住宅專項維修資金保值增值的可行性研究

文 英

（攀枝花市房產(chǎn)維修資金管理中心，四川 攀枝花 617000）

一、引言

住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，俗稱房屋的“看病錢”、“養(yǎng)老錢”。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十年的快速發(fā)展，房屋維修資金以其驚人的規(guī)模不斷引起人們的關(guān)注。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國各地交存的房屋公共維修資金總額已超過萬億元。由于受到資金托管形式與資金投資政策的限制，巨額的維修資金不是被開發(fā)商挪用就是沉睡在銀行。從業(yè)主交存的那天起，維修資金就面臨縮水、貶值。目前我國的房屋還大多處于青少年期，維修資金使用率低，資金沉淀高。然而維修資金保值增值情況卻不容樂觀，亟待盤活，使之既能保證資金的安全性，又能提高其流動性，達(dá)到有效的保值增值目的，讓房屋真正能“病有所醫(yī)”、“老有所養(yǎng)”。

二、住宅專項維修資金管理現(xiàn)狀分析

（一）住宅維修資金在第一階段被開發(fā)商滯留，資金直接面臨縮水

《住宅專項維修資金管理辦法》中第十二條規(guī)定：已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。房地產(chǎn)開發(fā)銷售商利用買受人怕麻煩、不想花時間和精力的心理，在與房屋買受人之間簽立房屋買賣合同時，以幫助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書“一條龍”服務(wù)為由，代收買受人的住宅維修資金，以此方式開發(fā)商即成為合法的代收主體。目前我國房屋大都是期房銷售，從房屋銷售到房屋竣工驗收到辦理產(chǎn)權(quán)證書，一般需要得等待2到3年的時間。在這段時間里，住宅維修資金存于開發(fā)商之手，對于資金本來就不充裕的開發(fā)商來說，無疑極富誘惑，無形中給開發(fā)商挪用、侵吞維修資金提供了便利，引發(fā)了許多觸目驚心的維修資金被挪用、侵吞的案例。

在現(xiàn)實的操作中，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代交已售房屋的維修資金已是行業(yè)普遍現(xiàn)象。一個樓盤從開盤預(yù)售到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一般要經(jīng)歷2至3年的等待期，特別是一些分期開發(fā)的樓盤，開發(fā)商往往以統(tǒng)一辦證為由，待樓盤開發(fā)完畢之后才辦理產(chǎn)權(quán)，先期購房的業(yè)主等待更為持久。當(dāng)法律賦予了房地產(chǎn)開發(fā)商有從住房買受人手中代收代交的權(quán)利時，房發(fā)開發(fā)商很自然地將已收到的大筆維修資金長期滯留、挪用，甚至到了辦理產(chǎn)權(quán)的時候交納不出維修資金，導(dǎo)致在約定時間不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主已入住多年仍辦理不了產(chǎn)權(quán)證的案例時有發(fā)生。由于業(yè)主在購房后相對開發(fā)商成為弱勢一方，維權(quán)無力。在房屋所有人取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之前，大筆維修資金被擱置于房屋開發(fā)商手中，該筆資金使用情況無人監(jiān)管，業(yè)主交出的維修資金在2至3年的等待期因無息而直接縮水。例如：本市一獨幢小區(qū)，取得預(yù)售許可證的時間是2012年10月，預(yù)售面積37321平方米。據(jù)了解，房屋出售率為90%，按現(xiàn)行交存維修資金標(biāo)準(zhǔn)，電梯高層按70元每平方米計算，開發(fā)商已收到業(yè)主交存的維修資金約235萬元。到2014年11月該開發(fā)商仍然沒有為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)，也就是說在長達(dá)兩年的時間里，開發(fā)商一直無本無息占用業(yè)主的維修資金。假如這235萬元按二年期存款利率（4.125%）折算，直接貶損4%，加上通貨膨脹3-4%，該筆資金直接縮水7-8%。反過來，開發(fā)商無息使用該筆資金，按目前房地產(chǎn)開發(fā)商貸款綜合利率10%計算，兩年開發(fā)商可節(jié)約20%的利息且不占用抵押資產(chǎn)以及支出其他融資費用。在強(qiáng)大的利益驅(qū)動下，開發(fā)商便想著各種辦法延緩交存已代收的維修資金。

