房產(chǎn)中介與虛假房源

華說

2013年11月21日，據(jù)《新京報》的消息，北京市工商局、市住建委、市公安局集體行政約見了鏈家、我愛我家、中大恒基等20家大型房產(chǎn)中介，要求其自查自糾違規(guī)“惡習(xí)”。按照計劃，即日起至2014年2月底，三部門在全市范圍內(nèi)專項整治房產(chǎn)中介十種違法行為，重點是中介非法從事群租房業(yè)務(wù)。在報道的末尾，羅列了三大部門決意“專項整治”的房產(chǎn)中介“十大惡習(xí)”。包括“在小區(qū)、路口擅自戳設(shè)的自設(shè)性戶外違規(guī)廣告牌”；“在店堂門窗張貼的房源信息或廣告”；“無照、擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或超出核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事中介”；“利用出租房屋從事無照經(jīng)營等違法經(jīng)營”；“發(fā)布虛假房源信息，或惡意搶占房源信息”；“誘導(dǎo)購房人違反限購等政策措施，協(xié)助購房人偽造證明材料騙取購房資格，擅自劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金”，等等。

倘若說，將偽造材料、無照經(jīng)營及擅自劃轉(zhuǎn)客戶資金之類視為“惡習(xí)”而整頓，大抵是在情理之中的。將“在小區(qū)、路口擅自戳設(shè)的自設(shè)性戶外違規(guī)廣告牌”也列為“惡習(xí)”則有些奇怪，更奇的是“在店堂門窗張貼的房源信息或廣告”居然也在“惡習(xí)”之列而要憤然要求加以“專項整治”。十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）剛剛公告天下，輿論普遍認(rèn)為《決定》的重中之重，是市場上前了一步而政府后退了一步。因為上面白紙黑字寫得清楚：“使市場在資源配置中起決定性作用?！比欢源爽嵭贾聛砜?，文件是一回事，事實又是另一回事情。

言歸正傳，回到房產(chǎn)中介的話題上。在北京列出的房產(chǎn)中介“十大惡習(xí)”中，“發(fā)布虛假房源信息”赫然在列。“惡習(xí)”與否不是筆者的興趣所在，但以日常觀察所見及自己的親身經(jīng)歷而言，房產(chǎn)中介喜歡發(fā)布虛假房源信息，以至于二手房市場上虛假房源信息滿天飛確乎是一個事實。那么，為什么二手房市場充斥著“虛假房源信息”？為什么屢遭消費者投訴，但房產(chǎn)中介公司依然“一條道走到黑”，而且無一例外？古時候的婚姻，決定于“父母之命，媒妁之言”。男女結(jié)合，沒有媒婆（操此業(yè)者大抵是女性）不能成事。房產(chǎn)中介是賣房者與買房者之間的“媒婆”。做媒自然有收入，媒婆收取的是禮金或者酬金，房產(chǎn)中介收取的是傭金，對買賣雙方都收。房產(chǎn)中介的收入，主要來自買賣之間的信息傳達(dá)及其相關(guān)服務(wù)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說，這收入屬于信息費用，是交易費用的一種。

不言而喻，房產(chǎn)中介的主要工作，是在買家與賣家之家傳遞信息——向買家傳達(dá)賣家的信息，向賣家傳達(dá)買家的信息，然后居間運作加以撮合。也就是說，房產(chǎn)中介吃的是“信息飯”。既然吃的是“信息飯”，首要的是了解信息掌握信息，包括賣家的和買家的。但茫茫人海，誰是買家，誰是賣家？房產(chǎn)中介不是三只眼的楊戩，可以看穿門店路人的心理，從而辨別出賣家或者買家；賣家或者買家額頭上也沒有貼著標(biāo)簽。然則房產(chǎn)中介如何了解和掌握賣家與買家的信息？答案很簡單：通過發(fā)布房源信息來收集賣家與買家信息。發(fā)布房源信息，一石二鳥：告訴買房者，可以到這里來買房，告訴賣房者，可以到這里賣房。所謂“在小區(qū)、路口擅自戳設(shè)的自設(shè)性戶外違規(guī)廣告牌”以及“在店堂門窗張貼的房源信息或廣告”，無非是房源信息發(fā)布的一種方式罷了。一旦有人在這些房源信息前稍微停頓一下，中介人員立馬會上前詢問：“先生，您是想買房還是賣房？”這就是收集賣家與買家信息。如同店內(nèi)顧客的多少直觀地反映著一家飯店的菜品質(zhì)量——在離筆者家不遠(yuǎn)的一個綜合購物中心，就餐高峰期門口排長隊的永遠(yuǎn)是那幾家物美價廉的飯店，一家房產(chǎn)中介擁有的房源多少，也直接反映了這家中介的經(jīng)營狀況。尤其是對作為外行的買家和賣家而言，如何選擇自己的委托者？是掛滿了房源的中介，還是房源屈指可數(shù)的中介？當(dāng)然是前者被選中的概率更大。因為房源多表明了這家中介的經(jīng)營能力，也表明了市場的選擇。所以房產(chǎn)中介無一例外地會“虛構(gòu)”房源信息。其目的，就是為了向買家和賣家傳遞這種信息。

