商品房面積預測繪應注意的幾點問題

張軍宏 南通市建達房地產(chǎn)測繪有限公司，江蘇 南通 226600

商品房面積預測繪是指房產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關的技術規(guī)定，按照設計的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進行分攤計算的行為。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展的要求，這一房產(chǎn)面積測算項目，在全國各城市迅速發(fā)展起來。

90 年代后期，商品房在銷售階段，其面積是由開發(fā)商自行測量和計算。而在房屋產(chǎn)權登記時，則面積大小則由房產(chǎn)局測繪部門測量確定。由于二者之間專業(yè)性、計算方式以及主觀判別的差異，導致開發(fā)商的測量結果與房產(chǎn)局測繪部門的測量結果存在不小甚至比較大的差異。商品房購買者通常是為比較大的面積支付了相應費用，最后由房產(chǎn)局測繪部門權威測量后，得到卻是比購買面積要小的房屋面積。這時候，作為購房者而言，在購房過程中這樣屢遭開發(fā)商欺詐的現(xiàn)象時有發(fā)生。因此，上訴至法院的情況很多，同時，也給房產(chǎn)市場健康發(fā)展，造成了很大的障礙。為了解決這一矛盾，近幾年業(yè)，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品房前，應委托具有測繪資格的測繪單位進行面積預測算”。簡而言之，為確保銷售合同面積與辦理產(chǎn)權證時的面積沒有出入，逐步建立完善商品房面積備案管理制度。

作為，商品房面積預測繪機構而言，其主營業(yè)務是房產(chǎn)測繪。一方面，測繪為其提供了經(jīng)濟收入來源;另一方面，測繪對其提出了更好的工作要求，即必須高度重視測繪工作，杜絕錯誤的發(fā)生。根據(jù)筆者在實際作業(yè)中的體會，在進行商品房面積預測繪時應注意的問題，與同行們一起討論，相互學習，相互借鑒。

1 簽訂商品房預售面積計算委托書(合同)

最常見的是，開發(fā)商對商品房面積預測繪重要性和時效性認識不夠，認為測繪是房產(chǎn)局測繪部門的事情，跟自己毫無關系。出現(xiàn)問題后將問題甩給測繪部門，同時，隨著房屋銷售情況的變化，房間的使用性質、房間的布局也會隨之變化很快。因此，避免許多不必要的糾紛，明確雙方的責任和義務，必須簽訂委托書(合同)。當然應重點注意以下幾點:

(1)在簽訂協(xié)議時，開發(fā)商提供資料方面多為不齊全情況，材料存在著陸續(xù)補充的現(xiàn)象。比如開發(fā)商經(jīng)常的做法，房屋內(nèi)的部分樓層的公共走道、公共設施、房間的分隔，需要根據(jù)銷售情況來定;再有的開發(fā)商不能及時提供土地使用證、工程規(guī)劃許可證審批表等等。這些不確定因素，導致測量工作陷入被動局面，大大給增加了測量工作難度。因此，在提交資料方面必須要有嚴格規(guī)定，強調(diào)材料的準確性和及時性。如果在實際中碰到了這樣的問題，通常我們采取分步驟、按時間段提交相應的資料，并約定詳細的時間，只有在所有資料提供齊全后才能進行測算。

(2)執(zhí)行的“規(guī)范”規(guī)定。一般情況下，按照GB/T17986.1—200《房產(chǎn)測量規(guī)范》和相應城市的《房產(chǎn)測量實施細則》開展測繪工作。然而在實際測繪工作中，房屋面積“預測”和“實測”因為政策法規(guī)和規(guī)范的調(diào)整，其引用的條款不同，導致測繪出現(xiàn)較大差異。這要求我們在簽訂“協(xié)議”時明確相關條款，如當國家有關技術規(guī)定變化時，房屋面積測繪以發(fā)布的新技術規(guī)定為。在執(zhí)行“規(guī)范”規(guī)定時，應當注意條款變更后面積處理一致性問題。

(3)面積誤差的約定。設計圖在施工中受到外界影響，發(fā)生變更或者施工誤差情況時有發(fā)生，這樣都會導致“預測”和“實測”面積出入。面積誤差存在已經(jīng)不是罕見事情，它已經(jīng)是開發(fā)商在房屋銷售中能經(jīng)常碰見的事情。商品房買賣的標準合同規(guī)定合同面積與產(chǎn)權面積誤差是允許存在合理范圍內(nèi)，但誤差應不大于3%。如果大于3%，則可以追求相應方面的責任。如果因開發(fā)商或是施工方原因，導致其誤差超了3%，那測繪的責任也必須予以明確。

