論我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立

郭鐵棟

【摘要】所謂的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就是指不動產(chǎn)權(quán)利人依照相關(guān)的法律和法規(guī)，來將本人所屬的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行登記的主要行為。從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的性質(zhì)上看可從三方面進行分析，第一是從公法性行為方面上看，不動產(chǎn)的登記制度屬于行政行為的一種，主要是國家對不動產(chǎn)干預的一種行為。這種干預行為可以有效的保證物權(quán)人的合法權(quán)益。第二是從證明形式上看，房屋產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)的職責范圍就是對買賣雙方履行的買賣合同的結(jié)果要進行確認，對于買賣合同的審查進行批準。第三從司法行為上看，統(tǒng)一登記從本質(zhì)上來看屬于司法行為的一種。本文中主要對我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立方面來進行分析和介紹，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；制度建立；分析

從我國不動產(chǎn)登記的本質(zhì)上看，這屬于事實行為的一種，從表面上并不能賦予任何人以任何形式的權(quán)利，也就是其本身無法創(chuàng)設一定的物權(quán)。登記機關(guān)的主要職能就是對不動產(chǎn)的相關(guān)物權(quán)進行公示。這樣才能夠保證權(quán)利人權(quán)利的存在，并且對交易安全進行高效維護。對于同一登記行為來說，當事人和登記機關(guān)的雙方在意思上要表達一致。

一、我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀評述

在我國的不動產(chǎn)頂級制度上看，受到諸多歷史原因的影響，尤其是在現(xiàn)有經(jīng)濟體制的影響下，我國各個職能部門都和行政管理之間存在著較為密切的關(guān)系，登記制度也逐漸實現(xiàn)主體多樣化，層級較低的方向發(fā)展。效力也相對較差。在立法模式上表現(xiàn)的比較渙散。不僅登記事項不統(tǒng)一，而且登記的程序也體現(xiàn)出明顯的不科學性。另外，從登記內(nèi)容的查閱上看，現(xiàn)如今的社會不動產(chǎn)變動公示也呈現(xiàn)出一定的客觀性。

第一，不動產(chǎn)登記范圍比較混亂?，F(xiàn)如今我國的不動產(chǎn)范圍比較大，除了國有土地、集體所有土地之外，還有房屋所有權(quán)等等方面。可見，我國在不動產(chǎn)登記的范圍上看，存在著較為嚴重的混亂性。所以說，在以后的登記以及名稱的確定上都需要進行斟酌。對于不同的不動產(chǎn)形式需要辦法不同的證書，這對先進的經(jīng)濟發(fā)展也是具有一定的促進作用。

第二，不動產(chǎn)登記的規(guī)則體系比較混亂，各自為政。由于不動產(chǎn)的登記制度貫徹落實的力度不夠，而且對于不同的不動產(chǎn)形式應該按照不同的登記制度來進行。但是，我國在這一點上還有較大的發(fā)展空間和完善的空間。所以，在我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中，需要嚴格按照科學的規(guī)則來進行。

第三，不動產(chǎn)登記機構(gòu)分散。由于現(xiàn)如今我國不動產(chǎn)的登記機關(guān)種類繁多，土地行政主管部門的責任和權(quán)利也不同，工作范圍也有所差別。所以，在具體的工作中，應該對這種現(xiàn)存的登記部門和登記結(jié)構(gòu)分散的現(xiàn)狀進行改進和完善。各個部門所采用的登記程序和登記效力和存在著明顯的不同，不動產(chǎn)登記的障礙性比較突出。

二、構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度

首先，應該盡力以土地登記為中心的登記制度。我國的物權(quán)制度比較明確，土地作為一種比較典型的不動產(chǎn)形式，需要經(jīng)過法律的確認而得到保護。另外，土地上的房屋具有較強的多樣性。需要根據(jù)已有工作的形式和工作的狀態(tài)來對土地的使用權(quán)進行明確。不斷對土地登記制度進行完善，按照科學的登記程序，到制定的登記機關(guān)來辦理登記行為。還需要將這部分法律進行改進。

