小區(qū)車庫應(yīng)當(dāng)歸誰所有？

徐劍鋒

對于小區(qū)車庫車位歸誰所有的問題，學(xué)界曾經(jīng)有業(yè)主共有說、開發(fā)商所有說、國家所有說和約定歸屬說等幾種意見。

2007年3月16日通過的物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！边@沒有問題。有問題的是該條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！边@就等于確認(rèn)，開發(fā)商是擁有車庫所有權(quán)的，而且，車庫是可以脫離土地使用權(quán)而單獨(dú)存在的。否則，開發(fā)商就無權(quán)出售、附贈或者出租車庫。

這一立法規(guī)定，明顯損害了法的公平正義精神，侵奪了業(yè)主們的土地使用權(quán)，將開發(fā)商原本沒有的權(quán)益賦予了開發(fā)商。這也是小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于停車費(fèi)用糾紛不斷的根源。

我們知道，法律沒有對土地使用權(quán)的行使范圍作出一般界定。但是，常識告訴人們，土地使用權(quán)即對依法取得的土地按照規(guī)定用途自主地進(jìn)行開發(fā)、利用和受益的權(quán)利。這一權(quán)利必須是完整的，而不是殘缺的，即開發(fā)、利用、受益的范圍，既包括地表之上，也包括地表以下。這就像一個國家的領(lǐng)土主權(quán)范圍，既包括地表之上的天空，也包括地表之下的土層。土地使用權(quán)范圍的限制只能是，出于公共利益的需要而依法制定的國土管理和市政建設(shè)規(guī)劃。否則，這個使用權(quán)的范圍可以上自國家領(lǐng)空的高度，下至國家礦藏的邊緣。除此而外，任何部門都不能以任何其他借口限制土地使用權(quán)人的土地使用權(quán)范圍。

判斷小區(qū)車庫應(yīng)當(dāng)歸誰所有的根據(jù)只能在于，車庫所在的土地使用權(quán)歸誰所有。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，業(yè)主在取得房屋所有權(quán)的同時也取得了該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。換言之，小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)業(yè)主所有。除了專有部分的土地使用權(quán)屬于專有者之外，其他土地則屬于全體業(yè)主共同共有。因此，建設(shè)在小區(qū)業(yè)主共有土地上的車庫，無論是地面車庫，還是地下車庫，都是依附于小區(qū)業(yè)主共有的土地和土地使用權(quán)而存在，因而也應(yīng)當(dāng)是屬于小區(qū)業(yè)主共有的。沒有土地使用權(quán)，無論什么人都無權(quán)在這片土地之上或者之下建設(shè)車庫，也無論什么車庫都無法在這片土地之上或者之下有權(quán)單獨(dú)存在。皮之不存，毛將焉附？沒有土地使用權(quán)，就沒有附著在土地上的一切。物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定的要害就在于，它在沒有厘清車庫所在土地使用權(quán)屬的前提下，就賦予了開發(fā)商單獨(dú)保留車庫所有權(quán)的權(quán)利，從而侵犯了小區(qū)業(yè)主土地使用權(quán)的完整性，損害了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

“誰投資，誰受益”的理論，不能成為開發(fā)商保留車庫所有權(quán)的根據(jù)。這就像你在地上種了一棵果樹，然后，你將這塊土地轉(zhuǎn)讓給了別人，你難道還能因為這樹是你種的，而主張你仍然保有它的所有權(quán)并持續(xù)從中受益嗎？況且，小區(qū)有沒有車庫，以及車庫里車位有多少，是構(gòu)成小區(qū)居住品質(zhì)和商品房價格水平的重要因素。開發(fā)商表面上雖然沒有單獨(dú)出售車庫，但是實(shí)際上已經(jīng)在出售房屋的過程中收回了建設(shè)車庫的費(fèi)用，得到了建設(shè)車庫的好處和利益。

至于有人提出，如果將車庫規(guī)定為業(yè)主的共有財產(chǎn)，開發(fā)商就沒有建設(shè)車庫的動力和積極性，更是不值得一駁的偽命題。既然開發(fā)商能夠通過出售房屋收回建設(shè)車庫的費(fèi)用，法律在規(guī)定土地應(yīng)合理利用的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步立法規(guī)定開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)的同時必須建立一定比例的車位車庫，這個問題就根本不會存在。

綜上所言，問題的關(guān)鍵是要盡快厘清物權(quán)法關(guān)于小區(qū)車位的歸屬問題。在尊重和保護(hù)業(yè)主對小區(qū)土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，恢復(fù)業(yè)主對小區(qū)車庫的所有權(quán)。至于小區(qū)的停車費(fèi)應(yīng)該如何收取，又該如何支配使用，是業(yè)主共同商議、自主決定的事，不勞有關(guān)方面越俎代庖。（作者系法學(xué)碩士）