我國(guó)住宅商品房?jī)r(jià)格影響因素實(shí)證分析

常春華

（長(zhǎng)江大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，湖北 荊州 434023）

2014年第一季度，房地產(chǎn)商土地購(gòu)置面積、商品住宅新開(kāi)工面積及竣工面積、商品住宅銷售面積、銷售額累計(jì)增長(zhǎng)率變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方網(wǎng)站沒(méi)有公布房?jī)r(jià)下跌的數(shù)據(jù)，但各大媒體紛紛爆出房?jī)r(jià)下跌的消息，并且一些地方政府開(kāi)始出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，如解除限購(gòu)、允許落戶以及契稅補(bǔ)貼等等，對(duì)于樓市該不該救，也眾說(shuō)紛紜。

為什么會(huì)出現(xiàn)此爭(zhēng)論，原因在于對(duì)商品住宅的商品屬性存在質(zhì)疑，認(rèn)為我國(guó)商品房的價(jià)格變化不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，不由市場(chǎng)供求關(guān)系決定。因?yàn)?，在我?guó)，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，商品房?jī)r(jià)格下跌，意味著土地價(jià)格下跌，他們依靠土地的較快增長(zhǎng)以增加地方財(cái)政預(yù)算外收入，滿足日益增長(zhǎng)的地方財(cái)政支出缺口的愿望可能落空。同時(shí)，對(duì)于已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，住宅商品房除了滿足購(gòu)房者改善居住條件的需求外還有保值增值的投資需求，房?jī)r(jià)下跌，意味著資產(chǎn)價(jià)值縮水。此外，對(duì)于未購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，希望房?jī)r(jià)走勢(shì)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，使他們能在較低的價(jià)格買上合適的住房。但商品住宅具有商品屬性，其價(jià)格的波動(dòng)應(yīng)該具有內(nèi)在的規(guī)律性，供給、需求因素應(yīng)該是其主要的影響因素。當(dāng)然政策的作用也不容置疑，所以有必要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，發(fā)揮市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”的作用，分析市場(chǎng)供需均衡作用下的住房?jī)r(jià)格及其影響因素，預(yù)測(cè)其變化趨勢(shì)。

國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)化起步早，同時(shí)市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的重要性和敏感性自然而然地吸引了大量學(xué)者和公眾廣泛而深入關(guān)注與研究。國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究主要側(cè)重于兩方面：一是房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)；二是房地產(chǎn)價(jià)格與財(cái)稅。方法基本采用通過(guò)建立房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)因素的計(jì)量模型來(lái)分析問(wèn)題［1～11］。

國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)化起步早，同時(shí)市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，無(wú)論從廣度和深度上講都較為深入，國(guó)外學(xué)者研究成果集中于房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)價(jià)格與財(cái)稅關(guān)系兩方面，方法大多采用通過(guò)建立房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)因素的計(jì)量模型。因?yàn)槲覈?guó)土地政策的特殊性，房產(chǎn)稅目前只是在小范圍試點(diǎn)，利率市場(chǎng)化并沒(méi)完全放開(kāi)，因此國(guó)外的研究成果只有借鑒意義，而不能選擇相同的因素進(jìn)行分析。國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究雖然開(kāi)始注重供需因素［12～15］，但只是基于某個(gè)側(cè)面進(jìn)行論述，同時(shí)學(xué)者的研究有的是基于當(dāng)前的數(shù)據(jù)作出簡(jiǎn)要評(píng)價(jià)，有的是基于全國(guó)的時(shí)序數(shù)據(jù)建立動(dòng)態(tài)模型就房?jī)r(jià)的影響因素做長(zhǎng)短期分析，得出的結(jié)論也有相互矛盾的地方，同時(shí)模型復(fù)雜也不利于對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)。筆者基于商品住宅的商品屬性，依據(jù)中國(guó)31個(gè)省市2012年的數(shù)據(jù)，考察了供給、需求、成本、區(qū)域等因素對(duì)商品房?jī)r(jià)的影響，為制定調(diào)控政策提供實(shí)證依據(jù)。

一、計(jì)量模型設(shè)定

因變量為我國(guó)商品住宅價(jià)格（price），自變量有供給、需求、成本以及區(qū)域的因素。

第一，需求因素。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（disposable），城鎮(zhèn)化率（urban）都是影響需求的因素。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的提高，對(duì)住房改善的需求增加，引致價(jià)格的上漲；農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移使得城市常住人口增加，對(duì)住房的需求增加，價(jià)格上漲，但占城市人口較大比重的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力因?yàn)槠涫杖氩桓咭约案鞣N限制，對(duì)城市住房購(gòu)買力有限，可能對(duì)價(jià)格影響作用有限。

