臺灣房地產(chǎn)保有稅之經(jīng)驗(yàn)借鑒

摘要：在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，臺灣實(shí)行“房地分離”原則，普遍征收地價(jià)稅和房屋稅。臺灣的房地產(chǎn)保有稅是地方重要的財(cái)政收入來源，但在運(yùn)行中也出現(xiàn)了市場調(diào)節(jié)效果不佳和扭曲資源配置的負(fù)效應(yīng)。借鑒臺灣經(jīng)驗(yàn)，上海房產(chǎn)稅改革需適時深化，實(shí)現(xiàn)增量、存量普遍征收，對自住房、出租房和空置房分類征稅，統(tǒng)一征稅標(biāo)準(zhǔn)，并在條件成熟時實(shí)行房地分離征稅。

關(guān)鍵詞：臺灣，房地產(chǎn)保有稅，稅收效應(yīng)，稅制設(shè)計(jì)

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）10-0027-30 收稿日期：2015-09-30

海峽兩岸稅制同宗同源，且近年來兩岸均非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，故比較兩岸房地產(chǎn)保有稅收政策，考察臺灣稅制實(shí)踐效果，將對大陸推進(jìn)房產(chǎn)稅改革擴(kuò)容裨益良多。

1 臺灣房地產(chǎn)保有稅的基本內(nèi)容

在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，臺灣實(shí)行“房地分離”征稅，主要稅種有地價(jià)稅和房屋稅。

1.1 地價(jià)稅

1.1.1 納稅人

納稅人覆蓋全面，包括土地所有權(quán)人、典權(quán)人、承領(lǐng)人、耕作權(quán)人。同時，《地價(jià)稅條例》還詳述共有產(chǎn)權(quán)、信托關(guān)系存續(xù)期間及產(chǎn)權(quán)不明等特殊情況下的納稅人義務(wù)。

1.1.2 稅基

課征對象涵蓋所有土地。地價(jià)稅課征于已規(guī)定地價(jià)的土地，一般為都市土地；田賦則課征于農(nóng)業(yè)用地或未規(guī)定地價(jià)的土地，包含都市用地中做農(nóng)業(yè)使用者。兩者配合，將所有土地都納入課稅范圍。盡管田賦自1987年起已全面停征，但隨著工業(yè)化的發(fā)展，土地幾乎全面定價(jià)。

計(jì)稅依據(jù)為土地所有權(quán)人的申報(bào)地價(jià)，但申報(bào)地價(jià)應(yīng)以政府的公告地價(jià)為基準(zhǔn)，在公告地價(jià)的80%和120%之間。若申報(bào)地價(jià)低于公告地價(jià)的80%或土地所有權(quán)人未申報(bào)時，按公告地價(jià)的80%計(jì)稅。

在稅收優(yōu)惠方面，對公共使用的公有土地免征地價(jià)稅；對符合一定條件的私有土地、公共設(shè)施保留地、環(huán)境原因?qū)е聸]有發(fā)揮使用價(jià)值的土地等，予以減征或免征。

1.1.3 稅率

稅率分為一般稅率和特別稅率。

一般稅率采用超倍累進(jìn)稅率，基本稅率為1%，以各縣市7公畝（1公畝為100平方米）土地（不包括工礦用地、農(nóng)地及免稅土地）的平均價(jià)格為累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)。低于起點(diǎn)地價(jià)的，按基本稅率征收；超出者，視超倍情況，適用1.5%-5.5%的累進(jìn)稅率。

特別稅率為比例優(yōu)惠稅率。包括：個人自用住宅用地為0.2%，但須符合面積標(biāo)準(zhǔn)（都市地區(qū)，土地面積不超過3公畝；非都市地區(qū)，土地面積不超過7公畝），特定事業(yè)用地（包括工礦業(yè)用地、私立公園、名勝古跡、停車場用地等）為1%，公共設(shè)施保留地為0.6%，公有土地為1%（供公共使用者免稅）。

為促進(jìn)土地的及時開發(fā)，臺灣還設(shè)置空地稅。對逾期未建或增建的，在基本稅額的基礎(chǔ)上加征2-5倍。

1.2 房屋稅

1.2.1 納稅人

房屋稅向房屋所有人征收。與地價(jià)稅一樣，《房屋稅條例》具體規(guī)定產(chǎn)權(quán)出典、共有產(chǎn)權(quán)、信托關(guān)系存續(xù)期間及產(chǎn)權(quán)不明等特殊情況下的納稅及代繳義務(wù)。