（二）住宅維修資金在第二階段由于增值保值方式單一，面臨貶值

1.監(jiān)管人與受益人利益不對等，缺乏運用資金保值增值的動力?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》規(guī)定：業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)管理，維修資金應(yīng)存入當(dāng)?shù)鼐S修資金專戶管理銀行的維修資金專戶中，由管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代管。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會表決通過，業(yè)主委員會可在當(dāng)?shù)鼐S修資金專戶管理銀行開設(shè)維修資金賬戶，并向所在地管理機(jī)構(gòu)備案。出于保障資金安全性的目的，維修資金主要采取的是政府代管制。政府管理最大的好處是安全性，即使有人“挪用”，國家也要承擔(dān)最后的責(zé)任。但是，政府代管住宅專項維修資金效益低下是客觀事實，因為政府不是“經(jīng)濟(jì)人”，而是“公共人”，追逐利潤不是其職能。而且政府是具有壟斷性的組織，沒有市場競爭壓力，管與不管，管得好與不好，與政府的生存和利益沒有直接關(guān)系。因此，政府代管缺乏積極性和內(nèi)動力，管理效益遜于安全性。另外，交由業(yè)主委員會監(jiān)管也存一定的弊端。首先業(yè)主身份各異，性質(zhì)復(fù)雜，對小區(qū)“公共事務(wù)”關(guān)心不夠。我國房地產(chǎn)發(fā)展較晚，許多房屋都處于青年、少年期，未大量使用維修資金，業(yè)主對自己交納的維修資金保值增值不關(guān)注。資金的增值保值是一件專業(yè)性強(qiáng)、存在一定風(fēng)險的投資工作。由少數(shù)業(yè)主為代表的業(yè)主委員會存在幾種心態(tài)：一是通過自己辛勤的付出后獲得的收益由全體業(yè)主共同受益，自己只能獲得收益的極小部分，與付出勞動不對等，而大部分業(yè)主都坐享其成，這種心態(tài)往往導(dǎo)致業(yè)主委員會不會主動為資金的增值而付出努力。二是怕承擔(dān)責(zé)任，投資總是有風(fēng)險的，一旦投資出現(xiàn)風(fēng)險誰來承擔(dān)責(zé)任呢？三是錢是所有業(yè)主共有的，投資決策需經(jīng)大多數(shù)業(yè)主的同意，程序上雖然公平合理，但過程繁瑣，需要花費大量的時間和精力，且各個業(yè)主對投資風(fēng)險的認(rèn)識不同，往往是費了九牛二虎之力也得不到大同多數(shù)業(yè)主的通過，而錯過投資機(jī)會。

2.政府監(jiān)管下的維修資金因投資手段單一，保值增值同樣缺乏活力?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法細(xì)則》規(guī)定：在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于購買一級市場新發(fā)行的國債和在專戶管理銀行進(jìn)行組合存儲，但不得用于其他投資。文件中明確規(guī)定投資只有兩種渠道，一是存銀行，二是購賣國債。兩種渠道相比，購買國債收益相對較高，但投資主體受到限制。維修資金是以管理者身份存入銀行的，只能購買記賬式國債，記賬式國債的收入方式是持有期間國債收入與買賣的價差收入。具體由誰來操作，是管理者還業(yè)主？沒有法律規(guī)定，缺乏可操作性，現(xiàn)實中幾乎無監(jiān)管部門選擇這種投資方式。目前全國各地歸集代管的公共維修基金少則數(shù)十億，多則數(shù)百億。由于多數(shù)地區(qū)并未明確規(guī)定公共維修基金保值增值的義務(wù)和責(zé)任，導(dǎo)致大多數(shù)城市維修基金收益率低于一年期銀行的存款利率。據(jù)資料顯示，西安近30億的維修資金一直按活期存在銀行。廣州的81億維修資金一部分按三個月定期存入銀行，一部分按活期存入銀行。本市是一個100萬人口的小城市，從維修資金監(jiān)管部門成立至2014年10月止，已積累維修資金3.8億元，其中3億元按一年定期存入銀行，其余0.8億按活期存入銀行。一年期存款利率為3.3%，活期利率為0.35%，折算下來收益率低于一年期銀行的存款利率。有的城市平均年收益率不到2%，個別城市甚至不足0.5%。按通貨膨脹3～4%計算，收益不抵通貨膨脹，維修資金同樣面臨貶值壓力。