第二，供給因素。住房竣工面積（completed）直接影響房屋的供給，供給越大，價(jià)格越低。

第三，成本因素。房地產(chǎn)住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重（ratio）。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商品住宅開(kāi)發(fā)投資是其對(duì)于資產(chǎn)升值保值、逐利的需求。但地方政府作為商品住宅開(kāi)發(fā)所需要土地的唯一供給方，對(duì)土地的價(jià)格具有話語(yǔ)權(quán)，導(dǎo)致一方面房?jī)r(jià)可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)住宅投資增加，供給增加，而下跌；另一方面卻因?yàn)橥恋貎r(jià)格上升，開(kāi)發(fā)商所需要的投資增加，成本上升，價(jià)格上漲，且后者的作用可能更強(qiáng)。

第四，區(qū)域的差異（area）。東部地區(qū)因其地理位置、公共資源等優(yōu)勢(shì)地位，其住房需求和價(jià)格都和中西部地區(qū)存在差異，所以有必要考慮區(qū)域差異。建立虛擬變量用字母D1，D2，D3表示，D1＝1，表示該地區(qū)屬于東部，D1＝0，表示其他；D2＝1，表示該地區(qū)屬于中部，D2＝0，表示其他；D3＝1，表示該地區(qū)屬于西部，D3＝0，表示其他。

樣本采用2012年31個(gè)省直轄市的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站分省年度數(shù)據(jù)查詢，以上各個(gè)變量的統(tǒng)計(jì)描述，見(jiàn)表1.

表1 各變量統(tǒng)計(jì)描述

2012年住房平均價(jià)格最高的地區(qū)是北京，最低的是西藏地區(qū)。東部除山東、河北、遼寧3個(gè)地區(qū)的住房均價(jià)低于全國(guó)平均價(jià)格，其余8個(gè)省直轄市的住房均價(jià)都遠(yuǎn)高于平均值。而中部和西部沒(méi)有一個(gè)地區(qū)的住房均價(jià)高于全國(guó)平均水平，說(shuō)明東部少數(shù)地區(qū)的住房均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拉開(kāi)了與其他地區(qū)的距離。體現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上也是如此，東部除河北、海南2個(gè)地區(qū)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入低于均值外，其余9個(gè)省直轄市其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入都高于均值，而中部和西部地區(qū)的城鎮(zhèn)居民可支配收入都低于全國(guó)平均水平。城鎮(zhèn)化率最高的地區(qū)是上海，89.29%的居民都住在城鎮(zhèn)，三個(gè)區(qū)域都有城鎮(zhèn)化率高于全國(guó)平均水平的，只是東部最多，10個(gè)地區(qū)都在平均水平之上。在住房投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重上，東部地區(qū)也充當(dāng)了重要的角色，海南地區(qū)的住房投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重更是達(dá)到了33.81%，位居全國(guó)第一，其次是上海28.37%，可見(jiàn)住房開(kāi)發(fā)投資對(duì)地區(qū)固定資產(chǎn)投資的重要性。以上分析可以看出住房?jī)r(jià)格變化與這些相關(guān)因素之間存在關(guān)系。接下來(lái)建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型來(lái)驗(yàn)證和量化這些變量之間的關(guān)系。

基于如上描述，本文建立計(jì)量模型如下：

ln（price）i＝β1ln（disposable）i＋β2ln（com pleted）i＋β3ln（urban）i＋ln（ratio）i＋α1D1i＋α2D2i＋α3D3i＋εi

同時(shí)，為了克服異方差性，分別對(duì)房?jī)r(jià)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、竣工面積、人口密度以及投資比例變量取自然對(duì)數(shù)，并且為了克服“虛擬變量陷阱”，模型中不包含常數(shù)項(xiàng)。

二、實(shí)證分析結(jié)果

表2為上述模型OLS方法回歸結(jié)果，模型I包含了所有解釋變量的回歸結(jié)果。由模型I可以看出，除了城鎮(zhèn)化率變量系數(shù)不顯著外，其余的解釋變量的系數(shù)都是顯著。模型II是剔除城鎮(zhèn)化率變量的回歸結(jié)果，模型II回歸結(jié)果表明剔除城鎮(zhèn)化率變量之后其余變量的系數(shù)的符號(hào)和顯著性沒(méi)有明顯的改變，并且調(diào)整后的擬合優(yōu)度變大了，AIC值和SC值都下降，這說(shuō)明以上計(jì)量檢驗(yàn)結(jié)果是穩(wěn)健的。

表2 模型OLS方法回歸結(jié)果

通過(guò)對(duì)表2的計(jì)量結(jié)果分析發(fā)現(xiàn)，收入的彈性系數(shù)為1.36，這表明在其他因素不發(fā)生變化的情況下，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)1%，則住房均價(jià)上漲1.36%。住房竣工面積每增加1%，住房均價(jià)下跌0.14%。住房投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重增加1%，住房均價(jià)上漲0.31%。D1，D2，D3的系數(shù)雖然是負(fù)的，但它們本身并沒(méi)什么含義，系數(shù)之差才反應(yīng)了東部地區(qū)與中部地區(qū)或者東部地區(qū)與西部地區(qū)以及中部地區(qū)和西部地區(qū)價(jià)格的對(duì)數(shù)差異。數(shù)據(jù)顯示，東部地區(qū)的住房均價(jià)在其他條件相同的情況下比中部地區(qū)高e（－4.73－（－4.77））－1即4.1%，比西部地區(qū)高e（－4.73－（－4.86））－1也就是13.9%，而中部地區(qū)比西部地區(qū)高9.4%，即e（－4.77－（－4.86））－1，并且差異是顯著的。

