項目管理在基準地價評估中的應用

李曉雷等

摘要：在基準地價評估項目過程中引入項目管理，將項目過程中涉及的眾多步驟進行銜接與劃分，進行進程、資源控制。采用項目管理理論與Project軟件相結合，形成盤錦市基準地價評估項目甘特圖，計算出項目總工時、總資源成本，得出推進MSP項目管理可總體提高評估效率。

關鍵詞：項目管理 MSP 基準地價 甘特圖

當前經濟發(fā)展中，一個地區(qū)經濟發(fā)展中很重要的因素之一是土地市場，土地市場中土地價格也就成了最具代表性和敏感性的要素，也是土地市場運行的核心。土地定級估價是依法全面統一管理土地資產、合理有效利用土地、編制土地利用總體規(guī)劃、土地計劃、國家征收土地稅費、顯化土地資產、明晰土地產權必不可少的、經常性的基礎工作，同時，為全面掌握城市土地質量及利用狀況，提高土地利用效率，為國家和各級政府制定各項土地政策和調控措施、為土地估價提供科學依據。國內的基準地價研究大多側重于基準地價與地理信息系統的結合，基準地價評估過程中各參數的確定等方面，而針對基準地價評估過程中的項目管理的研究相對較少，項目管理可以實現在土地定級與基準地價更新項目的進度計劃與控制管理，同時對項目中質量影響因素進行質量控制措施。

一、項目管理的核心技術及其對基準地價評估的適用性

項目管理是管理學的一個分支學科，對項目管理的定義是：指在項目活動中運用專門的知識、技能、工具和方法，使項目能夠在有限資源限定條件下，實現或超過設定的需求和期望的過程。項目管理是對一些與成功地達成一系列目標相關的活動（譬如任務）的整體監(jiān)測和管控。這包括策劃、進度計劃和維護組成項目的活動進展。

Microsoft Office Project是由微軟開發(fā)銷售的項目管理軟件程序，被公認為最有效的項目管理工具。軟件設計目的在于協助項目經理提高工作效率，合理制定項目發(fā)展計劃、為任務分配資源，實時跟蹤進度，有效控制項目管理預算和降低項目風險。用程序可產生關鍵路徑日程表，同時可以以資源標準進行量化，關鍵鏈以甘特圖量化，使整個項目管理更加形象化。

（一）項目設計的原則

任何一個項目均需建立一個科學的管理組織機構，這是實施項目管理的基礎。項目組織管理的目的是在一定的要求和條件下，制定出一個能實現項目目標理想的管理組織機構，并根據項目管理的要求，確定各部門職責及各職位間的關系。項目管理設計的原則包括目的性原則、高效精干原則、管理跨度和分層統一的原則、業(yè)務系統化管理的原則。

（二）項目設計依據

項目組織規(guī)劃設計的依據是指在特定環(huán)境下建立項目組織的要求和條件。項目設計內容包含時間計劃、成本計劃、人力資源計劃等。項目主要關系應包括內在聯系，即項目的組成要素之間的相互依賴關系及由此引起的項目組織和人員之間的依賴關系，反映著項目的內容和特點，決定和影響著項目組織溝通渠道和內容。

1、技術聯系，項目各要素之間客觀存在的相互依賴關系。

2、組織聯系，與項目技術聯系有關的項目組織內外各部門之間的關系，亦稱為報告關系。

3、個人間的聯系，是指項目組織內部個人與個人之間由于完成任務而形成的相互關系。

（三）項目管理設計程序

1、定義項目：描述項目目標，即所要求的主要輸出；

2、確定實現目標的關鍵任務，并確定上級組織中負責這些任務的職能部門；

3、安排關鍵任務的先后順序，并將其分解為工作集合；

4、確定完成工作集合的項目子系統及子系統的聯系；

5、列出項目的特點或假定，例如，要求的技術水平、項目規(guī)模和時間的長短，項目人員可能出現的問題，涉及到的不同職能部之間可能出現的政策上的問題和其他任何有關事項，包括上級部門組織項目的經驗；

