投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探討——基于國際比較視角

吉林大學(xué)珠海學(xué)院 朱 凡

一、公允價(jià)值界定

對(duì)于公允價(jià)值的界定，早期的國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）在發(fā)布的各個(gè)分項(xiàng)準(zhǔn)則中都分別進(jìn)行了界定。綜合起來可以將公允價(jià)值的定義歸納為：“在公平的交易中，熟悉情況的當(dāng)事人，在自愿的基礎(chǔ)上據(jù)以資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。IASB在2011年5月發(fā)布了IFRS13《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，其中，將公允價(jià)值定義為：市場參與者之間在計(jì)量日進(jìn)行的有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)所收到的價(jià)格或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所支付的價(jià)格。與此前的定義相比，新定義強(qiáng)調(diào)了“有序交易”及“計(jì)量日”的重要性，說明公允價(jià)值應(yīng)該是現(xiàn)實(shí)價(jià)值。同時(shí)規(guī)定公允價(jià)值應(yīng)該是“脫手價(jià)值”，即應(yīng)該以資產(chǎn)的“出售”而非“交換”確定公允價(jià)值的實(shí)質(zhì)。美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）在1991年就界定了公允價(jià)值的定義，同時(shí)在1998年對(duì)公允價(jià)值的定義做了簡要的補(bǔ)充。2006年9月FASB推出了SFASNO.157《公允價(jià)值計(jì)量》，將公允價(jià)值定義為：在報(bào)告主體參與的市場上，市場參與者之間有序的交易中為某項(xiàng)資產(chǎn)所能夠接受的價(jià)格或?yàn)檗D(zhuǎn)移某項(xiàng)債務(wù)所支付的價(jià)格。在FASB中，如果交易有活躍市場，則公允價(jià)值以其活躍市場的報(bào)價(jià)作為公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)，如果沒有活躍市場，則要采用估值的方式確定公允價(jià)值。這樣的定義方式擴(kuò)寬了公允價(jià)值的使用范圍。

我國2006頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中沒有專門的準(zhǔn)則是用來解釋公允價(jià)值的，只在基本準(zhǔn)則第42條第四點(diǎn)中指出：“公允價(jià)值是資產(chǎn)和負(fù)債在公平交易中，熟悉情況的雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。該定義也強(qiáng)調(diào)了在沒有活躍市場報(bào)價(jià)時(shí)，要采用估值技術(shù)確定公允價(jià)值。但是對(duì)于取得公允價(jià)值沒有具體的指導(dǎo)。所以2006年新準(zhǔn)則中的公允價(jià)值定義更多的是參考了IASB在2011年以前的概念。而這些原因也導(dǎo)致了在投資性房地產(chǎn)中由于公允價(jià)值計(jì)量模式?jīng)]有明確的指導(dǎo)意見，使得其應(yīng)用在現(xiàn)實(shí)中受挫?；诜N種原因，為了規(guī)范我國公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定，也為了與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷趨同，我國參考了IFRS13中的一些處理規(guī)定，在2012年出臺(tái)了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第×號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量（征求意見稿）》，并于2014年1月出臺(tái)了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》。準(zhǔn)則中將公允價(jià)值定義為：市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。準(zhǔn)則中對(duì)于新出現(xiàn)的計(jì)量日，有序交易，以及以前定義比較模糊的估值方法等都做了詳細(xì)的規(guī)定和說明，同時(shí)在第三十二條中專門對(duì)以公允價(jià)值計(jì)量的非金融資產(chǎn)的估值方法做出了規(guī)定。我們可以看到，在公允價(jià)值的定義上，我國已經(jīng)完全同國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌。這一步的接軌，也會(huì)使公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用變得更為實(shí)際和規(guī)范，繼而讓更多企業(yè)愿意采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值使用要求

