樓市可安好？

志康

在第一財(cái)經(jīng)舉辦的中國新一線城市峰會(huì)上，專家學(xué)者大多看好2015年房地產(chǎn)發(fā)展。交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為：購房者貸款難、開發(fā)商融資難的問題今年將有明顯緩解。北師大金融研究中心主任及社科院金融研究員鐘偉也斷言：一、二線城市未來發(fā)展空間繼續(xù)存在。

果不其然，近期樓市利好消息接踵而至——1月23日北京副市長(zhǎng)陳剛透露，北京房屋限價(jià)限貸政策已放開，但不考慮取消限購。戴德梁行的報(bào)告則稱：對(duì)于土地市場(chǎng)，2015年，全國布局的大中型開發(fā)商，會(huì)選擇收縮三四線城市拿地，將重點(diǎn)布局一二線城市，上海無疑是所有房企的兵家必爭(zhēng)之地。高緯環(huán)球的董事蘇金茂預(yù)測(cè)：“2015年，投資者將可能不再局限于地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，其他投資者也嘗試在地產(chǎn)市場(chǎng)上分一杯羹。在收益率方面，隨著商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格逐漸趨于理性，建議剛需用戶及早入市，以免造成‘今年不買房，一年就白干’的尷尬局面?！?/p>

近期央行降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也算是政策利好。但是，不應(yīng)過分解讀降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。此次降息的主要目的還在于穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，使資金更多、更便宜地流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;至于今年還能降息降準(zhǔn)幾次則另當(dāng)別論;而GDP在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下也與往年8%-9%不可同日而語。

筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)的走勢(shì)自有其內(nèi)在的規(guī)律，看誰把準(zhǔn)脈。決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的最終因素是人口。過去三四十年來，中國一直實(shí)行嚴(yán)厲的計(jì)劃生育政策，其結(jié)果，到2015年中國的勞動(dòng)力達(dá)到峰值，2018年前后中國人口達(dá)到峰值。其后，城市人口的增長(zhǎng)就只能靠人口流入。

新一屆政府所推行的城鎮(zhèn)化進(jìn)程利國利民，但農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程中，往往繞過三四線城市，直接往二線和一線城市流動(dòng)，尤其是剛剛進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)的年輕人。因?yàn)榇蟪鞘芯蜆I(yè)機(jī)會(huì)較多，其結(jié)果是，三四線城市人口將不會(huì)增加，甚至?xí)霈F(xiàn)人口凈流出。任志強(qiáng)曾表示：中國的房?jī)r(jià)泡沫先是在三四線城市破滅，然后是二線城市，再然后是一線城市，最后是北京和上海。

房?jī)r(jià)何去何從，不是美好的愿望就能推動(dòng)的。（作者郵箱：wzk1958@hotmail.com）