關(guān)注土地出讓收益抵質(zhì)押貸款風(fēng)險(xiǎn)

劉彥生

一、抵押物變現(xiàn)困難。尤其是平臺(tái)貸款公司，往往利用名下具有一定評(píng)估價(jià)值的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押貸款或?yàn)槠渌脚_(tái)公司貸款提供抵押擔(dān)保。從表面上看，抵押擔(dān)保手續(xù)合法有效且抵押率不高或第二還款來(lái)源能夠完全覆蓋貸款本息，貸款風(fēng)險(xiǎn)較小。但如進(jìn)一步深入檢查往往就會(huì)發(fā)現(xiàn)，抵押土地設(shè)定的用途有的為水庫(kù)水面，承擔(dān)了主要的供水、灌溉任務(wù)，抵押權(quán)根本無(wú)法變現(xiàn)。

二、抵、質(zhì)押行為與現(xiàn)行法律法規(guī)有矛盾。以土地出讓收益提供貸款抵押和第二還款來(lái)源保證時(shí)，由于作為抵（質(zhì)）押標(biāo)的土地尚未進(jìn)八“招、拍、掛”程序，抵押權(quán)人大多不具有合法有效的土地使用權(quán)證，無(wú)法辦理土地他項(xiàng)權(quán)力證書(shū)，并不具備《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》效力，也不符合《國(guó)家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土[籍]字[ 1997]第2號(hào)）第一條第四款“土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)、《國(guó)有土地使用證》”的規(guī)定，致使抵押的合法性不能得到保證。

三、土地出讓收益存在重復(fù)抵押可能。由于在辦理土地出讓收益抵押手續(xù)時(shí)，未對(duì)土地抵押情況進(jìn)行登記，土地管理部門(mén)也不對(duì)外公布土地抵押信息。而銀行機(jī)構(gòu)信息來(lái)源渠道有限，難以得到標(biāo)的土地是否已設(shè)置其他的抵押權(quán)利，極易造成土地重復(fù)抵押，最終形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

四、土地出讓收益不確定性較大。銀行機(jī)構(gòu)在計(jì)算土地出讓收益時(shí)，往往依據(jù)當(dāng)?shù)卣峁┑耐恋嘏馁u基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算土地拍賣收入，并直接以此收入直接計(jì)算抵押金額和抵押率。但土地在收儲(chǔ)和拍賣過(guò)程中，拆遷補(bǔ)償支出、土地平整支出及土地拍賣價(jià)格等都很難預(yù)計(jì)，土地出讓收益是否能覆蓋貸款本息還具有較大不確定性。