IASB在2001年頒布《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（IAS40），在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量上，IAS40規(guī)定可以采用公允價(jià)值或成本模式作為其會(huì)計(jì)政策并且將其選定的會(huì)計(jì)政策用于全部投資性房地產(chǎn)。但是國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是優(yōu)先選擇公允價(jià)值作為長期股權(quán)投資的后續(xù)計(jì)量模式，除非當(dāng)主體無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行可靠確定時(shí)例外。同時(shí)，IAS40還規(guī)定即使企業(yè)采取成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也要對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行披露。如果公允價(jià)值無法取得，要在附注中說明無法可靠取得的原因，以及盡可能將公允價(jià)值處于的估計(jì)范圍披露出來，這使得在信息披露上面，公允價(jià)值模式與成本模式所花費(fèi)的成本幾乎相同。對(duì)于后續(xù)核算模式的轉(zhuǎn)換問題，IAS40中的第25條規(guī)定只有當(dāng)企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)交易和事項(xiàng)進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)的情況下，才能自愿變更會(huì)計(jì)政策。但是國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)為從公允價(jià)值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)。因此，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然不主張公允價(jià)值模式變更為成本模式，但并不禁止這種變更。在美國的一般公認(rèn)會(huì)計(jì)原則（GAAP）中，并沒有針對(duì)投資性房地產(chǎn)做出專門的核算規(guī)定。但為了與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，F(xiàn)ASB在2010年在其委員會(huì)議上將增加有關(guān)投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目提上議事日程。并且在同年7月14日的委員會(huì)議上，參照IAS40將有關(guān)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更新。FASB在2011年10月21日出臺(tái)了準(zhǔn)則更新征求意見稿，提出將房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量采用單一的公允價(jià)值模式，剔除成本模式。美國作為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的國家，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定上一直處于引領(lǐng)者的地位。此番改變，也許會(huì)影響IASB對(duì)投資性房地產(chǎn)對(duì)后續(xù)核算方法的選擇，進(jìn)而影響全世界在此經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)上的處理。

我國的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（CAS3）規(guī)定對(duì)于投資性房地產(chǎn)，我國企業(yè)可以采用成本模式和公允價(jià)值模式計(jì)量。如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量，必須同時(shí)滿足兩個(gè)前提條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。對(duì)于兩種核算模式的轉(zhuǎn)換，準(zhǔn)則規(guī)定只能由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，不能由公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。如果企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不需要提供相關(guān)公允價(jià)值的信息。由此可以看出，準(zhǔn)則在后續(xù)計(jì)量的選擇上，優(yōu)先采用成本模式計(jì)量，然后才是公允價(jià)值模式。同時(shí)，對(duì)公允價(jià)值模式的計(jì)量設(shè)置了很嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)于具體公允價(jià)值如何在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，準(zhǔn)則提及的不多?？赡軠?zhǔn)則的制定是為了避免使用公允價(jià)值而產(chǎn)生的操縱利潤的現(xiàn)象，但從企業(yè)的角度來說，可能會(huì)將謹(jǐn)慎使用理解為不鼓勵(lì)采用。同時(shí)由于在我國對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量所需要披露信息的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本法計(jì)量，以及當(dāng)企業(yè)房價(jià)下跌時(shí)，公允價(jià)值模式計(jì)量會(huì)很大程度影響當(dāng)年的利潤，所以很多企業(yè)選擇了成本模式對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

三、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化處理

在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)化處理上，IASB與FASB的處理大致相同。在IAS40中將非投資性房地產(chǎn)分為了三種：存貨、完成的自建投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)。當(dāng)這些轉(zhuǎn)化為以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，存貨與自建投資性房地產(chǎn)的處理相同，都是將轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值計(jì)量下的投資性房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)在用途改變之日，將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額做出相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理，其處理方式參照IAS16。處理方式為：當(dāng)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)，增加額首先沖減之前固定資產(chǎn)產(chǎn)生的減值損失，剩下部分計(jì)入所有者權(quán)益下的“重估盈余”；如果公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，其減少額首先沖減重估盈余，重估盈余不足沖減的，計(jì)入當(dāng)期損益。