6、根據以上考慮，并結合對各種組織形式特點的認識，選擇出一種組織形式，制作項目組織安排甘特圖。

（四）項目管理在基準地價評估中的適用性

基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等土地利用類型，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格?；鶞实貎r一般由政府組織或委托評估機構負責?；鶞实貎r評估全面更新一般先定級然后評估基準地價，其程序一般包括準備階段、資料收集階段、內業(yè)處理階段、成果匯總階段、意見征詢階段、驗收上報與審批階段，工作時間一般為至少四個月，項目人員一般包括領導組、專家組、項目組，項目組一般包括項目經理、外業(yè)人員、內業(yè)人員?；鶞实貎r評估過程中技術要求比較復雜、工作量比較繁重、不確定性因素較多、資源有限，而項目管理可以對基準地價評估過程中的原則、依據、程序來進行設計，因此項目管理的技術方法對基準地價評估有非常強大的借鑒性和適用性。

二、Project軟件在盤錦市基準地價更新項目管理中的應用

（一）項目簡介

盤錦市上一輪基準地價更新時間為2007年，經過七年的發(fā)展，社會經濟條件已發(fā)生的重大的變化。2014年城區(qū)基準地價更新覆蓋全市范圍土地利用總體規(guī)劃確定的允許建設區(qū)和有條件建設區(qū)255平方千米，做好基準地價更新工作對盤錦市未來經濟發(fā)展、土地市場控制、政府地價管理有著非常重大的意義。本次基準地價更新項目用MSP項目管理軟件進行項目進度管理、成本管理、資源管理。

（二）創(chuàng)建項目計劃

在進行管理項目之前，首先需要創(chuàng)建一個項目計劃。包括整個項目的前期準備、項目信息、成本預算、工程計劃、人力資源等內容。

（三）任務設置

創(chuàng)建完項目計劃之后便可以管理項目了，對任務進行分級管理。盤錦市基準地價評估項目共包含5大項29小細項任務，根據任務設置預計工期，同時對其他的任務進行工期設計。對固定成本和資源成本進行輸入，以備后期對項目的資金進行計劃和控制。每項任務都應包括任務名稱、工期、開始時間、完成時間、前置任務、資源等參數，在MSP中還有很多其他參數可以添加，例如完成百分比、WBS、備注等一些利用頻率較高的一些參數，完成任務輸入后，一些參數會自動生成默認值，在后面更新進度時對其進行更改。任務詳細設置可見圖1。

在項目的進行過程中部分任務存在著一定的關聯性，那么，在一個項目中明確各項任務之間的關系就非常重要。在Project軟件中，各項任務的關聯性有4種：一是完成—開始（FS）：即一項工作完成后另一任務開始，如方案設計完成后成立工作組；二是完成—完成（FF）：即兩項工作在同一時間完成，本項目中沒有此類型的任務；三是開始—完成（SF）：即一項任務開始的時候，另一項任務完成，本項目中沒有此類型的任務；四是開始—開始（SS）：即一項任務開始的同時另一項任務也開始，如樣點計算開始的同時專題研究同時開始。在這四種類型關聯性任務的時候，可以設置延后或者提前相應的時間，如定級資料收集開始5天后進行定級資料入庫。

（四）設置資源

輸入人員資源，同理完成其他人員及設備資源的輸入，并且按照不同的標準設置。包括人力資源的職位分配、工作性質、員工工資、設備配備、所需要工具的供給等設置。盤錦市基準地價更新項目人力資源包括領導組、專家組和項目組，項目組人員包括項目經理、外業(yè)人員、內業(yè)人員。人力資源職位分配完成后，對其工作性質、員工工資考慮項目成本進行合理分配，同時對其每項工作所需要的設備、工具等進行明確。