收入的彈性系數(shù)為正，并且大于1，這和眾多學(xué)者研究得出我國(guó)住房?jī)r(jià)格收入比過(guò)高，住房?jī)r(jià)格存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)論一致［14］［15］。而竣工面積反映了實(shí)際供給能力，數(shù)據(jù)顯示我國(guó)住房商品房竣工率不高，2012年只有17.3%，雖然目前國(guó)家對(duì)普通住房商品房竣工率沒(méi)有相關(guān)的要求并且有預(yù)售許可，但對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房是有要求的，要求竣工率達(dá)到30%以上，可以預(yù)見(jiàn)，竣工率越高，住房實(shí)際供給量越大，以及人們對(duì)現(xiàn)房存在一定的需求，那將能使住房?jī)r(jià)格更理性的回歸，在眾多的研究文獻(xiàn)中，幾乎沒(méi)有學(xué)者提及該因素。住房投資占全社會(huì)投資比重越大，房?jī)r(jià)越高，這是因?yàn)橥顿Y需求見(jiàn)效快，影響范圍廣，與住房建設(shè)有關(guān)的材料，土地都會(huì)因?yàn)樾枨笤黾?，而價(jià)格上漲，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商品住宅的成本上升，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上升。城鎮(zhèn)化率存在正的影響，但不顯著，這與《國(guó)家城鎮(zhèn)規(guī)劃（2014～2020）》指出占城鎮(zhèn)人口相當(dāng)比重的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口及隨帶家屬因?yàn)閼艏贫鹊认拗破湔嬲蔀槭忻?，其?duì)城鎮(zhèn)住房購(gòu)買能力和購(gòu)買意愿低的結(jié)論一致。住房?jī)r(jià)格區(qū)域差異顯著，也與我國(guó)東、中、西區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及公共資源水平存在顯著差異有很大的關(guān)系。人們都傾向于去經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，并且公共資源好的地區(qū)買房。

三、我國(guó)商品住宅價(jià)格影響因素分析

筆者基于商品住宅的商品屬性，建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型從供給、需求、區(qū)域等方面反映了住宅商品房?jī)r(jià)格的影響因素?；?1個(gè)省市2012年的數(shù)據(jù)回歸結(jié)果表明，供給、需求、區(qū)域因素能解釋房?jī)r(jià)變化的92.47%，模型解釋能力強(qiáng)，各變量系數(shù)符號(hào)、大小和顯著性符合預(yù)期。具體如下：一是在其他因素不變的情況下，收入的彈性系數(shù)為正，并且大于1；二是城鎮(zhèn)化率上升對(duì)房?jī)r(jià)上升有影響，但影響不顯著；三是住房投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重增加，投資需求增加，房?jī)r(jià)上漲；四是住房竣工面積提高，有效供給增加，房?jī)r(jià)會(huì)下降；五是區(qū)域差異顯著。東部地區(qū)比西部地區(qū)房?jī)r(jià)高13.9%，中部地區(qū)比西部地區(qū)房?jī)r(jià)高9.4%。

針對(duì)上述結(jié)論，說(shuō)明該模型可以對(duì)地區(qū)住房均價(jià)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。同時(shí)，國(guó)家和政府要想對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)控，可以從以下方面進(jìn)行：一是嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)收入比過(guò)快上漲，警惕住房泡沫危機(jī)；二是推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，嚴(yán)控特大城市人口規(guī)模的同時(shí)，讓占城鎮(zhèn)人口較大比重的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口真正市民化，促進(jìn)對(duì)住房的需求；三是警惕住房投資的過(guò)度投機(jī)需求和地方政府房地產(chǎn)過(guò)度依賴而引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)和房?jī)r(jià)泡沫危機(jī)；四是對(duì)住房竣工率制定一定的規(guī)章制度，嚴(yán)格監(jiān)控預(yù)售許可，防止“鬼城”和住房交易糾紛；五是促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

當(dāng)然，Greff Kenny（1999）指出住宅市場(chǎng)的需求和供給將是一個(gè)緩慢調(diào)節(jié)的過(guò)程，任何對(duì)住宅市場(chǎng)建模的實(shí)證都必須清楚地區(qū)分出短期及長(zhǎng)期的信息數(shù)據(jù)［16］?？紤]到數(shù)據(jù)的可得性，筆者使用的是各省市的截面數(shù)據(jù)，并且住房?jī)r(jià)格采用的是商品住宅均價(jià)，而且當(dāng)前還沒(méi)有觀測(cè)到各省市房?jī)r(jià)下降的數(shù)據(jù)，只有70個(gè)大中型城市的相關(guān)數(shù)據(jù)，以后會(huì)加入各省的時(shí)期數(shù)據(jù)，這是今后努力方向。

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