金九落空 銀十可期

曾慧娟

“金九銀十”已過(guò)大半，上半場(chǎng)顯現(xiàn)火熱，9月北京新建商品房住宅（剔除保障房和自住房）量跌價(jià)漲，成交均價(jià)達(dá)到每平方米32173元，這也是北京單月均價(jià)歷史首次突破3萬(wàn)元。而在接下來(lái)的十一黃金周，北京樓市成交平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到北京樓市十一期間的表現(xiàn)，傳統(tǒng)上旺銷的“金九銀十”今年應(yīng)該不會(huì)落空。

成交量連續(xù)倆月下跌

在成交量上，過(guò)去的9月份不管是同比還是環(huán)比均有所下降。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅交易量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌， 9月全月，北京新建商品房住宅（剔除保障房和自住房）合計(jì)簽約套數(shù)為6685套，相比8月份的9275套下降了27%。比7月份下滑了42%。

這一成交量走低的趨勢(shì)在“十一”假期期間依然延續(xù)。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日，北京國(guó)慶長(zhǎng)假期間的所有商品住宅（含二手房剔除保障房自住房）簽約量為317套，與2014年同期的313套基本持平。

網(wǎng)簽總量從數(shù)字上看相比去年同期有所上漲，但樓市的表現(xiàn)卻沒(méi)有達(dá)到業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期?！拔覀円吹?，2014年是北京樓市的成交低谷，如果把國(guó)慶期間的成交數(shù)字拿來(lái)同2013年同期相比，仍有近15%的差距?！?偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，國(guó)慶七天的網(wǎng)簽其實(shí)反映的是9月份的實(shí)際成交。

若要從小長(zhǎng)假期間的市場(chǎng)實(shí)際情況看，樓市仍然延續(xù)著降溫勢(shì)頭。一方面，國(guó)慶期間的新宅新增供應(yīng)量環(huán)比節(jié)前同期下降了逾四成，比去年同期更是減少了逾六成；另一方面，國(guó)慶期間的二手住宅實(shí)際合同簽訂量也比去年同期減少了近三成。

從以往幾年北京樓市成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，“金九銀十”并非年年都有，其“含金量”也并非有大家口傳的那么高。

從2006年到2008年的樓市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，每年9、10月的銷量確實(shí)比8月要高，漲幅環(huán)比在20%左右，但在2012年和2014年，樓市成交量跌幅明顯，2012年10月，新建住宅簽約9812套，環(huán)比9月份下調(diào)了10.6%。金九銀十合計(jì)新建住宅簽約20783套，環(huán)比7、8月下調(diào)了21.5%。2014年10月，新建住宅簽約9550套，金九銀十合計(jì)新建住宅簽約17525套，環(huán)比7、8月下調(diào)了15.45%。

在北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志看來(lái)，實(shí)際上，所謂的“金九銀十”概念只是營(yíng)銷噱頭。從2011年-2014年，在樓市限購(gòu)政策背景下，逐年分析7-10月的樓市成交量及成交價(jià)格會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)法用數(shù)據(jù)證明“金九銀十”期間市場(chǎng)高企。老百姓若想看清住宅市場(chǎng)走勢(shì)，應(yīng)該考慮把自住房入市成交扣除后，不受干擾的需求交易是怎樣的。消費(fèi)者認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)后，該出手時(shí)就出手，不要被某種噱頭或假象所左右。

供應(yīng)持續(xù)萎縮

市場(chǎng)出現(xiàn)這樣的落差，其實(shí)也不是完全沒(méi)有預(yù)兆。“紅五月”、“紅六月”、“紅七月”固然提升了大家的期望，但同時(shí)也透支了大家的消費(fèi)力?，F(xiàn)在的房子是上百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的買賣，對(duì)很多消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是計(jì)劃很多年的事情。既然5、6、7月份出手了，那么就不會(huì)再有余力在“金九銀十”出手。

從今年的供應(yīng)端來(lái)看，胡景暉表示，2015年8月份-9月份，北京新建商品住宅新增供應(yīng)持續(xù)萎縮，由此前6月份-7月份間的月均1.4萬(wàn)套，大幅萎縮至9月份的不足6000套，新增供應(yīng)量大幅萎縮。隨著“3？30新政”以來(lái)一系列利好政策落地，其對(duì)樓市的刺激效應(yīng)正在逐步減弱，北京樓市其實(shí)在7月中下旬開始已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢(shì)頭，與二手房市場(chǎng)相比，新房項(xiàng)目由于供應(yīng)萎縮、更遠(yuǎn)郊化，更中高端化，使得新房成交量的跌幅更加明顯。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)十年的快速發(fā)展，以及近年來(lái)保障性住房用地的擠壓，純商品住宅用地持續(xù)減少，潛在供應(yīng)減少，大量房企不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此今年以來(lái)月度供應(yīng)一直難以突破，“金九”也不例外，而供應(yīng)的減少勢(shì)必影響成交的走勢(shì)，這是導(dǎo)致“金九”黯然失色的主要原因之一。