盡管這種行為上不了臺面，具有欺騙性質(zhì)，但對房產(chǎn)中介而言，“虛構(gòu)”房源信息的行為對收集賣家與買家信息而言是行之有效的。譬如說，一個買家在網(wǎng)上看中了一套“虛假房源”，打電話咨詢中介，因為這套房源并不存在，中介必定會尋找各種理由讓買家放棄這套“虛假房源”——理由并不難找，張口就來：“已經(jīng)有買家下定金了”、“房子剛剛賣掉了”、“房東說不賣了”……接著就向買家推薦真實存在的房源，買家不感興趣也無所謂：“沒關(guān)系，我再幫您找找別的房源，你想找哪個區(qū)域或者樓盤？兩房還是三房？大致的預(yù)算是多少？……”不動聲色之間，已將買家的信息收集得差不多了。對賣家信息的收集也如法炮制，不過是換了另一套說辭而已。說白了，這“虛假房源”其實就是一個“魚餌”，用來“釣”買家和賣家的信息。有了賣家的信息，就掌握了真實的房源；有了買家的信息，就掌握了真實的需求信息。然后從中選擇合適的買家與賣家進(jìn)行匹配，經(jīng)過一番撮合，成交就達(dá)成了！最終真實的成交，竟然建立在最初的虛假之上。大千世界，真是無奇不有！

有趣的是，在房產(chǎn)中介掛出的房源信息中，標(biāo)注的價格一般偏低于市價。這其實是一種策略。價格偏低，容易吸引買家。一旦買家表達(dá)出購買意愿，則以“房東跳價”或者“這是房東到手價，雙方的稅費需要買方承擔(dān)”等諸如此類的理由將價格加上去。從賣家這方而言，房產(chǎn)中介在降低賣家心理預(yù)期的同時，承諾以高于此“市場價”的價格賣出來獲得賣家的委托。有人要問，倘若有一家房產(chǎn)中介堅決“出淤泥而不染”，在別家紛紛制造房源信息“虛假繁榮”之時，堅持以真實的房源示人，即便只有孤零零的幾條房源信息也如實發(fā)布，其結(jié)局將如何？回答是，將會被市場淘汰。前文已經(jīng)說過，房源的多少是房產(chǎn)中介在向買家和賣家發(fā)送信息，從而在市場上競爭獲取賣家和買家的委托。這樣，雖然以真實房源示人但房源信息少的中介，會在爭取賣家和買家的委托中處于下風(fēng)，最終在競爭中被淘汰出局！因為虛構(gòu)房源的中介會比不虛構(gòu)房源的中介了解和掌握著更多的買家和賣家信息！所以二手房市場上虛假房源信息泛濫。原因再簡單不過：倘若不“隨其波逐其流”，將會在競爭中被市場淘汰！以此觀之，盡管北京市有關(guān)部門大張旗鼓地將“發(fā)布虛假房源信息”作為“惡習(xí)”而加以“專項整治”，但那效果，其實也渺茫。無他，此乃房產(chǎn)中介生存之道也。其實這也是有前車之鑒的。整治“發(fā)布虛假房源信息”的行動，大抵在各地都有過的，那成果據(jù)說也是顯著而輝煌的，然而迄今為止，虛假房源信息依然充斥市場，這也是“鐵一般的事實”。這樣看，還是古人說得好：“水至清則無魚，人至察則無徒?！?/p>