1.2.2 稅基

房屋稅的課稅范圍包括經(jīng)營性與自有自用的房屋。

計(jì)稅依據(jù)為房屋課稅現(xiàn)值，由當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)評價(jià)委員會評定，計(jì)算公式為：

房屋課稅現(xiàn)值=核定單價(jià)×（1-經(jīng)歷年數(shù)×折舊率）×地段調(diào)整率×面積

其中，核定單價(jià)和地段調(diào)整率的制定均有較為細(xì)致的方法和標(biāo)準(zhǔn)。房屋課稅現(xiàn)值每3年評定1次，并按年折舊。

房屋稅對政府、醫(yī)教文衛(wèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和慈善等用房有優(yōu)惠，條例中闡述詳盡。

1.2.3 稅率

根據(jù)“住家用”和“非住家用”房屋用途，稅率實(shí)行分類政策?！白〖矣谩狈课荩垂┳宰』蚬嫘猿鲎?，適用最低稅率1.2%；盈利性出租為幅度稅率1.5%-3.6%。“非住家用”房屋，盈利性用途適用3%-5%的稅率；非盈利性用途則適用1.5%-2.5%的優(yōu)惠稅率。

2 臺灣房地產(chǎn)保有稅制的運(yùn)行效果

2.1 地方財(cái)政重要的收入來源

以臺北為例，2012年臺北市地方稅實(shí)征621.9億元，其中地價(jià)稅為206.7億元，約占1/3，為首要稅源；房屋稅118.6億元。兩者合計(jì)占地方稅的52.2%。

由于稅基寬厚，普通居民的稅負(fù)并不重。臺北市價(jià)1000萬新臺幣的自住房，一年只需繳1500-2000元新臺幣的保有稅，折合人民幣為308-410元。

2.2 房地產(chǎn)市場調(diào)控效果不佳

房地產(chǎn)稅構(gòu)成地方政府最重要的收入來源，但也使縣市政府對“土地財(cái)政”嚴(yán)重依賴。近年來，政府亦會使用房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控市場，但使用慎重，效果甚微。臺灣信義房價(jià)指數(shù)以2001年第一季度為基期，到2014年第二季度指數(shù)值為297.78，漲幅約300%（見圖1）。

房價(jià)高企由多種原因造成，如全球及臺灣的低利率環(huán)境、民眾投資理財(cái)渠道有限、土地供給緊縮等，但稅制調(diào)控低效亦是原因之一。保有稅制存在的問題主要有以下兩點(diǎn)。

一是投機(jī)持有稅負(fù)過低。如前所述，臺灣房地產(chǎn)保有稅的稅負(fù)較低，且自住、投機(jī)區(qū)別不大。在2014年6月房屋稅最新調(diào)整之前，住宅均適用1.2%的基本稅率。

二是輕持有、重流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的土地增值稅與保有環(huán)節(jié)的地價(jià)稅，均采用倍數(shù)累進(jìn)稅率，前者稅率為20%、30%和40%，后者基本稅率為1%，最高累進(jìn)稅率也僅為5.5%。雖然前者稅率高，但無交易就無稅，這推動了投機(jī)者囤屋居奇，待價(jià)而沽。

2.3 地價(jià)稅扭曲資源配置

地價(jià)稅以各縣市土地的平均價(jià)格為累進(jìn)起點(diǎn)，但都市地區(qū)縣市的地價(jià)高，農(nóng)業(yè)縣市及偏遠(yuǎn)地區(qū)地價(jià)低，因而地價(jià)稅表現(xiàn)出都市起點(diǎn)高、稅負(fù)低的特征。這種稅收政策促使資金及勞動力資源自高稅區(qū)流出，源源不斷涌入都市地區(qū)，進(jìn)一步擴(kuò)大了城鄉(xiāng)差距。

3 臺灣房地產(chǎn)保有稅的啟示

3.1 稅基寬厚

稅基涵蓋城鎮(zhèn)所有住房。當(dāng)前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)課稅對象僅為增量住房，需適時深化改革，實(shí)現(xiàn)增量、存量普遍征收。

