含淚賣身：實(shí)質(zhì)離本質(zhì)越來(lái)越遠(yuǎn)

朱大鳴

越來(lái)越多的中小房企選擇“賣身”，房地產(chǎn)并購(gòu)案越來(lái)越多。根據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹的數(shù)據(jù)，2014年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例成倍提高，2014年上半年收購(gòu)總額是152億元，同比增長(zhǎng)了2.09倍，而當(dāng)前正在談的還未完成的交易額是一千六百多億元。

2003年到2013年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)飆升的黃金時(shí)代。這個(gè)10年雖然多次遭遇調(diào)控政策，但總體上來(lái)說(shuō)中小房企還是比較好過(guò)，而且充分發(fā)揮了船小好掉頭的優(yōu)勢(shì)，積極布局三四線城市。當(dāng)大航母?jìng)儼l(fā)現(xiàn)三四線城市的機(jī)會(huì)多于一二線城市的時(shí)候，中小房企船小好掉頭的優(yōu)勢(shì)蕩然無(wú)存。

房地產(chǎn)本身是資金密集型產(chǎn)業(yè)，擁有足夠的資本在房地產(chǎn)界是非常重要的，否則，一旦資金鏈斷裂，回款有難，還融不到資金，就容易倒閉，于是只好含淚賣身，忙著給自己賣個(gè)好價(jià)位。

有媒體統(tǒng)計(jì)了2014年重大的房企崩潰事件：興潤(rùn)置業(yè)負(fù)債35億元宣告破產(chǎn)、百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)因資金鏈斷裂、華門控股出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)、中都集團(tuán)老板“消失”百貨業(yè)關(guān)門等。其實(shí)這些事件仍然是冰山一角，很多房企就算借到錢也是高利貸，如果房地產(chǎn)成交量不火爆，房?jī)r(jià)上漲幅度不及高利貸的利率，自己不死也會(huì)被活活拖死。

就算是現(xiàn)在比較流行的房地產(chǎn)私募，也未必好到哪里去。地產(chǎn)私募基金正像毒藥一樣在吞噬大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)。私募基金的平均回報(bào)成本要求25%，甚至高達(dá)30%。所以房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)演變成另一種高利貸，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展構(gòu)成了危險(xiǎn)，也是推高中國(guó)房?jī)r(jià)的新禍?zhǔn)?。私募基金只能加快房企的破產(chǎn)，或房企把成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，一旦市場(chǎng)變暖，抬高房?jī)r(jià)，最后受損的還是購(gòu)房者。

與之相反的是，萬(wàn)科與綠地爭(zhēng)霸賽以綠地挑戰(zhàn)成功結(jié)束。地產(chǎn)巨頭越來(lái)越龐大，兼并勢(shì)不可免。況且，地價(jià)大規(guī)模上漲，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從這個(gè)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)器中甩了出來(lái)。寡頭壟斷不斷集中，出現(xiàn)了所謂的“千億俱樂(lè)部”集團(tuán)，而綠地和萬(wàn)科還都超過(guò)2000億元。樓市寡頭壟斷情形正在加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度正在加大，這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是非常不利的。歷史屢次證明，寡頭壟斷無(wú)論在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，還是在古代的專制型經(jīng)濟(jì)，都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的低效率，扭曲經(jīng)濟(jì)公平的基本理念。

大量的中小房企失去了在樓市生存的機(jī)會(huì)，大量開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，只漲不跌的樓市對(duì)于自己發(fā)展是致命的，沒(méi)有回調(diào)，成本會(huì)越來(lái)越高，直到被擠出市場(chǎng)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只漲不跌的房?jī)r(jià)將市場(chǎng)機(jī)制內(nèi)在核心理論價(jià)格波動(dòng)調(diào)節(jié)模式架空，表面上說(shuō)我們更加市場(chǎng)化了，但從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)，我們離市場(chǎng)內(nèi)在本質(zhì)越來(lái)越遠(yuǎn)，市場(chǎng)從來(lái)就不是從表面上建構(gòu)出來(lái)的。

由此可見(jiàn)，并非房地產(chǎn)市場(chǎng)本身處于非常低迷的新常態(tài)，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化。大房企們動(dòng)輒抬高地價(jià)，讓大量的中小房企無(wú)法跟進(jìn)，壟斷了市場(chǎng)的大房企們開(kāi)始?jí)艛鄡r(jià)格，于是中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了所謂的剛性泡沫，按照張五常的說(shuō)法是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是鋼做的。其實(shí)不是鋼做的，而是壟斷做到的。地方壟斷土地資源，大房企壟斷拍賣資源，銀行壟斷信貸資金，這些壟斷都是成本，但是，這些成本很多是可以避免的，削減這些成本需要相關(guān)利益集團(tuán)自我割肉。自我割肉的可能性不大，于是只好耗著，讓時(shí)間來(lái)消耗這一切。

不是我們的信貸放出的不夠多，而是再多的信貸量放出來(lái)都會(huì)被畸形的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)吸走，連個(gè)浪花都不起。不是我們的土地不夠多，而是我們的土地隱藏著太多的利益，這些利益讓人難以割舍。不是我們的房?jī)r(jià)不能降，而是我們根本不想讓它降。不是我們的中小房企沒(méi)有效率，而是我們的壟斷房企無(wú)約束，以至于一出手就能輕易撞傷小船無(wú)數(shù)，還要說(shuō)這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。