3.加強(qiáng)對預(yù)售期到開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)期間對維修資金的歸集，資金安全有了保障，資金的時間價值仍未得到體現(xiàn)。開發(fā)商代交的維修資金遲遲不上交怎么辦？已經(jīng)于2011年1月1日實施的《鄭州市房屋專項維修資金交存管理實施細(xì)則》，政府就提倡業(yè)主自主交款。政府開發(fā)新的維修資金管理系統(tǒng)讓業(yè)主足不出戶就能辦理業(yè)務(wù)，開發(fā)商在賣房的時候，要把維修資金的交存方式寫在購房合同里（是業(yè)主自行交存還開發(fā)商代收代交）。開發(fā)商代收的維修資金逾期上交監(jiān)管部門的，要補(bǔ)交雙倍利息。這些便民措施讓老百姓拍手稱贊，然而遺憾的是該細(xì)則沒有出臺對監(jiān)管的維修資金如何保值增值的相關(guān)規(guī)定。本市也出臺了《關(guān)于加強(qiáng)承購人交存維修資金的通知》，以切實維護(hù)購房人的合法權(quán)益，確保業(yè)主交存的住宅專項維修資金能?？顚Ｓ谩！锻ㄖ芬?guī)定：業(yè)主可以選擇自主交存和委托開發(fā)企業(yè)代收代交兩種方式。業(yè)主委托開發(fā)企業(yè)代為交存維修資金的，由開發(fā)企業(yè)收到承購人資金30日內(nèi)將代收資金交存至監(jiān)管部門專項賬戶，開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定交存資金的，以不良記錄記入開發(fā)企業(yè)信用檔案。《通知》加強(qiáng)了對開發(fā)商代收代交維修資金的監(jiān)管，保障業(yè)主已交存的維修資金不被開發(fā)企業(yè)挪用和占有，但是《通知》也未出臺對其監(jiān)管的維修資金保值增值的具體辦法。

二、現(xiàn)有政策下的保值增值的可行性措施

從房屋認(rèn)購到交房辦理產(chǎn)權(quán)證，從辦理產(chǎn)權(quán)證到房屋保修期滿，動用維修資金都有一定的時間間隔，為把維修資金分階段組合存入銀行提供了空間。

（一）辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前將維修資金以“協(xié)定存款”方式存入銀行

隨著加強(qiáng)對開發(fā)商代收代交維修資金的監(jiān)管，無論是業(yè)主自行交存還是開發(fā)商代收代交，維修資金最終都集中到維修資金監(jiān)管部門，這一階段監(jiān)管的資金處于一個動態(tài)的不斷積累的過程?，F(xiàn)行的維修資金投資渠道只有存銀行或買國債兩種方式。由于受到購買主體的限制以及需征得小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意的不可操作性，購買國債已被大多數(shù)監(jiān)管部門所摒棄。如何在有限的投資渠道中挖掘潛力，提高的增值效率呢？此階段將資金采用“協(xié)定存款”方式存入銀行較為合理?！皡f(xié)定存款”是銀行針對客戶存款余額比較穩(wěn)定，約定在客戶賬戶余額中超過約定最低存款余額時按協(xié)定存款利率計算利息的一種計息方式。以本市一家商業(yè)銀行推出的“協(xié)定存款”利率為例，“協(xié)定存款”約定存款余額大于10萬的部分按協(xié)定存款利率1.265%計息、余額在10萬元以下部分按活期利息分段計息。據(jù)此測算出“協(xié)定存款”利率相當(dāng)于活期利率的3.61倍。以本市監(jiān)管部門2014年第二季度活期存款利息為例，本市監(jiān)管部門維修資金活期存款為2900萬元，實際收到活期利息3.38萬元，如果按協(xié)定存款計算，二季度利息可以達(dá)到12.20萬元。如果一年以平均3000萬元活期資金計算，一年活期利息約10.5萬元，而“協(xié)定存款”利息可達(dá)37.91萬元，比把資金按活期存入銀行提高了資金的保值能力。