我國CAS3則規(guī)定，非投資性房地產(chǎn)分為自用房地產(chǎn)和存貨兩種。無論是將自用房地產(chǎn)還是存貨轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)處理都相同。轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，增加額計(jì)入到所有者權(quán)益的其他資本公積。轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，減少額計(jì)入到當(dāng)期損益。CAS3與IAS40的對(duì)比可以看出，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)為將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，屬于非同類轉(zhuǎn)換，具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，可以視同存貨銷售處理，體現(xiàn)了資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的商業(yè)實(shí)質(zhì)。而我國準(zhǔn)則的制定則更多是考慮到如何規(guī)避企業(yè)通過此類轉(zhuǎn)化來粉飾報(bào)表，虛增利潤的情況出現(xiàn)。

四、案例分析

中海發(fā)展股份有限公司是一家跨地區(qū)、跨國界經(jīng)營的大型航運(yùn)企業(yè)，是國內(nèi)最大的沿海原油和煤炭運(yùn)輸商。中海發(fā)展于1994年11月11日在香港聯(lián)交所上市，股票代碼：01138。并于2002年5月23日在上交所掛牌上市，股票代碼600026。作為A+H股上市公司，中海公司除了要按照我國的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出具A股年度報(bào)告，還有根據(jù)香港的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出具H股年度報(bào)告。中海發(fā)展在2011年的A股年報(bào)中披露了投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，此前的財(cái)務(wù)報(bào)表中沒有投資性房地產(chǎn)這一項(xiàng)目。在2011年的A股和H股年報(bào)中對(duì)投資性房地產(chǎn)均采用成本模式核算。中海發(fā)展在2012年的A股和H股年報(bào)中同時(shí)將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)核算模式由成本法改為公允價(jià)值法。變更的原因主要是因?yàn)楣境钟械姆康禺a(chǎn)主要位于上海虹口區(qū)北外灘航運(yùn)集聚區(qū)，該地區(qū)有活躍的房地產(chǎn)租賃和交易市場，采用公允價(jià)值這一國際通行的計(jì)量方式更加真實(shí)客觀反映公司價(jià)值。此后一直按照公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。根據(jù)A股財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)得出分析，見表1和表2。

表1 資產(chǎn)比例分析表 單位：人民幣元

表2 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表 單位：人民幣元

從2011年開始，由于國際航運(yùn)業(yè)務(wù)陷入低谷，燃油價(jià)格又持續(xù)上升，中海發(fā)展連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度營業(yè)收入下降而營業(yè)成本上升，并在2013年度產(chǎn)生了虧損。同時(shí)，負(fù)債的增幅超過了總資產(chǎn)的增幅，影響到了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。根據(jù)表1和表2可知，雖然中海發(fā)展的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目所占的比重很小，但是還是對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響產(chǎn)生了積極的作用。以公允價(jià)值對(duì)投資性房地差進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，可以擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值，以賬面價(jià)值來計(jì)量，不能真實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。此外，還能改善企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。從表中看到，在2012年的年報(bào)中，公允價(jià)值的變動(dòng)損益超過凈利潤，也就是說如果不采用公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)當(dāng)期就會(huì)產(chǎn)生虧損。當(dāng)然2012年中的公允價(jià)值損益變動(dòng)金額之所以這么大是因?yàn)楹怂隳Ｊ降淖兏俪傻?。?013年中，公允價(jià)值損益的變動(dòng)就剔除了變更帶來的影響，但也為企業(yè)當(dāng)年的財(cái)務(wù)成果做出了一點(diǎn)改善。同時(shí)，中海發(fā)展從2011年起負(fù)債就開始大幅增加，但由于投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的增加，使得公司的資產(chǎn)負(fù)債率沒有大幅增加，改善了公司的資本結(jié)構(gòu)。同時(shí)也使企業(yè)的凈資產(chǎn)保持平穩(wěn)狀態(tài)。將中海發(fā)展的A股和H股的年報(bào)進(jìn)行橫向比較，由于對(duì)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量兩種年報(bào)的核算方法一致，兩種年報(bào)的差異情況幾乎沒有。香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相同，在H股的年報(bào)中將投資性房地產(chǎn)作為投資物業(yè)項(xiàng)目來反映。但是，在H股的年報(bào)中披露的公允價(jià)值信息要多于在A股年報(bào)中披露的信息。在H股年報(bào)中披露了公允價(jià)值是如果取得的，如何做出估計(jì)值以及提供評(píng)估服務(wù)的評(píng)估公司等信息，而這些卻沒有在A股年報(bào)中體現(xiàn)出來。

