試論如何正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬登記問題的幾點(diǎn)思考

華偉

【摘要】：以保障交易安全為目的的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是民法物權(quán)理論中的一個(gè)重要課題。不動(dòng)產(chǎn)是任何民事主體及整個(gè)人類社會(huì)存在的基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)乃是諸財(cái)產(chǎn)權(quán)中的重要權(quán)利，是世界各國財(cái)產(chǎn)立法的重要內(nèi)容之一。分析不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有和變動(dòng)，研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度特別是不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式，對(duì)建立運(yùn)作良好實(shí)效突出的不動(dòng)產(chǎn)登記制度意義甚大。

【關(guān)鍵詞】：房產(chǎn)；權(quán)屬；登記

房屋權(quán)屬登記，是房屋權(quán)屬法律化的重要標(biāo)志。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)開發(fā)、利用和房地產(chǎn)權(quán)益保護(hù)問題也越來越引起人們的關(guān)注。從各地法院審理的涉及城市房屋權(quán)屬登記類的訴訟案件情況看，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益任重而道遠(yuǎn)，需要進(jìn)行深入地研究和探討。筆者從幾方面就城市房屋權(quán)屬登記行為的合法性審查上略談已見。

一、通過事實(shí)證據(jù)審查，確認(rèn)房屋權(quán)屬登記行為的客觀性

事實(shí)證據(jù)審查主要是審查房屋權(quán)屬登記行為所認(rèn)定的事實(shí)，該事實(shí)能否滿足法定的事實(shí)要件，其所依據(jù)的證據(jù)是否確實(shí)、充分。多年審判實(shí)踐證明房屋權(quán)屬登記行為案件的事實(shí)證據(jù)審查主要是對(duì)總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記等項(xiàng)的審查。這也是審理這類案件審查的重點(diǎn)。

1.總登記

總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。

2.初始登記

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請(qǐng)人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請(qǐng)人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。

3.轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文書等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。

4.變更登記

變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理變更登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。

5.他項(xiàng)權(quán)利登記

他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。

6.注銷登記

注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理注銷登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書，他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

二、辦理房屋登記中存在的問題

1.忽視實(shí)體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭議不明的情況下，即進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請(qǐng)?jiān)诤?，辦證在前；有的未進(jìn)行初始登記，卻直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。

2.房屋登記機(jī)關(guān)在申請(qǐng)人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請(qǐng)人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯(cuò)誤。

3.登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請(qǐng)材料申請(qǐng)進(jìn)行登記的行政行為?，F(xiàn)行法律雖然沒有明確房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記材料作實(shí)體審查，也沒有能力鑒別當(dāng)事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實(shí)性和簽字的真實(shí)性，初始登記中未存有原告身份證復(fù)印件和簽字，未出證的情況下即進(jìn)行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認(rèn)為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對(duì)在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的弄虛作假問題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對(duì)登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！贝送?，還要求“申請(qǐng)人對(duì)其提交的登記申請(qǐng)文件的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)”。 如張某訴房地產(chǎn)管理處注銷房屋所有權(quán)證一案，原告于1997年涂改他人已作廢的房產(chǎn)執(zhí)照到被告處換領(lǐng)房屋所有權(quán)證，被告工作人員因?qū)徍瞬患?xì)為原告換發(fā)了房屋所有權(quán)證。1999年，原告的房屋在動(dòng)遷時(shí)被群眾舉報(bào)，被告作出了注銷原告房屋所有權(quán)證的決定。原告不服，以注銷決定屬于行政處罰行為，且涂改行為在兩年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)，不應(yīng)再給予行政處罰，被告的行為違反了行政處罰法的規(guī)定，請(qǐng)求予以撤銷。本案經(jīng)一、二審法院審理后認(rèn)為，原告所持房屋所有權(quán)證是用經(jīng)涂改作廢的房照換領(lǐng)形成的，是不具備合法條件的房屋權(quán)屬證書，房地產(chǎn)管理處未認(rèn)真審查即為原告換發(fā)的房屋所有權(quán)證是錯(cuò)誤發(fā)證。房地產(chǎn)管理處在查明原告的違法行為及本機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤發(fā)證后所作的注銷房屋所有權(quán)證行為，是依職權(quán)作出的一種行政管理行為，并非是對(duì)原告違反行政法規(guī)的行為給予的處罰，故該注銷決定不適用行政處罰法的規(guī)定。原告的訴訟理由不能成立，判決維持了被告的注銷決定。

4.違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權(quán)屬有爭議或不清的情況下進(jìn)行了登記。

以上筆者對(duì)土地房屋權(quán)屬登記程序中的相關(guān)問題，在現(xiàn)行法的框架內(nèi)進(jìn)行了探討。雖然認(rèn)識(shí)上比較膚淺，理論支撐尚不夠充分，但是，其目的在于使土地房屋行政主管機(jī)關(guān)或其委托的土地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)及其工作人員，充分認(rèn)識(shí)到權(quán)屬登記程序的重要性，依法、審慎地進(jìn)行權(quán)屬登記，規(guī)范登記行為，保護(hù)土地房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，保障土地房屋交易安全。

參考文獻(xiàn)：

1.《中華人民共和國憲法》

2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1995年1月1日施行

3.《中華人民共和國土地管理法》，1999年1月1日施行

4、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，建設(shè)部1997年10月27日發(fā)布、2001年8月15日修改

5.《房地產(chǎn)法教程》，程信和、劉國臻編著，北京大學(xué)出版社2001年版