推出的地塊不一定會受到所有開發(fā)商的認(rèn)可。對于成本控制能力弱的開發(fā)商，周轉(zhuǎn)速度慢的開發(fā)商，由于利潤空間被限制，這些開發(fā)商有可能就不會再關(guān)注這樣的地塊，由此市場溫度短期降溫。

而對于具備產(chǎn)業(yè)化操作能力、成本控制能力強(qiáng)的開發(fā)商，周轉(zhuǎn)速度快的開發(fā)商，則在這個(gè)時(shí)候具有拿地的優(yōu)勢，在獲得土地資源同時(shí)，還有可能通過自身的優(yōu)勢獲得一定的利潤。因此，類似于“限房價(jià)、競地價(jià)”模式下推出的地塊考驗(yàn)開發(fā)商的成本控制能力與市場應(yīng)變能力，這樣模式推出的地塊不一定會受到所有開發(fā)商的歡迎。但是具有成本能力控制比較高優(yōu)勢，這些企業(yè)則可以在類似于“限房價(jià)、競地價(jià)”特殊調(diào)控政策環(huán)境下生存與擴(kuò)張。

總之，住宅產(chǎn)業(yè)化對于房屋建筑工程來講是一次新的革命，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講是一次新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，抓住機(jī)遇將有利于企業(yè)的變革發(fā)展，挖掘出新的利潤增長點(diǎn)。對于沒有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，單純靠低價(jià)拿地，房價(jià)增長來盈利的方式將會被社會所淘汰。