城中村改造在城市土地集約利用中的效益

劉佳穎

摘要：本文探索城市土地集約利用的各種途徑，探究“城中村”改造中對(duì)于城市土地集約利用的效益，采用文獻(xiàn)資料法和案例分析法對(duì)武漢市的“城中村”改造在武漢城市土地集約利用方面產(chǎn)生的效益進(jìn)行歸納。研究結(jié)果表明，城中村改造在城市土地集約利用的過程中起到至關(guān)重要的作用，應(yīng)合理引導(dǎo)城中村改造，健全土地制度和城中村原住民的歸置辦法，為城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展提供足夠的城市土地面積。

關(guān)鍵詞：城中村 土地集約 城鎮(zhèn)化

一、研究背景

（一）城市土地集約利用政策背景

2013年，中央累計(jì)下達(dá)土地整治資金44264億元，一共驗(yàn)收土地整治項(xiàng)目205萬個(gè)，總規(guī)模240.10萬公頃，通過土地整治新增農(nóng)用地38.84萬公頃，新增耕地34.63萬公頃。《全國國土規(guī)劃綱要》研究促進(jìn)國土資源節(jié)約集約利用的頂層設(shè)計(jì)，研究起草了《國土資源節(jié)約集約利用指導(dǎo)意見》、《推進(jìn)節(jié)約集約用地行動(dòng)計(jì)劃（2014-2019）》，出臺(tái)《開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)指導(dǎo)意見》，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

（二）城鎮(zhèn)化導(dǎo)致城市土地集約利用成為當(dāng)務(wù)之急

城市是定規(guī)模和數(shù)量的非農(nóng)業(yè)人口聚集的地方和一定層級(jí)地域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)和文化中心。長期以來，我國的城市化道路基本上走的是外延發(fā)展的道路，特別是近十年來，城市外延發(fā)展的趨勢更加明顯。據(jù)研究，城市化水平每提高個(gè)百分點(diǎn)，城市建成區(qū)面積擴(kuò)大1056km²。中國的城市化、城鎮(zhèn)化率逐年攀升。在這期間我國城鎮(zhèn)攤大餅式的城市土地?cái)U(kuò)展給城市土地集約利用以警示，城市土地集約利用問題得到越來越廣泛的重視。

二、城中村的土地利用現(xiàn)狀

由于早期沒有統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)管理，城中村位置比較分散，建設(shè)混亂，管理低效，形成土地占有率高、利用率低、產(chǎn)出率更低的惡性循環(huán)體系部分城中村位于城市的黃金地段，由于城中村本身的規(guī)劃用地不合理，使得城內(nèi)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)空間不足，這不但造成城市土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且直接影響了城市發(fā)展的總體布局。通過對(duì)城中村的改造和整合，一方面有利于順利實(shí)施城市規(guī)劃，位于城市黃金地段的項(xiàng)目開發(fā)提供空間，合理利用城市土地；另

方面可也提高城市土地的利用效率，促進(jìn)城市土地的集約利用。

三、武漢市城中村概況

武漢市二環(huán)線以內(nèi)共有147個(gè)城中村，綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、一口、漢陽、武昌、洪山等區(qū)（城郊區(qū)暫未納入改造范圍），涉及人口35.66萬人，農(nóng)業(yè)人口17.10萬人，土地總面積21381.82公頃，相當(dāng)于全市規(guī)劃中2020年建成區(qū)面積的1/4。目前，武漢市城中村主城區(qū)內(nèi)涉及147個(gè)行政村，另外包括15個(gè)農(nóng)林單位。除城市建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展而必須征地的村落外，現(xiàn)均已納入“城中村”綜合改造范圍，涉及總?cè)丝?5.66萬，其中農(nóng)業(yè)人口17.1O萬。按照規(guī)劃2015年武漢將徹底告別城中村。統(tǒng)計(jì)顯示武漢城中村改造的規(guī)模和速度在全國位居前列，與同樣面臨城中村改造現(xiàn)狀的廣州、鄭州、太原等城市相比，武漢市改造總量居首，武漢市改造模式也已成為全國城中村改造的

個(gè)典型樣本。

四、武漢市城中村改造分析

截止到2013年底，武漢市公開出讓城中村75個(gè)，成交項(xiàng)目（包）130個(gè)，成交開發(fā)用地土地面積約1573公頃（合23600畝），成交建筑面積約5714萬平米，成交金額約1077億元。自2010年起，城中村改造進(jìn)入“突擊三年”，成交規(guī)模明顯大幅上升，為完成二環(huán)內(nèi)56個(gè)村的改造任務(wù)，2012年度武漢市城中村改造再升溫，改造規(guī)模達(dá)到峰值。土地利用效率、效益、土地管理績效比前兩輪評(píng)價(jià)有明顯提高，綜合容積率0.83，建筑密度29.2%，工業(yè)用地建筑系數(shù)47.3%；工業(yè)用地固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度5301.92萬元/公頃，工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度13017.83萬元/公頃。閑置面積比上年減少30%。

五、武漢市城中村改造對(duì)土地市場影響

（一）規(guī)模及同比趨勢影響

2010至2012年，城中村項(xiàng)目年均成交土地面積、建筑面積及成交金額約占全年房地產(chǎn)用地成交規(guī)模接近或超過30%，而2013年為20%左右。城中村項(xiàng)目成交情況直接影響了當(dāng)年全市房地產(chǎn)市場土地面積、建筑面積及成交金額的波動(dòng)趨勢。

城中村項(xiàng)目成交規(guī)模大的2010及2012年，年度土地市場房地產(chǎn)用地各項(xiàng)指標(biāo)均同比大幅增長，而城中村成交規(guī)模較小的2011及2013年各項(xiàng)指標(biāo)均減少，城中村項(xiàng)目成交波動(dòng)趨勢與全市房地產(chǎn)開發(fā)用地波動(dòng)趨勢

致。

（二）價(jià)格影響

除規(guī)模影響以外，相比于儲(chǔ)備項(xiàng)目或委托交易項(xiàng)目，城中村項(xiàng)目普遍規(guī)模偏大，但平均樓面地價(jià)偏低，對(duì)中心城區(qū)平均樓面地價(jià)“拉低”效應(yīng)非常明顯。2012年，全市房地產(chǎn)開發(fā)用地平均樓面地價(jià)約1873元/平方米，中心城區(qū)2211元/平方米。除去城中村項(xiàng)目后，中心城區(qū)2911元/平方米。城中村改造項(xiàng)目將中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地平均樓面地價(jià)拉低31.7%。2013年，全市房地產(chǎn)開發(fā)用地平均樓面地價(jià)約2284元/平方米，中心城區(qū)3314元/平方米。除去城中村項(xiàng)目后，中心城區(qū)4850元/平方米。城中村改造項(xiàng)目將中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地平均樓面地價(jià)拉低46.3%。城中村改造項(xiàng)目對(duì)全市土地市場影響集中在房地產(chǎn)用地市場方面，特別是中心城區(qū)房地產(chǎn)用地市場。

六、結(jié)論：城中村改造在城市土地集約利用中的效益評(píng)價(jià)

綜上所述，城中村改造規(guī)劃是城市發(fā)展特定時(shí)期的特定手段，在城市更新，土地節(jié)約集約利用方面起到重要作用。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：有利于調(diào)整城市及周邊城區(qū)的土地用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地集約利用；可緩解城市發(fā)展對(duì)耕地保護(hù)帶來的壓力，有利于耕地的保護(hù)；有利于城市布局的合理規(guī)劃，改善城市生態(tài)環(huán)境，突顯土地集約利用的景觀價(jià)值。