（五）分配資源

對于不同的員工進行任務分配與資源配置，對資源進行良好的分配并且根據要求進行相應的工作，做到資源合理分配整個工作能夠順利進行。合理分配資源在項目管理中起著舉足輕重的作用，不僅可以提高工作效率，也降低了項目成本。利用Project軟件指定人員資源、設備資源、材料資源以及成本資源等，有利于項目計劃的指定，另外也使項目管理者更方便地查看項目分配情況。在資源名稱下對應每一項任務選擇或輸入該任務由誰來完成，資源分配后，項目管理者可以通過資源圖表查看具體資源使用情況，以此來避免某些資源被超負荷分配或者時間沖突。圖2為Project軟件自動生成的整個項目甘特圖，可以查看項目的資源分配情況、任務之間的銜接關系、日程安排等情況。

（六）跟蹤進度

過程控制可以保證項目能夠按預期實現項目目標。Project軟件可以協助項目管理者動態(tài)跟蹤項目進度。根據實際的項目進度情況，在任務信息欄輸入或自動按時間更新各項任務的完成百分比，在甘特圖中將用細實線表示項目的實際進度情況。對項目的每個環(huán)節(jié)進行實時跟蹤，確保項目能夠更好的完成。

（七）調整項目進度

計劃往往與變化存在差異，在實際的項目實施階段，任務的提前完成或滯后都時有發(fā)生，所以需要對任務的工期或者邏輯關系及時進行調整。然而，某些情況不僅僅是時間問題，人員和設備上的變化在某些特殊情況發(fā)生時也需要對項目進行調整。基準地價評估過程中主要包括外業(yè)收集資料的不確實性，外業(yè)人員與內業(yè)人員之間的轉換，一些與需要專家進行打分會議的時間不確定性，審批程序的時間不確定性等問題都會造成項目的進度發(fā)生變化等。當出現特殊情況時需要及時調整項目管理安排。

（八）結束項目

在結束項目之前，利用MSP實現對項目進度控制、資源控制、成本控制，并生成可視報表。在MSP軟件不同視圖可以得到不同的項目管理信息，如項目甘特圖可以查看項目進度，任務之間的順序相關性，簡單的資源使用情況；跟蹤甘特圖視圖可以查看任務進度及估算任務進度延遲，以圖形化方式查看任務同時仍然可以訪問有關任務詳細信息，將人員和其他信息分配給任務；任務分配情況視圖可以根據任務組織資源，估算每項任務工作量，估算每項任務成本，對計劃時間和實際工時進行比較；資源工作表視圖以電子表格形式顯示每種資源的相關信息等。

三、結論與展望

通過盤錦市基準地價項目需要領導組、專家組、項目團隊，項目團隊需要項目經理，外業(yè)人員6人、內業(yè)人員4人。通過項目管理進行預算得出整個項目需要3504工時，工作日117天，每月按22.5天工作日，即基準地價工期需要5.2個月。項目管理作為一種科學、先進的管理方式，以組織的機動靈活、面向客戶和資源的利用效率高，從而適應了當今社會的激烈競爭和變革的需要。如果將項目管理方法有效地引入基準地價評估項目管理，可以促進基準地價評估過程中資源的合理分配，促使基準地價評估過程資源分配合理化、效果最大和最優(yōu)化、綜合效益不斷提高，從而提高基準地價評估過程管理，進而取得更大的經濟效益。

項目管理不僅僅是工具，而且是關于組織、組織的成熟程度、組織能力、組織智商的學科和技術。在基準地價評估過程中推進項目管理，有利于優(yōu)化基準地價評估過程中的組織體系及組織能力，拓展組織者、參與者的視野和統籌思維能力與協調能力，形成有價值的項目團隊，高效有序的完成項目；通過時間、資源、成本的優(yōu)化配置體現項目的前后左右關系，及時發(fā)現在項目進展中出現的問題，并進行質量控制，同時也有利于項目的財務管理問題。主動積極的推進基準地價項目管理的新理論新方法，科學審視，正確指導技術路線，優(yōu)化方針政策，完善措施手段，努力尋找出適合基準地價評估過程管理方法與體系。

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（李曉雷，1985年生，河北省棗強縣人，遼寧隆豐土地房地產與資產評估有限公司土地估價師、房產估價師、FIREC。研究方向：土地估價）