基于價(jià)值管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理模式研究

崔慧敏

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)也呈現(xiàn)出迅猛增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)逐漸增加，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理模式出現(xiàn)了新的變革。管理模式的創(chuàng)新和發(fā)展也成為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐，在這種形勢(shì)下促使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷的趨于成熟。但是目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所應(yīng)用的管理機(jī)制仍舊是不健全的，很難適應(yīng)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，所以探究一個(gè)新型的管理模式是非常有必要的。

【關(guān)鍵詞】?jī)r(jià)值管理 房地產(chǎn) 管理模式

房地產(chǎn)業(yè)主要是指以土地和建筑物為主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理以及后期維修、裝潢、服務(wù)等多種項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是一種具有先導(dǎo)性、高風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)性的行業(yè)?，F(xiàn)今隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，促使建筑工程建設(shè)逐步增多，促使房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有很高的分量，它是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要的影響。由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步是比較晚的，里面的管理模式還是不夠健全，為了房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展，有必要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有的管理模式進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)管理企業(yè)現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)概況

截止到2010年底，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)家，目前仍有樓盤(pán)在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的企業(yè)依然還有2萬(wàn)多家，房地產(chǎn)企業(yè)一片火暴。我國(guó)內(nèi)地最大房地產(chǎn)商是萬(wàn)科地產(chǎn)，截止到2005年底公司的總資產(chǎn)為219.9億元，僅僅占房地產(chǎn)資產(chǎn)總額的1%不到，而在香港房地產(chǎn)企業(yè)中總資產(chǎn)超千億的就有很多家[1]。比較看來(lái)我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較香港來(lái)說(shuō)比較小，并且全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多，造成投資資金過(guò)于分散，還會(huì)因此形成行業(yè)內(nèi)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。從我國(guó)整體的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這種現(xiàn)象不僅影響著投資者的信心，還不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)管理上存在的問(wèn)題

第一、房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)比其他行業(yè)來(lái)說(shuō)相對(duì)較高。這種較高利潤(rùn)的驅(qū)使，使得房地產(chǎn)商放松了對(duì)自身的規(guī)范性管理，丟失了自制力，只是為了獲取行業(yè)中更高的利潤(rùn)。再加上目前我國(guó)還推行了一些輔助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策以及不規(guī)范的行為，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻降到了很低的水平，在某種程度上還提高了房地產(chǎn)商的利潤(rùn)。在我國(guó)很多的房地產(chǎn)商對(duì)企業(yè)的成本控制做得非常的差，缺乏相應(yīng)的意識(shí)，但是即使在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中過(guò)度的鋪張浪費(fèi)，他們?nèi)匀挥泻芏嗟睦麧?rùn)可以獲得，這些都對(duì)規(guī)范化的管理有著嚴(yán)重的消極作用。

第二、企業(yè)自身的管理意識(shí)比較淡薄。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，很多的管理制度、管理規(guī)范都還不健全。再加上，房地產(chǎn)企業(yè)是處在一個(gè)很特殊的市場(chǎng)大環(huán)境下，相當(dāng)多的企業(yè)只重視自身的利益而忽視對(duì)自身的管理。還有很對(duì)地方對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的審批是比較繁瑣的，房地產(chǎn)商為了取得某個(gè)地方的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)，相應(yīng)的就會(huì)把工作重心移到公關(guān)辦理這種通行證件上面去，而忽視了對(duì)自身企業(yè)的管理工作。

第三、我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)體制所帶來(lái)的問(wèn)題。我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)體制是以國(guó)有經(jīng)濟(jì)為主，國(guó)有經(jīng)濟(jì)在行業(yè)中要起著主導(dǎo)作用。所以在房地產(chǎn)企業(yè)之中起主導(dǎo)作用是大型的房地產(chǎn)國(guó)企或者是國(guó)家控股的房地產(chǎn)企業(yè)，在這種國(guó)有企業(yè)占據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)半壁江山的形勢(shì)下，滋生了國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)員工的懶惰情緒，極有可能造成內(nèi)部管理人員素質(zhì)不高，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理，直接的影響就是促使土地資源浪費(fèi)和流失，房屋閑置的數(shù)量增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為過(guò)當(dāng)?shù)葐?wèn)題。有些國(guó)有企業(yè)即使企業(yè)虧了錢(qián)，還有國(guó)家的幫助。相當(dāng)一部分的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還和政府有著聯(lián)系，在體制的建設(shè)方面會(huì)相對(duì)比在自由市場(chǎng)下的私有企業(yè)來(lái)說(shuō)有些滯后性[2]。