其次，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)，減少流通障礙?，F(xiàn)如今的統(tǒng)一登記機構(gòu)的設置需要進行高效的改革，從實際的工作中可以看出，典型的三種模式為機構(gòu)合并、機構(gòu)單設、集中辦理等等。從第一種情況上看，就是將涉及不動產(chǎn)的各種相關(guān)部門進行合并，統(tǒng)一辦理不動產(chǎn)的手續(xù)。從現(xiàn)如今的實際情況上看，房屋和土地就可以歸結(jié)到統(tǒng)一個部門當中。從第二種模式上看，機構(gòu)單設模式就是對相對比較獨立的不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記，將其視為統(tǒng)一不動產(chǎn)登記。但是，在具體的實施過程中會出現(xiàn)不同方面的問題，設置不動產(chǎn)登記的機構(gòu)比較簡單，要做好諸多的前置工作，要對各種數(shù)據(jù)信息進行記錄和整理，同時還需要對土地登記的相關(guān)內(nèi)容來進行整理，并且對具體的的內(nèi)容進行核實。這種情況下會造成大量的資料和資源的浪費，也會給日常的不動產(chǎn)登記工作帶來一定的影響。第三種模式就是在進行集中辦理的模式實行的過程中，需要設置專門的管理中心結(jié)構(gòu)，在進行不動產(chǎn)管理的過程中，嚴格按照科學的順序來對相關(guān)的提議進行審批和核實，然后根據(jù)工作的需求以及管理的需要來進行最終的不動產(chǎn)登記和管理，這樣不僅可以解決人們生活中關(guān)于不動產(chǎn)的各類矛盾，還能夠提升不動產(chǎn)管理部門在人們心目中的形象。

從各種不動產(chǎn)管理模式上看，需要以各地的政務服務中心為依據(jù)，設計不動產(chǎn)的登記中心，然后根據(jù)工作人員的工作內(nèi)容來對不動產(chǎn)的登記工作進行改進和完善。同時，還要對相關(guān)的工作人員提出應有的要求，在掌握專業(yè)的不動產(chǎn)登記相關(guān)知識的前提下，還需要具有較高的職業(yè)素質(zhì)。

第三，對不動產(chǎn)的登記程序和登記辦法進行改進和完善。首先，要提升登記程序的法制化趨勢。具體來說就是在程序形成的過程中對程序的設置、主體等進行規(guī)范，盡量減少重復的現(xiàn)象出現(xiàn)。同時還應該對登記步驟進行明確地規(guī)定，對現(xiàn)行的法律制度進行總結(jié)和參照，嚴格按照以下幾個步驟來進行：申請，申請受理，繳納費用。審查，公告以及核準登記，頒發(fā)證書。立卷歸檔等等。從不動產(chǎn)的公告上可以看出，公告權(quán)只適應于固定的登記類型。其次，要對不動產(chǎn)登記的辦法進行優(yōu)化和改進，參照我國已有的物權(quán)法來明確不動產(chǎn)登記的范圍、名稱等等。并且對這些內(nèi)容進行統(tǒng)一的規(guī)定，同時對其進行嚴格地法律規(guī)定。不動產(chǎn)登記模式也應該進行完善和優(yōu)化，但是要盡量避免出現(xiàn)登記形式一刀切的現(xiàn)象出現(xiàn)。在法律法規(guī)的制定上要做到公正、公開，不能由政府部門自行決定。

三、總結(jié)

總之，我國現(xiàn)如今已經(jīng)對不動產(chǎn)登記的制度進行了改進和優(yōu)化，相關(guān)的法律規(guī)范已經(jīng)出臺，從今后的發(fā)展趨勢上看，我國的不動產(chǎn)登記政策將會越來越完善，最終會以法律的形式來對已有的規(guī)章和文件進行明確。可見，我國的不動產(chǎn)登記制度會和社會發(fā)展的趨勢相符合，具有廣闊的發(fā)展前景。

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