（二）保修期滿前維修資金以定期形式存入銀行

《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，一般為50年；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；裝修工程，為2年。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算，根據(jù)《保修辦法》可以看出維修資金交存后至少要間隔兩年才會動用，這一階段可以采用二年期定期存款方式。以本市一家商業(yè)銀行二年期存款利率4.125%為例，抵減3%的通脹后，至少可以實現(xiàn)1%的增值。

（三）保修期滿后維修資金存入銀行可以定活兩便、長短結(jié)合

我國房地產(chǎn)起步晚，房齡大都處于青年、少年期，維修資金使用率低。據(jù)2013年9月15日新華網(wǎng)報道，2013年上半年北京市已累計歸集商品住宅專項維修資金348.10億元，使用了5.38億元，使用率僅為1.55%。上海的商品住宅維修資金歸集額共393億元，累計使用29億元，累計使用率為7.4%。廣州房屋維修資金歸集總額超過81億元，但累計使用金額不到8000萬元，不到總金額的1%。巨額的維修資金沉淀為進(jìn)行時間長短不同的存款組合提供了空間，根據(jù)收益與流動性，可以有不同的組合。假如預(yù)留維修資金總額的10%存活期（利率0.35%），其余90%資金可以做1年到5年期的不同組合。以我市一家商業(yè)銀行的定期存款利率一年期3.3%、三年期4.675%、五年期5.225%為例。第一種組合按20%一年期，30%三年期，40%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益415.25萬元，收益率為4.15%，比活期收益高11.85倍。第二種組合按30%一年期，30%三年期，30%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益396萬元，收益率為3.96%，比活期收益高11.31倍。第三種組合按20%一年期，60%三年期，10%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益431.75萬元，收益率為4.32%，比活期收益高11.93倍。權(quán)衡收益與流動性建議選擇第三種組合。

（四）利用監(jiān)管系統(tǒng)信息化自動實現(xiàn)科學(xué)的存款組合

維修資金管理系統(tǒng)是利用專業(yè)軟件對一個行政區(qū)域內(nèi)代管的維修資金進(jìn)行日常管理的專門系統(tǒng)，管理系統(tǒng)的基本功能夠?qū)崿F(xiàn)個人交存、單位交存、續(xù)交、預(yù)交、計息、申批、劃撥、下賬、分?jǐn)?、過戶等日常業(yè)務(wù)和資金的管理。管理系統(tǒng)中有許多項目是需要自己設(shè)定的，如銀行利率、收交比例、路街名稱、竣工日期等。根據(jù)軟件的可自定義性，在每個小區(qū)交存維修資金時就按房屋保修書項目中規(guī)定的保修期設(shè)置好保修期限，房屋保修期滿前由于不使用維修資金，系統(tǒng)自動識別將資金轉(zhuǎn)為定期。保期滿后，根據(jù)房齡的長短、使用頻率、使用資金占交存資金比例，通過設(shè)置參數(shù)，系統(tǒng)自動篩選提示定活期存款的組合模式。可充分利用系統(tǒng)智能性達(dá)到自動科學(xué)組合存款的模式，以最大限度地提高資金增值潛力，提升管理效益。

三、未來維修資金多元化增值模式的可行性探索

隨著對維修資金監(jiān)管模式的不斷探索及維修資金增值方式的有益嘗試，未來維修資金可以實現(xiàn)多元化的增值模式。

（一）基金模式

住宅維修資金俗稱房子的“養(yǎng)老錢”，與養(yǎng)老保險金的性質(zhì)相似。資金有進(jìn)有出，數(shù)額大，跨度時間長、資金零散。養(yǎng)老基金通過發(fā)行基金股份或受益憑證，募集社會上的養(yǎng)老保險資金，委托專業(yè)基金管理機(jī)構(gòu)用于產(chǎn)業(yè)投資、證券投資或其他項目的投資，以實現(xiàn)保值增值的目的。目前全國社?；鹄硎聲顿Y運營的戰(zhàn)略儲備性的社?；鹗陙淼耐顿Y總體收益率達(dá)9.17%，基金的投資收益情況總體來看較為理想。維修資金可以借鑒養(yǎng)老保險基金模式，利用基金專家理財、市場競爭、監(jiān)管分立等特點，將住房維修基金作為一種特別資產(chǎn)，與投資公司和資本營運等基金管理機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分開來，并將這種特別基金規(guī)定按50%至75%的比例投入國債、國家主導(dǎo)項目等風(fēng)險較低的領(lǐng)域，而不投入股票等高風(fēng)險領(lǐng)域，以確保投資人的利益，極大地減少風(fēng)險，有效實現(xiàn)其保值增值。