二、基于價(jià)值管理的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理模式

企業(yè)的目前描繪了企業(yè)最終所要達(dá)到的某種畫(huà)面，而企業(yè)的戰(zhàn)略是幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)最后征程的工具，所以基于價(jià)值管理設(shè)定符合自身的戰(zhàn)略目標(biāo)是非常具有意義的。目前，我國(guó)的很多大型房地產(chǎn)商，都制定了一整套適合自身發(fā)展需要的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)自身企業(yè)的發(fā)展具有明確的規(guī)劃，這樣做非常有利于企業(yè)前進(jìn)方向的正確性。就舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，我國(guó)內(nèi)地最大的房地產(chǎn)商萬(wàn)科地產(chǎn)，它的企業(yè)目標(biāo)寫(xiě)的很清楚——中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的目標(biāo)是力爭(zhēng)讓自己發(fā)展成為一個(gè)可以見(jiàn)證歷史的百年企業(yè)。企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)為企業(yè)的發(fā)展指明了方向，指引著企業(yè)前進(jìn)的腳步。不過(guò)要想做到一個(gè)戰(zhàn)略型的房地產(chǎn)商，光有目標(biāo)是不夠的，他們還需要做到以下幾點(diǎn)：

第一、要清楚所陳述的戰(zhàn)略目標(biāo)。作為以戰(zhàn)略作為中心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要能清楚的理解所陳述目標(biāo)的具體思想，還要能夠依照上面的戰(zhàn)略體系，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)的存在價(jià)值。然后房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略圖將實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的關(guān)鍵因素完美的融入到實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的方案中去。

第二、要將戰(zhàn)略作為一個(gè)連續(xù)實(shí)施的過(guò)程。戰(zhàn)略是一個(gè)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所制定的遠(yuǎn)期的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，是非常難實(shí)現(xiàn)的，也是距離現(xiàn)在比較遠(yuǎn)的。所以企業(yè)在進(jìn)行戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的時(shí)候要一步一步慢慢地來(lái)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，爭(zhēng)取早日達(dá)到既定的目標(biāo)。這個(gè)過(guò)程需要員工們的團(tuán)結(jié)協(xié)作，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神，以及持續(xù)不斷的努力奮斗。

第三、房地產(chǎn)企業(yè)的全員都要參與到組織的職業(yè)需求戰(zhàn)略管理中來(lái)。戰(zhàn)略型的房地產(chǎn)企業(yè)要求所有的員工都要對(duì)自己企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有著明確的認(rèn)識(shí)，并且要嚴(yán)格按照符合戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)方向進(jìn)行努力[3]。企業(yè)所指定的戰(zhàn)略目標(biāo)并不是一個(gè)指示，而是一種自上而下所進(jìn)行的溝通，他需要全體員工的共同參與，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)與員工職業(yè)目標(biāo)的共同發(fā)展。

（二）基于價(jià)值管理的房地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)的管理模式

就現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施企業(yè)和客戶(hù)之間的關(guān)系管理上面基本上都是由銷(xiāo)售部門(mén)單獨(dú)完成的。銷(xiāo)售部門(mén)對(duì)客戶(hù)的工作主要集中在客戶(hù)咨詢(xún)、客戶(hù)來(lái)訪上面，對(duì)客戶(hù)信息也只是保存在銷(xiāo)售部門(mén)的售樓處，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的管理模式很難對(duì)這些的客戶(hù)信息進(jìn)行最大化的利用?；谶@些問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的客戶(hù)管理機(jī)制來(lái)解決所存在的這些問(wèn)題。根據(jù)相應(yīng)的理論，企業(yè)可以通過(guò)以下步驟實(shí)現(xiàn)對(duì)自己所服務(wù)客戶(hù)的科學(xué)管理：

第一、對(duì)客戶(hù)進(jìn)行相應(yīng)的分類(lèi)，對(duì)每一位所服務(wù)的客戶(hù)都有詳細(xì)的資料這是實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理的前提。企業(yè)可以根據(jù)自身情況建立自己顧客的信息庫(kù)，并且經(jīng)常性的與每一顧客進(jìn)行溝通，確保關(guān)系的良好。

第二、在對(duì)客戶(hù)識(shí)別完成之后，接下來(lái)需要做的就是明確對(duì)客戶(hù)進(jìn)行區(qū)分，找出最有價(jià)值的客戶(hù)，重點(diǎn)對(duì)待，提高最有價(jià)值的顧客的滿(mǎn)意度，最大化擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。

第三、在對(duì)顧客進(jìn)行了差異化分析的基礎(chǔ)上，下面需要做的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)客戶(hù)進(jìn)行一對(duì)一的個(gè)性化溝通，真正了解他們的需求，確定目標(biāo)市場(chǎng)，有針對(duì)性的調(diào)整自己的產(chǎn)品和服務(wù)。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以迅速的發(fā)展壯大，大多數(shù)的房地產(chǎn)商都度過(guò)了一段美好的時(shí)光。但是市場(chǎng)的發(fā)展定律時(shí)刻在提醒著我們，市場(chǎng)是隨時(shí)變動(dòng)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不斷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)下，為了能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)形式，就要做好對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式，基于價(jià)值管理開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理模式，從客戶(hù)的角度出發(fā)加強(qiáng)管理模式的創(chuàng)新和應(yīng)用，從客戶(hù)的需求中得到不斷的成長(zhǎng)。從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以更好的適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)

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