徐進
豪宅當?shù)?,頂豪出沒。如今當我們談?wù)摫本鞘校湓捒傠x不開它們。新房市場已然被豪宅“獨霸天下”,純商品住宅中的剛需盤越來越少。即使在遠離房價高點的外環(huán)線上,地價也帶動房價直線而上,業(yè)內(nèi)悲觀新房市場中的剛需部分將繼續(xù)萎縮。從目前的情勢來看,新房市場“豪宅化”的傾向不斷加深,剛需市場疲軟,豪宅市場卻供需兩旺。
在北方凜冽的冬季到來之前,中高端項目的銷售旺季只剩下兩三個月時間,今年北京豪宅市場的這場盛宴,或?qū)⒌竭_最后的狂歡頂點。北京樓市將再一次發(fā)起豪宅銷售的猛攻,高端豪宅市場的華麗陣容,還在不斷地擴大。
10萬+滿城盡帶黃金甲
都說2015年是北京的“豪宅元年”。什么是“元年”?就是說今年的豪宅實在是太多了,北京何時見過這么多高價盤扎堆賣的殘酷市場。想當年,4萬元單價以上就是“被限”的高價盤,如今6萬+也沒什么好稀罕,10萬+早已突破房價的想象力,即使是20萬+也能成功取證,成為豪宅“夜空中最亮的星”。一個接一個名號響當當?shù)暮勒?,分布在全北京的各個方位之上,可謂“滿城盡帶黃金甲”。
業(yè)內(nèi)紅線,6萬元單價以上被歸類為豪宅, 10萬元單價以上又被戲稱為“頂豪”。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,截至目前北京定價10萬元單價以上的“頂豪”項目,已經(jīng)達到了25個,包括萬柳書院、龍湖西宸原著、紅璽臺、北平府等等。另據(jù)不完全統(tǒng)計估算,北京目前單價超10萬元的“頂豪”庫存量在2000套以上。
除了10萬+陣容強大之外,今年北京豪宅市場的另一個新特點就是全新項目高價入市,“老樹開新花”的晉級者價格也能屢屢沖高。比如,今年1月份開年第一盤萬柳書院整盤均價145000元,開啟了新入市豪宅的價格比拼之戰(zhàn)。隨后入市的琨御府、保利海德公園、北平府等新豪宅屢屢刷出更高價。而中糧·瑞府、龍湖·西宸原著、融創(chuàng)·使館壹號這三大“頂豪”,更擁有20萬+單價的預售許可,令人瞠目結(jié)舌。另一方面,“老樹發(fā)新花”的資深豪宅項目也不甘人后,價格水漲船高,如紅璽臺、紫辰院、華潤萬橡府等項目的最新報價也都拾級而上。
不僅如此,北京豪宅市場的“黃金陣容”還在不斷擴充。“金九銀十”被視為樓市最后一個旺季,而今年此時在沖鋒陷陣的項目依然是高價盤。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),今年10月預計入市的35個項目中,別墅項目占據(jù)6席,預期售價6萬元/平方米以上的公寓豪宅項目多達8個,包括華遠和墅、新世界麗樽、金隅78墅等在內(nèi)的高端項目均計劃在今年第四季度推出新品。
區(qū)域躍升我花開后百花殺
當豪宅項目在北京扎堆之后,帶來的變化不僅僅是輿論對于高價格的“感覺麻木”,更是傳統(tǒng)豪宅區(qū)域觀念的顛覆。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,眼下北京豪宅區(qū)域劃分的觀念已經(jīng)改變,孫河、西局、東壩、農(nóng)展館這些新興豪宅區(qū)域正在加速成型,力壓傳統(tǒng)板塊;之前很少出現(xiàn)高端盤的外圍區(qū)域,也隨著地價的飆升,成為未來豪宅的生長地。
目前的情況是,即使是曾經(jīng)沒有豪宅氛圍的區(qū)域內(nèi),只要出來一兩個高價地、一個豪宅項目,往往會出現(xiàn)“我花開后百花殺”的效果,將這個區(qū)域的房價預期帶離剛需的范疇?!敖衲赀@個特點最明顯的就是豐臺”,亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫舉例豐臺區(qū)來說明新興豪宅區(qū)域的躍升。此前在北京房地產(chǎn)板圖當中,豐臺區(qū)一直處于“配角”地位,高端項目并不惹眼,剛需項目也不多。總體而言,豐臺的樓市不熱鬧,風格不高調(diào),價格卻也不低,類似一方“隱貴”。
從往年數(shù)據(jù)來看,豐臺區(qū)的樓市供應不大,住宅存量僅占全市不到3%,區(qū)域內(nèi)也缺乏特別知名的高端項目,豪宅氛圍始終沒有形成??墒?,今年豐臺已經(jīng)躍升為名副其實的豪宅區(qū)域了。今年以來,豐臺區(qū)已經(jīng)聚集了售價6萬+的紫辰院、售價10萬+的龍湖·西宸原著等“頂豪”,將區(qū)域氣氛炒得火熱。此外,今年10月豐臺區(qū)還有天恒金融街公園懿府、釣云臺等高端項目入市,這些千萬級別的豪宅,產(chǎn)生聚合效應,合力烘托起區(qū)域的高端氣氛。
業(yè)內(nèi)預計,豐臺內(nèi)近期拍出的土地樓面價已經(jīng)全面超過5萬元,石榴莊等地塊樓面價甚至突破了6萬元,隨著西局、夏家胡同、石榴莊等地塊上的產(chǎn)品成型,未來將會有更多豪宅產(chǎn)品面世,豐臺作為一個新貴區(qū)域呼之欲出。
地價抬升之后,以豐臺區(qū)為代表的“京西豪宅化”為業(yè)內(nèi)所關(guān)注。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為,京西住宅供給匱乏且受豪宅化的碾壓,不僅僅使得豐臺身份躍升,與其比鄰的門頭溝區(qū)也一躍成為“土豪”。
“目前,在門頭溝區(qū)已經(jīng)很難找到一個價格在3萬元以下的樓盤。區(qū)域內(nèi)普通住宅的報價大多在35000元/平方米左右,別墅則高達40000-50000元/平方米,就連商住盤的報價也在32000元/平方米以上?!惫阏J為,以往“默默無聞”的門頭溝,今年卻成為北京樓市最特殊的熱點區(qū)域,門頭溝樓市沒有經(jīng)歷過低價盤云集的剛需市場過程,純商住宅的整體價格水平一躍突破3萬元大關(guān),直接邁入了中高端市場階段。