關(guān)于解決農(nóng)村住房抵押貸款問題的調(diào)研與思考

張哲瑋

【摘要】長泰縣位于福建省閩南廈漳泉金三角結(jié)合部，地理位置優(yōu)越，素有閩南寶地之稱。近年來，長泰縣穩(wěn)定推進人口城鎮(zhèn)化、經(jīng)營集約化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，取得較好成效。然而，在推進過程中，作為農(nóng)業(yè)主體地位的農(nóng)民面臨著抵押貸款擔(dān)保物不足等嚴(yán)重的融資約束，制約了農(nóng)民收入提高和農(nóng)村經(jīng)濟增長.筆者認為，創(chuàng)新農(nóng)村住房抵押貸款的方式方法，有效提高農(nóng)民可支配收入，加強農(nóng)村住房政策補貼力度，解凍農(nóng)村住房資產(chǎn)，將極大地緩解長泰縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化、現(xiàn)代化對信貸資金的需求，從而改善農(nóng)村金融資金供給不足的現(xiàn)狀，促進新農(nóng)村建設(shè)和小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村住房抵押貸款;調(diào)研思考

一、當(dāng)前推進農(nóng)村住房抵押貸款必要性分析

1.盤活農(nóng)戶住房資產(chǎn)是農(nóng)村資產(chǎn)資本化的必要路徑。長泰縣作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣，農(nóng)業(yè)發(fā)展與進步可以進一步促進工業(yè)與服務(wù)業(yè)的發(fā)展，也有助于農(nóng)民生活水平的提高。據(jù)估算，長泰縣農(nóng)村可用于抵押的農(nóng)村住房價值達上百億元，若按照60%的抵押貸款率計算可有達幾十億的抵押貸款，可以極大地盤活緊張的農(nóng)村的資金使用現(xiàn)狀，發(fā)揮農(nóng)村住房本來應(yīng)有的資本資產(chǎn)化和增值效應(yīng)，提高農(nóng)民生產(chǎn)與消費的積極性，促進經(jīng)濟社會大幅度的向前跨越。

2.賦予農(nóng)民農(nóng)村住房可抵押貸款權(quán)利，可極大地擴大農(nóng)民資本權(quán)力，并且提高農(nóng)民融資抵押貸款能力。長期以來，農(nóng)村房屋作為一項農(nóng)民群眾的重要資產(chǎn)，一直受限于我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)的約束，其產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)一直處于模糊狀態(tài)。日前，長泰縣的農(nóng)村住房無法像城鎮(zhèn)城市居民住房一樣自由地參與市場流轉(zhuǎn)，極大地限制了農(nóng)民財產(chǎn)資本價值的實現(xiàn)，直接導(dǎo)致農(nóng)民貨幣資本的流動性，減少農(nóng)民可支配收入增加的可能性。

3.農(nóng)村住房可抵押是降低農(nóng)村金融授信門檻的體現(xiàn)，不僅可以降低金融融資成本，也可以有效地調(diào)節(jié)農(nóng)村金融供需失衡的困局。從放寬農(nóng)民抵押擔(dān)保物的角度人于，賦予農(nóng)村住房抵押擔(dān)保的有效資格與效力，不僅可以減少農(nóng)民的融資成本，促進農(nóng)民的再生產(chǎn)、消費與投資，同時更好地引導(dǎo)與促進農(nóng)村金融行業(yè)市場化、產(chǎn)業(yè)化與規(guī)范化。

4.農(nóng)村金融供給緊張，農(nóng)民融資困難，急需推出新的農(nóng)村信貸產(chǎn)品。長泰縣城鄉(xiāng)金融發(fā)展極不平衡，農(nóng)村貸款占全縣金融機構(gòu)貸款總數(shù)不及12%。農(nóng)村經(jīng)濟受限于金融網(wǎng)點的大幅萎縮，并且，能夠供給農(nóng)民或農(nóng)戶的金融產(chǎn)品局限于農(nóng)村信用、農(nóng)村小額貸款、農(nóng)戶聯(lián)保等少量貸款品種，擔(dān)保貸款局限于農(nóng)戶的資質(zhì)、期限與擔(dān)保物的品種，致使大量農(nóng)戶無法滿足貸款需求。

