探索我市征收安置的新模式

■柯碧青 ■莆田市房地產(chǎn)管理中心，福建 莆田 351100

受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體下行的影響，我市商品房銷(xiāo)售面積持續(xù)下降，庫(kù)存量面積不斷增加，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工面積下降，嚴(yán)重阻礙我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。為促進(jìn)商品房銷(xiāo)售，消化存量商品房，建議在棚戶區(qū)改造中進(jìn)一步加大貨幣補(bǔ)償?shù)牧Χ?，鼓?lì)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償后自行選購(gòu)商品房的征收安置新模式。

1 基本情況

據(jù)統(tǒng)計(jì)，至今年2月末，全市已取得預(yù)售許可的可售房源為600.95萬(wàn)m2，較2014年12月末增加21.78萬(wàn)m2;其中商品住房327.03萬(wàn)m2，較2014年12月末增加4.03萬(wàn)m2。如果按照2014年的月均銷(xiāo)售速度，這些存量商品房需26個(gè)月的消化期，其中商品住房需18個(gè)月。在可售房源中，可售面積5萬(wàn)m2以上的有27個(gè)項(xiàng)目，可售面積92.97萬(wàn)m2，其中商品住房10910套141.33萬(wàn)m2，商業(yè)用房28.60萬(wàn)m2。

從各縣(區(qū))報(bào)送的棚戶區(qū)改造計(jì)劃，2015－2018年我市擬實(shí)施的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目(含保障性安居工程項(xiàng)目)共計(jì)106個(gè)，被征收總戶數(shù)約3萬(wàn)戶，征收面積857.1033萬(wàn)平方米，其中:2015年全市計(jì)劃改造城市棚戶區(qū)項(xiàng)目36個(gè)，總投資約99億元，涉及被征收戶數(shù)7594戶，征收面積約190萬(wàn)平方米。

加大貨幣安置，鼓勵(lì)被征收戶團(tuán)購(gòu)商品房的新型安置模式，能夠?qū)崿F(xiàn)政府、群眾、房地產(chǎn)商“三贏”局面，對(duì)拉動(dòng)當(dāng)前市場(chǎng)變化具有積極意義。一是采取貨幣化安置，省去了政府建設(shè)安置房項(xiàng)目的招標(biāo)、建設(shè)、分配、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)，降低了建設(shè)成本，還節(jié)省了統(tǒng)建安置房的資金利息、臨時(shí)安置房、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等政府支出。二是通過(guò)貨幣化安置，群眾滿意度高，征收效率大大提高，棚改地塊可快速拆成凈地，棚改項(xiàng)目地段較好，較易出讓，資金可快速回籠。三是實(shí)行貨幣化安置能夠讓棚改工作與房地產(chǎn)市場(chǎng)有效聯(lián)動(dòng)起來(lái)，促進(jìn)商品房銷(xiāo)售保持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。四是實(shí)行貨幣安置可減少群眾過(guò)渡安置時(shí)間，給群眾生活和工作帶來(lái)便利，避免產(chǎn)生較高的過(guò)渡費(fèi)用;同時(shí)貨幣補(bǔ)償更具靈活性，更能滿足群眾的個(gè)性化需求，有利于實(shí)現(xiàn)群眾分散居住，避免因集中居住引發(fā)的群體性問(wèn)題和穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，可有效引導(dǎo)群眾向中心城區(qū)以外的區(qū)域疏減、安居和置業(yè)，降低中心城區(qū)人口密度，減輕城市承載壓力，有利于城市轉(zhuǎn)型升級(jí)。五是實(shí)行貨幣化安置能夠減輕政府安置壓力，降低征收成本。市場(chǎng)化安置為政府松綁，免去了建造和擇定安置房的繁重壓力，更能集中精力推進(jìn)房屋征收工作。通過(guò)市場(chǎng)化安置，原來(lái)城中村的區(qū)域概念完全被打破，農(nóng)民進(jìn)駐城區(qū)分散安置后成為市民，不僅感受到高檔住宅小區(qū)的優(yōu)雅環(huán)境，而且在生活方式和習(xí)慣上能真正融入現(xiàn)代城市生活，可以有效解決村民集居、環(huán)境臟亂、基礎(chǔ)配套設(shè)施落后等城中村管理難題。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