高端項(xiàng)目拉升房?jī)r(jià)

雖然成交量下滑，但北京樓市在“金九”創(chuàng)造了一項(xiàng)新紀(jì)錄：新建普通商品房9月成交均價(jià)達(dá)30947元/平方米，這也是北京普通商品住宅單月均價(jià)首次突破3萬(wàn)元。

“樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，是造成此輪均價(jià)上漲的主要原因?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，在目前北京市場(chǎng)，房?jī)r(jià)處于高位，豪宅化明顯，商品房主流成交總價(jià)已經(jīng)達(dá)到了350萬(wàn)元/套的水平，二手房成交均價(jià)也超過(guò)300萬(wàn)元/套，整體已經(jīng)進(jìn)入了改善領(lǐng)域。這種情況下，最近幾個(gè)月可能都會(huì)保持月度成交均價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米的水平。

9月份，高端項(xiàng)目尤其是單價(jià)10萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，單月成交達(dá)到了14套，成為了近3個(gè)月以來(lái)的最高點(diǎn)。而今年以來(lái)，單價(jià)超10萬(wàn)元項(xiàng)目已經(jīng)累計(jì)成交175套，再度刷新了豪宅成交史的新紀(jì)錄。之前，北京成交量最高的豪宅歷史也只有年度28套。在2015年之前的北京樓市，售價(jià)10萬(wàn)元以上/平方米的豪宅，合計(jì)簽約只有113套。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年全年，北京單價(jià)超10萬(wàn)元項(xiàng)目的簽約數(shù)目或?qū)⑦_(dá)到250套的“爆棚”成交量。

“銀十”，高端項(xiàng)目推出新項(xiàng)目的積極性較高。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京預(yù)計(jì)入市35個(gè)項(xiàng)目，預(yù)期售價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)。

記者實(shí)地探訪幾個(gè)高端項(xiàng)目獲悉，除了位處西三環(huán)的龍湖西宸原著，業(yè)內(nèi)推測(cè)其叫價(jià)將達(dá)15萬(wàn)元/平方米的平層豪宅之外，作為東壩板塊的首個(gè)高端項(xiàng)目首開龍湖？天璞也正在籌劃入市，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其售價(jià)將超過(guò)8萬(wàn)元/平方米。據(jù)記者了解，龍湖、恒大、保利、首開等多家龍頭房企在近兩年相繼在東壩拿地，地塊成交樓面價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米以上。這幾個(gè)項(xiàng)目也都預(yù)計(jì)今年入市。

萬(wàn)科的老牌高端項(xiàng)目五礦萬(wàn)科如園也正將樓王推向市場(chǎng)，樓王多為260平方米和315平方米兩大戶型，銷售價(jià)格將達(dá)到7萬(wàn)元/平方米。

市場(chǎng)優(yōu)惠減少

與往年金九銀十開發(fā)商加速推盤、加大優(yōu)惠促銷力度不同，今年開發(fā)商在9、10月期間并未出現(xiàn)明顯增加推盤量的情況，優(yōu)惠促銷活動(dòng)也與以往相差無(wú)幾。

“我們項(xiàng)目這一期開盤一共就推出兩個(gè)樓座，房源不到100套，每平米價(jià)格比上一期提高了300元，市場(chǎng)的接受度還可以，所以也沒(méi)有必要大幅優(yōu)惠，現(xiàn)在新推房源已經(jīng)基本售完?！北本┓可絽^(qū)一加推項(xiàng)目的營(yíng)銷經(jīng)理告訴記者。

“目前房企并未出現(xiàn)大幅調(diào)價(jià)的現(xiàn)象，但今年下半年開始，頻繁地小幅提價(jià)已經(jīng)成為樓盤銷售的常態(tài)，除了一些本身存在硬傷的項(xiàng)目去化困難，多數(shù)項(xiàng)目銷售完成較好。同時(shí)，力度較大的優(yōu)惠促銷活動(dòng)目前已很少出現(xiàn)?！北本┮环科鬆I(yíng)銷總監(jiān)表示。

張大偉分析，北京、深圳等一線城市及部分二線城市熱點(diǎn)樓市在今年上半年經(jīng)歷了一輪去化高峰，目前的去化壓力并不大。同時(shí)，由于今年大多數(shù)品牌房企的業(yè)績(jī)完成情況較好，四季度銷售任務(wù)較為輕松，因此并未急于銷售。

根據(jù)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，20家典型房企的平均銷售目標(biāo)完成率為64.54%，恒大、華潤(rùn)等房企銷售目標(biāo)完成率已超過(guò)80%，四季度相對(duì)輕松。

對(duì)于北京今年第四季度的樓市，胡景暉預(yù)計(jì)，如果沒(méi)有類似適度放松限購(gòu)、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、提高公積金貸款上限等更有力的利好政策出臺(tái)，加上中等價(jià)位的新房供應(yīng)持續(xù)低迷的情況，北京樓市降溫勢(shì)頭或?qū)⒃诘谒募径瘸掷m(xù)。