(4)收費的約定。在合同中，收費的約定是最重要的內(nèi)容之一，但商品房面積預測繪有其特殊性，通常一幢房屋(特別是綜合性樓房)，從施工、裝修、銷售到辦理產(chǎn)權證這一過程中，其面積可以變更好幾次，每變更一次應如何收費，必須有一個明確的約定。

2 計算面積的房屋邊長數(shù)據(jù)資料來源

2.1 設計圖紙資料

不少地方都出現(xiàn)設計圖被開發(fā)商變更的情況，因此要做好設計圖紙資料留底工作。確保留底的設計圖是蓋有設計院的圖章的全套設計藍圖，確保與施工的圖紙資料一致。設計圖上的文字注釋也非常重要，如;平臺、鏤空陽臺、入戶花園、架空層等等。在房產(chǎn)測量的有關性質的界定方面也存在一些問題。比如按照技術規(guī)定“入戶花園”是不能計算建筑面積，但實際上“入戶花園”類似技術規(guī)定條款中定性，尚無明確的說明。又如“鏤空陽臺”，實際上陽臺的頂蓋是“柵欄”型，這種形式的結構是否當作為“有頂蓋的陽臺”，如果“實施細則”中沒有這方面的詳細規(guī)定，我們在面積預測算時，也要有一個明確的說明。

2.2 邊長數(shù)據(jù)的采集

房屋邊長數(shù)據(jù)的獲取最直接的方法是從設計圖上讀取，包括平面圖、立面圖、剖面圖，這些都要求從業(yè)人員能夠讀懂設計圖并能迅速采集相應數(shù)據(jù)。當然，有些邊長數(shù)據(jù)的獲得是需要通過計算或是比例換算。因此，從業(yè)人員除了了解設計圖的各類符號和各類線段的含義，還要具備對各層之間連接關系要有深刻分析能力。

(1)對于設計圖有標注尺寸的情況。設計的尺寸有柱軸心尺寸，結構外墻尺寸，內(nèi)空尺寸等，這些都是設計圖上最常見的問題。假設需要計算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，附屬建筑外圍尺度不一樣，通常都要經(jīng)過換算，所以，在作業(yè)時，要看清圖上標注的是什么部位的尺寸。在換算邊長數(shù)據(jù)時，還要將房屋竣工后實際狀況考慮進去。如加上粉灰的厚度，設計為22cm 的墻厚可能為26cm，設計為24cm 的墻厚可能達到為28cm。

(2)對于設計圖沒有標注尺寸的情況，圖上量取按照圖紙上標注的比例尺進行換算。當然，要注意最取的數(shù)據(jù)數(shù)量也不能過多，否則造成數(shù)據(jù)誤差過大，引起面積的差異。

(3)最關鍵要理解圖各層上下之間的結構關系。如樓層高度、陽臺的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，坡面屋頂?shù)膶痈叩鹊汝P系。設計為坡面屋頂?shù)姆课?，層高超過2.2m(含2.2m)才能計算建筑面積。

3 成果資料的整理和歸檔

與房產(chǎn)面積測量一樣，商品房面積預測繪也不例外。即經(jīng)過整理成果資料，技術總結報告書寫，通過三級檢查，二級驗收后，其成果資料才可以交付和歸檔使用。

三級檢查包括預測算的分戶界線，房屋使用性質和面積是否與圖上一致;房屋邊長數(shù)據(jù)的采集有沒有錯誤;共有面積的分攤計算是否符合規(guī)范規(guī)定等。其中，涉及作業(yè)員自查、作業(yè)小組作業(yè)員互檢和測繪單位設置的質量檢查機構或專職檢查人員。共有建筑面積的分攤計算應以認定表的形式體現(xiàn)，內(nèi)容應包含房屋的基本信息、共有建筑面積的名稱、層號、面積大小、分攤方法、備注等等。同時應請委托方對共有面積的部位、組成及分攤方法予以書面確認。共有面積及分攤方法一經(jīng)確定應在預售時告知所有購房者，并作為購房合同的組成部分。

二級驗收包括兩方面的含義。一方面，開發(fā)商組織相關人員進行自查。最大程度排查出各環(huán)節(jié)檢查后的遺漏之處，確保數(shù)據(jù)準確無誤;另一方面，房屋產(chǎn)權登記部門檢查驗收，經(jīng)過驗收后的數(shù)據(jù)才能作為預售數(shù)據(jù)進行采納使用。

歸檔備案，除了測繪隊計算的成果資料以外，還應該對合同，開發(fā)商提供的各種圖紙資料，變更說明等也一并歸檔圖案，在發(fā)生糾紛時，能及時地分清責任。

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