今年第一季度，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷過(guò)去一年的震蕩調(diào)整后，1月份的房地產(chǎn)投資、商品房新開(kāi)工呈現(xiàn)回升現(xiàn)象;2月份，由于恰逢年終歲末和春節(jié)假期，二個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)下降;3月份，按照往年應(yīng)是銷(xiāo)售旺季，但從數(shù)據(jù)上看，明顯不如往年，且新開(kāi)工項(xiàng)目也明顯減少。

2.1 房地產(chǎn)投資同比保持增長(zhǎng)

1－2月份，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43.43億元，同比上升21.82%，較2014年全年的增幅(23.09%)略降1.27個(gè)百分點(diǎn)。其中1月份完成投資30.79億元，同比上升35.40%;2月份完成投資12.64億元，同比下降2.09%。從投資額看，2月份受春節(jié)假期的影響，投資額較1月份明顯減少。

2.2 新開(kāi)工面積扭轉(zhuǎn)上年度下降態(tài)勢(shì)

1－2月份，全市商品房施工面積 1848.88萬(wàn)m2，同比上升14.81%。其中新開(kāi)工商品房面積241.16萬(wàn)m2，同比上升26.97%，扭轉(zhuǎn)了2014年度新開(kāi)工面積同比下降(－15.75%)的態(tài)勢(shì)。從月份看，1月份新開(kāi)工240.51萬(wàn)m2，2月份隨著春節(jié)放假，新開(kāi)工面積大幅減少，僅0.65萬(wàn)m2。3月份，僅仙游縣蘭溪國(guó)際正式動(dòng)工，荔城區(qū)正鼎北戴河先行動(dòng)工，其他縣區(qū)無(wú)新動(dòng)工項(xiàng)目。

2.3 商品房供應(yīng)面積同比有所減少

受上年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，新開(kāi)工項(xiàng)目減少、在建項(xiàng)目放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響，今年前二個(gè)月商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積出現(xiàn)下降。1－2月，全市商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積58.35萬(wàn)m2，同比下降18.08%，其中商品住房32.60萬(wàn)m2，同比下降25.71%。

按區(qū)域分，市本級(jí)預(yù)售批準(zhǔn)面積48.46萬(wàn)m2，比降5.43%，仙游縣9.89萬(wàn)m2，比降61.70%，呈較大幅度的下降。

2.4 商品房銷(xiāo)售面積同比下降

1－2月份，全市商品房銷(xiāo)售面積36.57萬(wàn)m2，與去年同期比下降32.06%。其中1月份銷(xiāo)售面積為18.14萬(wàn)m2，同比下降37.78%;2月份銷(xiāo)售面積18.44萬(wàn)m2，同比下降26.09%，與1月份環(huán)比微升1.65%，基本保持平穩(wěn)。

從不同區(qū)域商品房銷(xiāo)售情況看，1－2月份，除仙游縣同比上升外，其他區(qū)域都呈不同程度的下降。其中荔城區(qū)銷(xiāo)售面積14.17萬(wàn)平方米，同比下降29.36%;城廂區(qū)銷(xiāo)售面積5.02萬(wàn)平方米，同比下降60.03%;涵江區(qū)銷(xiāo)售面積5.22萬(wàn)平方米，同比下降55.95%;秀嶼區(qū)(含北岸)銷(xiāo)售面積1.29萬(wàn)平方米，同比下降68.23%;仙游縣銷(xiāo)售面積10.86萬(wàn)平方米，同比上升30.69%。

2.5 商品房均價(jià)呈現(xiàn)較大波動(dòng)

1－2月份，全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)8801元/m2，與去年同期(8800元/m2)相比僅上升0.01%，基本回到上年度同期價(jià)位。其中商品住房均價(jià)7438元/m2，與去年同期(8413元/m2)相比下降11.59%。

商品住房均價(jià)按月份分，1月份為6848元/m2，與上年12月份環(huán)比下降7.40%;2月份為7820，較1月份環(huán)比上升14.19%。從不同區(qū)域看，莆田1月份商品住房均價(jià)為7777元/m2，2月份為8256元/m2;仙游1月份為5970元/m2，2月份為7820元/m2。

3 存在問(wèn)題

(1)受市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整的影響，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還將延續(xù)上年度的振蕩調(diào)整，住房消費(fèi)信心不足、積極性不高、基礎(chǔ)不穩(wěn)定。

