房地產(chǎn)抵押權(quán)登記中的法律問題分析

摘??要：介紹了抵押權(quán)設(shè)立相關(guān)規(guī)定，抵押登記流程、效力、意義和《物權(quán)法》實施后抵押登記的新規(guī)定。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);抵押權(quán);抵押登記制度;物權(quán)法

中圖分類號：D923.2???????????????文獻標識碼：A???????????????DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.14.013

近年來，我國市場經(jīng)濟發(fā)展很快，信用關(guān)系逐漸發(fā)達，抵押制度也有了新的發(fā)展。抵押登記制度是維護經(jīng)濟秩序、保障交易安全的重要法律手段，抵押登記制度的建立體現(xiàn)了我國對抵押權(quán)雙方關(guān)系的干預。

1??抵押權(quán)設(shè)立登記相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》規(guī)定，以房屋設(shè)定抵押，應(yīng)當辦理抵押權(quán)登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立，因此，抵押權(quán)成立的前提就是進行登記，抵押權(quán)未經(jīng)過登記就不能成立。抵押權(quán)登記之后，如果債務(wù)人到期不能履行債務(wù)，債權(quán)人可以依法行使抵押權(quán)。

抵押雙方簽訂抵押合同后，需提交下列文件到登記機關(guān)辦理抵押登記：①登記申請。抵押雙方當事人應(yīng)當向登記機構(gòu)進行抵押權(quán)登記申請，登記雙方都應(yīng)當具有民事行為能力，申請人也可以委托代理人向登記機構(gòu)代為申請登記。其內(nèi)容包含抵押雙方當事人的基本情況、登記原因、房地產(chǎn)地理位置、面積、用途等權(quán)屬狀況，申請書應(yīng)當由雙方簽字蓋章。②申請人的身份證明。③房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)所有權(quán)的證明。所有權(quán)證記載的事項，應(yīng)當與登記簿保持一致;不一致的，除非能證明登記簿有錯誤，應(yīng)當以登記簿的記載內(nèi)容為準。這個規(guī)定改變了權(quán)屬證書的效力，將唯一合法憑證改變?yōu)槲餀?quán)證明，即不動產(chǎn)物權(quán)以登記簿記載為準。④抵押合同。抵押雙方應(yīng)當簽訂書面抵押合同。⑤主債權(quán)合同，也就是借款合同。抵押權(quán)具有從屬性，它以債權(quán)的存在為前提，債權(quán)不存在，抵押權(quán)也不存在。⑥其他必要材料。

登記機構(gòu)辦理抵押登記的流程如下。

第一步，申請。申請是當事人提出辦理抵押登記的意思表示，申請需采用書面的形式。

第二步，受理。登記機構(gòu)主要審查以下事項：①核實房屋所有權(quán)信息，包括權(quán)證的真?zhèn)魏蜋?quán)證信息與登記簿是否一致。②查驗資料和要件是否齊全。③核對當事人身份狀況，登記機構(gòu)應(yīng)查驗當事人身份狀況和相關(guān)證明與登記簿記載的信息是否一致。④詢問當事人并制作詢問筆錄。登記機構(gòu)可根據(jù)不同事項制作不同的詢問筆錄，詢問筆錄應(yīng)由申請人簽字確定確認，

并歸檔保存。⑤對符合登記條件的予以受理。

第三步，審核。再次審查房屋所有權(quán)、證書真?zhèn)?、證書記載事項是否與登記簿記載一致、權(quán)屬是否清楚、材料是否齊全等狀況。

第四步，載入登記簿。登記事項確認無誤后，應(yīng)將房屋抵押權(quán)登記事項準確、完整地載入登記簿。

第五步，發(fā)證。

對于登記時間的確定，《物權(quán)法》規(guī)定，抵押登記應(yīng)當是從記載于不動產(chǎn)登記簿時才開始生效的。因此，登記時間在抵押登記中十分重要，它決定著抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)捻樞颉?/p>

2??抵押權(quán)登記的效力

我國采用登記生效方式，即除了抵押當事人雙方合意外，抵押權(quán)必須登記。不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，登記具有公信力。

登記應(yīng)為抵押權(quán)成立的條件。我國《物權(quán)法》規(guī)定，房屋抵押權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，要依法經(jīng)過登記才能發(fā)生效力;規(guī)定登記時間是抵押權(quán)設(shè)立的時間，沒有經(jīng)過登記部門登記的抵押權(quán)是不發(fā)生效力的。抵押合同僅具有債權(quán)行為的性質(zhì)，抵押登記才是物權(quán)行為。當事人之間設(shè)立的抵押合同，僅能產(chǎn)生債權(quán)人對抵押人的登記請求權(quán)，而不能直接產(chǎn)生抵押權(quán)。經(jīng)過登記的抵押權(quán)才能具有對抗效力。抵押雙方簽訂的抵押合同并未使抵押權(quán)成立，只有經(jīng)過登記才可以設(shè)定抵押權(quán)。

《物權(quán)法》規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償”。因此，抵押權(quán)登記的先后順序也是債權(quán)清償?shù)捻樞?，多個抵押權(quán)都登記的，按照登記的先后順序清償。確定抵押權(quán)登記的先后，以登記部門記載于簿記簿的時間為準。第一順序抵押權(quán)登記的，就拍賣、變賣所得優(yōu)先受償;第二順序的就剩余部分受償，以此類推。如果抵押權(quán)登記時間相同，即抵押權(quán)登記順序相同，則按照各擔保債權(quán)的比例清償，債權(quán)份額大的，清償比例大。