（二）信托模式

信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》規(guī)定業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄政府建設(shè)主管部門代管。業(yè)主大會成立后，再由房地產(chǎn)行政主管部門轉(zhuǎn)交于業(yè)主大會管理。以上兩種維修資管理的模式都具備了資金信托的基本條件，無論是誰收取了住宅專項維修資金，無論是暫時轉(zhuǎn)移到了誰的名下，該住宅專項維修資金都不屬于其固有財產(chǎn)，而是屬于信托財產(chǎn)。維修資金信托目的是通過受委托人的專業(yè)運作以達(dá)到財產(chǎn)安全或取得高額收益。建立住宅專項維修資金信托管理模式，明確資金的委托人和受托人及資金的管理方式。受托人通過運用合理的資金管理方式，保證資金無風(fēng)險增值。比如，對大筆專項資金可分三種形式運作，其一劃分一定比例的資金用于靈活投資組合以實現(xiàn)高回報率，其二劃分一定比例的資金用于國債以實現(xiàn)穩(wěn)定收益，其三劃分一定比例資金以應(yīng)對維修項目，使受托資金在安全的環(huán)境下進(jìn)行專業(yè)化運作，以達(dá)到資金由專家管理、低風(fēng)險、高安全、微成本、保值增值的目的。

（三）過橋資金模式

據(jù)調(diào)查，近兩年來，為緩解中小企業(yè)融資困難，改善中小企業(yè)融資環(huán)境，國內(nèi)多個省市政府均發(fā)揮引導(dǎo)作用，由財政先期籌集資金，設(shè)立“中小企業(yè)過橋還貸資金”，同時制定中小企業(yè)貸款過橋資金管理使用暫行辦法。為資金周轉(zhuǎn)暫時出現(xiàn)困難的中小企業(yè)按時還貸續(xù)貸提供臨時性周轉(zhuǎn)借款。過橋資金堅持“總額控制、?？顚Ｓ?、統(tǒng)一管理”的使用原則，由財政負(fù)責(zé)監(jiān)督管理使用，由相應(yīng)的投資擔(dān)保公司提供擔(dān)保。還貸資金只用于企業(yè)還貸續(xù)貸應(yīng)急的流動資金，不能用于固定資產(chǎn)投資和其他用途。企業(yè)在貸款到期15日前提出申請，最多使用時間不超過30個工作日。從“辦法”中可以看出過橋資金的特點是：統(tǒng)一管理、?？顚Ｓ?、周轉(zhuǎn)時間短、使用人按同期同檔貸款利率支付資金占用費。鑒于以上特點當(dāng)?shù)卣稍O(shè)立公益性企業(yè)貸款過橋資金，維修資金監(jiān)管部門代管的大量閑置的資金可以作為過橋資金來源，通過政府統(tǒng)籌監(jiān)管，不僅為中小企業(yè)資金周轉(zhuǎn)提供了財政支持，還盤活了維修資金。

四、結(jié)論

房屋專項維修資是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的新事物，在保證資金安全的前提下，維修資金的盤活及持續(xù)增值關(guān)系到每一棟房屋的健康，涉及到千家萬戶的切身利益。通過加強(qiáng)對預(yù)售期到開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)階段的維修資金歸集監(jiān)管，保障了業(yè)主已交存的維修資金不被開發(fā)企業(yè)挪用和占有；通過對現(xiàn)行政策下保值增值措施的運用，挖掘現(xiàn)有監(jiān)管資金的增值潛力；隨著對維修資金監(jiān)管模式以及對維修資金保值增值方式的不斷探索，維修資金實現(xiàn)多元化的增值模式成為可能。屆時，上萬億的維修資金必將煥發(fā)出生機(jī)活力，使每一棟房屋真正能實現(xiàn)“病有所醫(yī)”、“老有所養(yǎng)”。

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