(2)隨著投資投機(jī)性購(gòu)房的退出，剛性需求和改善型購(gòu)房逐步釋放，商品房庫(kù)存量持續(xù)上升，消化庫(kù)存壓力越來(lái)越大。

(3)當(dāng)前一些商品房還存在質(zhì)量瑕疵、逾期交房、配套不全、辦證延遲等問(wèn)題，群眾信訪投訴逐年增加，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商矛盾突出，進(jìn)一步影響住房消費(fèi)環(huán)境。

(4)個(gè)別原來(lái)開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)位較高的樓盤(pán)，面臨高價(jià)難以銷(xiāo)售，降價(jià)又怕購(gòu)房人組織房鬧。

(5)安置房項(xiàng)目回遷周期長(zhǎng)，給群眾造成生活不便，易產(chǎn)生社會(huì)不穩(wěn)定因素。

4 意見(jiàn)建議

參照國(guó)內(nèi)其他城市的做法，具體提出以下幾點(diǎn)建議:

(1)加大貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)助力度。鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置，對(duì)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，除按被征收房屋的市?chǎng)評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償外，另行按評(píng)估金額的10－15%給予補(bǔ)助。

(2)已簽約未建設(shè)的安置房允許實(shí)行貨幣補(bǔ)償。對(duì)已完成簽約的征收項(xiàng)目，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置的，安置房尚未動(dòng)工建設(shè)的，允許被征收人變更安置方式，改為貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置。對(duì)變更為貨幣補(bǔ)償方式安置的，對(duì)被征收房屋按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償，并給予支付10－15%給予補(bǔ)助。

(3)鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償后購(gòu)買(mǎi)商品房。對(duì)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償后在一年內(nèi)，在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房的，由房屋征收部門(mén)給予購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按被征收房屋補(bǔ)償金額(不含裝修補(bǔ)償)的5%計(jì)算。購(gòu)房補(bǔ)貼在辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記時(shí)給予兌現(xiàn)。

(4)貨幣補(bǔ)償后購(gòu)買(mǎi)商品房的享受安置房稅收優(yōu)惠政策。對(duì)被征收人將貨幣補(bǔ)償款用于購(gòu)買(mǎi)商品房的，所購(gòu)買(mǎi)的商品房視同安置，給予享受安置房相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，免征等面積部分的契稅。

(5)做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的對(duì)接，鼓勵(lì)給予被征收人團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極融入棚戶區(qū)改造，進(jìn)駐征收項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣，提供房源，并對(duì)參與團(tuán)購(gòu)的被征收人給予價(jià)格優(yōu)惠。如龍德井片區(qū)改造，可由安置戶自愿就近選擇莆田文獻(xiàn)廣場(chǎng)樓盤(pán)安置;東圳庫(kù)區(qū)改造，可選擇雅頌居、正鼎北戴河等樓盤(pán)安置。參與對(duì)接的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理竣工面積測(cè)繪、規(guī)劃驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)登記等方面，相關(guān)部門(mén)應(yīng)給予優(yōu)先受理。

(6)妥善解決貨幣補(bǔ)償后的就學(xué)問(wèn)題。被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模苑课菡魇諞Q定公告之日起五年內(nèi)，可憑房屋征收協(xié)議辦理直系子女、孫子女在原被征收片區(qū)的公辦學(xué)校、幼兒園入學(xué)入托待遇。被征收人購(gòu)買(mǎi)商品房的，自商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記之日起，享受商品房所在片區(qū)的公辦學(xué)校、幼兒園入學(xué)入托待遇。

(7)支持安置房項(xiàng)目建設(shè)單位申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。對(duì)于安置房項(xiàng)目實(shí)施單位申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的，予以容缺審批，其所建設(shè)的項(xiàng)目納入房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)范疇。

5 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，拆遷征收工作是為了更好的做好我國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展建設(shè)，也是主導(dǎo)我國(guó)發(fā)展的一項(xiàng)重要措施和手段。因此，在執(zhí)行的過(guò)程中，要堅(jiān)持做好公平、公正、公開(kāi)的原則，并且依照國(guó)家的法律法規(guī)來(lái)執(zhí)行，同時(shí)還要堅(jiān)持科學(xué)化的拆遷建設(shè)手段，將各個(gè)城區(qū)的發(fā)展任務(wù)來(lái)作為拆遷工作的基礎(chǔ)條件，這樣才能夠保證拆遷工作的合理性，對(duì)于創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的和諧社會(huì)也有著積極的意義。

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