抵押登記不影響抵押合同的效力?！段餀?quán)法》的實施，充分體現(xiàn)了民事行為依當事人意愿進行，抵押登記是依當事人申請而辦理的。登記只是抵押權(quán)生效的公示方式，它并不影響當事人訂立抵押合同的效力，即使抵押雙方未在登記機構(gòu)辦理抵押權(quán)登記，也不影響合同效力。

3??抵押權(quán)登記的意義

3.1??有利于保護債權(quán)人的合法權(quán)益

設(shè)立抵押權(quán)是為了保障主債權(quán)人的利益。抵押人如果不能按約定履行相應(yīng)義務(wù)，債權(quán)人可按照規(guī)定拍賣、變賣抵押物，并按登記的先后順序受償。通過房屋抵押登記，使抵押權(quán)人有權(quán)對抵押物進行追及，抵押人不也能隨意處分已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)。這樣，可以最大程度地保障抵押權(quán)人的權(quán)利，維護抵押市場穩(wěn)定。

3.2??保護善意第三人的合法權(quán)益

抵押登記作為一種公示手段，具有公信力，其作用主要是為了保證交易的安全。通過抵押登記可以在登記簿上載明不動產(chǎn)抵押狀況，向社會公開、讓公眾知曉該房屋抵押權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅的有關(guān)情況。善意第三人可以在交易時查詢登記簿上記載的房地產(chǎn)權(quán)利人抵押權(quán)的設(shè)立狀況，對其權(quán)屬進行核實，從而保護其合法權(quán)益。

4??新《物權(quán)法》對抵押權(quán)登記方面的新規(guī)定

4.1??允許超額抵押

《擔保法》規(guī)定，抵押人的擔保債權(quán)數(shù)額不得超出其抵押物的價值。但是如今，我國市場經(jīng)濟體制已逐漸發(fā)展成熟和完善，如果還禁止超額抵押，會與現(xiàn)行體制不相適應(yīng)。首先，以往設(shè)定抵押權(quán)時，要求對抵押財產(chǎn)進行評估，以確定抵押物的價值是否大于被擔保的債權(quán)，且抵押物的價值是隨著市場變動的，這樣會增加雙方的交易成本。其次，設(shè)定抵押權(quán)是抵押雙方當事人的民事行為，應(yīng)當尊重當事人的意思表示。如果債權(quán)人愿意對房屋進行超額抵押，就沒有必要在法律上規(guī)定限制超額抵押。鑒于上述弊端，新的《物權(quán)法》明確廢棄了對超額抵押的禁止性規(guī)定，允許抵押人以價值低的抵押財產(chǎn)擔保價值高的債權(quán)。

4.2??關(guān)于最高額抵押權(quán)登記

最高額抵押權(quán)是一種便捷、高效的擔保方式，同時有利于加強銀行等金融機構(gòu)的債權(quán)的擔保，因此，銀行等金融機構(gòu)非常愿意采取最高額抵押權(quán)的擔保方式。

《物權(quán)法》擴大了最高額抵押權(quán)的適用范圍，《擔保法》中限定了只有“借款合同或者當事人就某項商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同所產(chǎn)生的債權(quán)”才能設(shè)定最高額抵押權(quán)擔保，新的《物權(quán)法》規(guī)定：“為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。”依據(jù)這一規(guī)定，只要是一定期間將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)，均可設(shè)立最高額抵押權(quán)加以擔保，無論該債權(quán)是借款合同債權(quán)，還是其他因買賣、票據(jù)帖現(xiàn)、銀行卡透支等民事活動產(chǎn)生的債權(quán)。

明確規(guī)定最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)也可納入最高額抵押擔保范圍。這個問題在以往的實踐中有爭論，新的物權(quán)法規(guī)定：“最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍?！?/p>

規(guī)定了最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)中，部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓并不導致最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》規(guī)定：“最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外?！?/p>

參考文獻

[1]中華人民共和國主席令，第六十二號.中華人民共和國物權(quán)法[S].2007-03-16.

[2]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司.房屋登記辦法釋義[M].北京：人民出版社，2008.

[3]中華人民共和國建設(shè)部令，第168?號.房屋登記辦法[S].2008-01-22.

[4]物權(quán)登記案件法律適用問題調(diào)研課題組.物權(quán)登記與司法審查及新司法解釋解讀[M].北京：人民出版社，2011.

————————

作者簡介：張金珍（1980—），女，山西平遙人，房地產(chǎn)經(jīng)濟師，自修大學本科，現(xiàn)主要從事房地產(chǎn)交易和發(fā)證工作。

〔編輯：王霞〕

The?Analysis?of?the?Legal?Issues?in?the?Registration?of?Real?Estate?Mortgage

Zhang?Jinzhen

Abstract：?The?paper?introduces?the?mortgage?registration?procedure，?the?effect，?the?significance?and?the?new?stipulation?of?mortgage?registration?after?the?mortgage?registration?procedure.

Key?words：?real?estate;?mortgage;?mortgage?registration?system;?property?law