二、在推行農(nóng)村住房抵押貸款過程中遇到的阻力因素

1.現(xiàn)行的法律條款不具備使農(nóng)村住房抵押合法有效的法律效力?！稉?dān)保法》中明文規(guī)定，在農(nóng)村房屋抵押時宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)必須分離，這就相當(dāng)于限制了農(nóng)村住房抵押的法律效力。曰前，長泰縣農(nóng)村銀行、農(nóng)村信用社、小額貸款、郵政儲蓄銀行等農(nóng)村金融機構(gòu)因為相關(guān)法律法規(guī)認定抵押無效，要想真正實現(xiàn)農(nóng)村住房抵押融資，急需在產(chǎn)權(quán)登記和法律認定的相關(guān)條款上有所突破。

2.農(nóng)村住房權(quán)屬評定和價值評估操作性不強。我國長期以來實施的是城鄉(xiāng)房屋制度的二元結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，可以進入市場進行交易。但在長泰縣農(nóng)村中，農(nóng)村住房屬于宅基地上的附著物，而宅基地又屬于農(nóng)村集體組織所有，這使得農(nóng)村住房在房產(chǎn)登記、權(quán)屬認定上存在矛盾和沖突。因此，長泰縣的房產(chǎn)管理局和土地權(quán)屬管理部門無法給農(nóng)民提供正規(guī)的房產(chǎn)登記和權(quán)屬證明，房產(chǎn)評估和認定缺乏必要的措施和方法。

3.農(nóng)村住房抵押貸款的推廣受到風(fēng)險補償機制的極大阻礙。農(nóng)民往往出于傳統(tǒng)觀念等影響，不愿購買抵押的房產(chǎn)，并且農(nóng)房抵押引起的經(jīng)濟糾紛較難處置，由于司法對金融債券特別是農(nóng)村房產(chǎn)抵押的保護不力，銀行很難通過處置抵押物來彌補貸款資金損失。同時作為控制農(nóng)村住房抵押貸款風(fēng)險、保持各方積極性和參與度以及深入的政策性農(nóng)業(yè)保險和農(nóng)業(yè)抵押擔(dān)保公司的極度匱乏，使得借貸雙方在發(fā)生貸款危機時無法得到規(guī)避風(fēng)險的補償。

三、對推行農(nóng)村住房抵押貸款的幾點看法

1.摸索新的可行方案，發(fā)展農(nóng)村住房抵押試點。雖然農(nóng)村住房抵押已經(jīng)在全國部分試點地區(qū)順利推廣，然而，長泰縣與經(jīng)濟發(fā)達縣之間仍存在較大差異。因此要深入凋查研究，吸取成功地區(qū)的先進經(jīng)驗，因地制宜地推出適合長泰縣自身農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的農(nóng)村住房抵押的試行條例和操作辦法，建立完善的管理機制和風(fēng)險補償預(yù)防制度，有效避免法律限制，保障借貸雙方利益和債券的安全，使農(nóng)村住房抵押貸款實踐得以順利進行并不斷深化。

2.發(fā)揮政策的導(dǎo)向功能，創(chuàng)造優(yōu)良的外部環(huán)境。農(nóng)村住房抵押貸款是一項極具挑戰(zhàn)性的改革創(chuàng)新業(yè)務(wù)，覆蓋面廣，雖然，部分試點省、縣日前已經(jīng)試點成功，然而，在現(xiàn)實操作時確仍存在法律壁壘和制度缺漏。因此，地方政府政策的導(dǎo)向?qū)τ谕七M此項工作至關(guān)重要，長泰縣政府應(yīng)該制定財政補貼和政策性減免稅收等獎勵傾斜性政策，大力扶持農(nóng)戶的貸款業(yè)務(wù)增長，促進長泰縣農(nóng)村住房抵押貸款制度的深入改革與創(chuàng)新。

3.構(gòu)建中介平臺，穩(wěn)健推進放開農(nóng)村住房抵押限制的工作進展。長泰縣日前的抵押貸款市場場現(xiàn)出低水平、無序的混亂的狀態(tài)，因此加快農(nóng)業(yè)中介機構(gòu)和市場規(guī)范化建設(shè)成為有效推進農(nóng)村住房抵押貸款的工作進展關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

4.健全風(fēng)險補償機制，保障各方的合法權(quán)益。筆者認為，長泰縣日前應(yīng)該積極探索農(nóng)村住房抵押政策性補償制度、保險制度、擔(dān)保制度和風(fēng)險保護等多元化的風(fēng)險補償機制，確實保障參與各方主體的合法利益。endprint