未來推進(jìn)稅基覆蓋城鄉(xiāng)不動產(chǎn)。臺灣的地價(jià)稅與田賦配合，囊括所有土地。只不過當(dāng)前為農(nóng)民減負(fù)，田賦暫時停征。在我國不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化改革進(jìn)程中，城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅是趨勢所向。

3.2 分類征收

對自住房、出租房和空置房分類設(shè)置房產(chǎn)稅。

自住房是居民正常生活和社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)，對基本居住需求免稅或低稅負(fù)，是對居民財(cái)產(chǎn)和合理居住權(quán)的尊重，亦應(yīng)是房產(chǎn)稅改革方案設(shè)計(jì)始終堅(jiān)持的原則。上海在房產(chǎn)稅改革初期，建議減免居民一定建筑面積下自住房稅負(fù)。但同時，可基于面積或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行加成征收或附加特別稅，以實(shí)現(xiàn)社會公平的目標(biāo)，如臺灣的豪宅稅。

為鼓勵有多套房者出租房產(chǎn)，出租房稅負(fù)不宜過高。同時借鑒臺灣將出租行為分為公益性和盈利性兩種，并對公益性出租有優(yōu)惠的經(jīng)驗(yàn)，對居民將自有房出租給廉租或公租對象家庭的，可給予稅收優(yōu)惠。

嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)行為，對空置房基于套數(shù)累進(jìn)附加特別稅。同時改變大陸城市當(dāng)前房地產(chǎn)稅制重流轉(zhuǎn)、輕持有的狀況（以上海為例，當(dāng)前非普通住宅持有3年內(nèi)出售的，稅款達(dá)房價(jià)的11.05%，而保有環(huán)節(jié)幾無任何稅負(fù)），降低流轉(zhuǎn)稅負(fù)，緩解交易桎梏，推動多套房主出售房產(chǎn)。

3.3 統(tǒng)一征稅標(biāo)準(zhǔn)

在城鎮(zhèn)化過程中，需汲取臺灣地價(jià)稅縣市差異累進(jìn)起點(diǎn)的教訓(xùn)，統(tǒng)一征稅標(biāo)準(zhǔn)。對于因稅基差異導(dǎo)致的稅額地區(qū)不平衡現(xiàn)象，可通過中央轉(zhuǎn)移支付予以平衡。

3.4 房地分離征稅

房地分離征稅，可凸顯土地稅收“地利歸公”的政策使命。且地重房輕差異征稅，會推進(jìn)土地及時開發(fā)和增強(qiáng)土地開發(fā)強(qiáng)度。

當(dāng)前大陸稅制亦分別課征城市土地使用稅和房產(chǎn)稅，但土地使用稅稅負(fù)極輕，而房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)又包含土地出讓金和房價(jià)，其實(shí)質(zhì)為房地合一征稅。考慮評稅簡易、征管方便原則，建議改革初期，合并城市土地使用稅和房產(chǎn)稅。但在條件成熟時，借鑒臺灣將房屋和土地嚴(yán)格分離征稅，或采用歐美推崇的房地分離估價(jià)、分別計(jì)稅、統(tǒng)一征收的“分級式房產(chǎn)稅制”。

參考文獻(xiàn)：

1.李文.海峽兩岸房地產(chǎn)稅收體系比較.涉外稅務(wù).2006.10

2.提高房產(chǎn)稅臺灣也“打房”.深圳商報(bào).2014年5月22日第A08版

作者簡介：

程一，香港中文大學(xué)社會科學(xué)碩士，研究方向?yàn)閲H政治經(jīng)濟(jì)。

Abstract：Taiwan implements the principle of separation of land and house，levies Land Price Tax and House Tax generally during the period of owning houses.Taiwans real estate tax is an important source of local government financial income，but also has a negative effect on the market adjustment effect and the distortion of resource allocation.On the basis of Taiwan experience，Shanghais property tax reform should be deepened orderly，which includes levying generally，treating differently self occupied housing，rental housing and vacant housing，unifying tax standards，and levying land tax and house tax respectively if the conditions are ready.

Keywords：Taiwan，Real estate tax，Tax effect，Tax system design

陳品祿/責(zé)任編輯