隨著我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量肯定是大勢所趨。通過國際比較以及中海發(fā)展的案例，得出結(jié)論：（1）在我國的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)目標(biāo)中，反映企業(yè)管理層受托責(zé)任履行情況在前，有助于財(cái)務(wù)報(bào)告使用者做出經(jīng)濟(jì)決策在后，在信息質(zhì)量特征中，可靠性也在相關(guān)性之前。但在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，已經(jīng)越來越傾向決策有用的會(huì)計(jì)目標(biāo)。甚至將此作為單一的會(huì)計(jì)目標(biāo)。如果是為決策有用的目標(biāo)，會(huì)計(jì)就要提供面向現(xiàn)在和未來的會(huì)計(jì)信息，在這一點(diǎn)上，公允價(jià)值無疑是最能反映這一要求的。所以將來公允價(jià)值會(huì)成為核算模式的主流。為了順應(yīng)國際形勢的變化，我國出臺(tái)了CAS39，變更了原有公允價(jià)值的定義，完善了公允價(jià)值的取得方式，為企業(yè)在使用公允價(jià)值提供了應(yīng)用指南。這一準(zhǔn)則的出臺(tái)，無疑會(huì)促進(jìn)我國企業(yè)中公允價(jià)值的使用。目前為止，CAS3還未根據(jù)CAS39中公允價(jià)值的使用加以完善，建議增加投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值使用的具體操作方法。（2）我國的CAS3中對(duì)于使用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量設(shè)置了較高的門檻，同時(shí)準(zhǔn)則也更傾向于企業(yè)采用成本模式計(jì)量，這樣的做法阻礙了公允價(jià)值的使用。首先，在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式中應(yīng)首選公允價(jià)值計(jì)量模式，只有在公允價(jià)值無法取得時(shí)才能再采用成本模式。同時(shí)準(zhǔn)則還要提供公允價(jià)值如何使用的指導(dǎo)意見。其次，對(duì)于后續(xù)轉(zhuǎn)換，應(yīng)摒棄只能由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的做法，允許公允價(jià)值模式與成本模式的自由轉(zhuǎn)換，否則會(huì)讓企業(yè)謹(jǐn)慎選擇公允價(jià)值，甚至是不選擇公允價(jià)值作為后續(xù)計(jì)量模式。最后，在公允價(jià)值的信息披露上應(yīng)更為全面，同時(shí)對(duì)于成本模式的選擇，也要將不能取得公允價(jià)值的原因詳細(xì)披露。這樣就會(huì)使兩種模式下會(huì)計(jì)信息的披露成本相當(dāng)，也會(huì)讓更多企業(yè)愿意選擇公允價(jià)值模式。（3）我國企業(yè)不愿選擇公允價(jià)值模式，很大程度上也和我國的房地產(chǎn)市場有關(guān)。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，價(jià)格不穩(wěn)定。如果企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量，則房地產(chǎn)市場稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)影響企業(yè)的利益。所以，我國政府要采取相應(yīng)可行措施來調(diào)控和穩(wěn)定房價(jià)，在完善房地產(chǎn)交易市場的同時(shí)還要建立獨(dú)立的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這些做法，都會(huì)提高企業(yè)采用公允價(jià)值模式的積極性。

［1］張奇峰、張鳴、戴佳君：《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素：以北辰實(shí)業(yè)為例》，《會(huì)計(jì)研究》2011年第11期。