淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

孫　濤　汪小杰（寧波迪賽置業(yè)有限公司，浙江 寧波 315040）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

孫濤汪小杰
（寧波迪賽置業(yè)有限公司，浙江 寧波 315040）

摘要：一個(gè)有效的、合理的、適合企業(yè)發(fā)展的管理制度能規(guī)范員工的行為，提高員工的工作效率和質(zhì)量，形成一種良好的企業(yè)文化。本文結(jié)合實(shí)際，對(duì)如何做好一名房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制展開了探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)；做好；企業(yè)成本經(jīng)理

一、個(gè)人素質(zhì)和能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是人才密集、資金密集、專業(yè)性強(qiáng)，要成為一名優(yōu)秀的成本經(jīng)理應(yīng)具有如下的個(gè)人素質(zhì)：良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。積極、主動(dòng)、敢于承擔(dān)責(zé)任；努力完成自己的職責(zé)，追求更高的要求和目標(biāo)。誠實(shí)守信，辦事公平、公正，實(shí)事求是；嚴(yán)格、正確地履行合同，公平、公正地對(duì)待各方利益。較強(qiáng)的綜合能力。一個(gè)優(yōu)秀的成本經(jīng)理不僅需要高水平的專業(yè)技能和豐富的工程經(jīng)驗(yàn)，還要學(xué)習(xí)新技術(shù)、新工藝、新的管理理念和方法以及新的法律（法規(guī)）、政策、規(guī)章制度等，時(shí)刻關(guān)注業(yè)界內(nèi)的動(dòng)態(tài)。這樣才能在合約及成本控制工作中有成熟的判斷能力和應(yīng)變能力，才能避免和解決工程實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的問題和潛在的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)優(yōu)秀的成本經(jīng)理還應(yīng)具有較強(qiáng)的組織和管理能力，善于處理好人際關(guān)系，協(xié)調(diào)好各方面的工作。

二、規(guī)范企業(yè)成本管理制度

在正確的管理制度下，可以提高企業(yè)的管理效力及競爭能力。規(guī)范化的作業(yè)流程與員工工作行為，形成一個(gè)融洽、競爭、有序的工作環(huán)境。因此，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本控制目標(biāo)首先要建立科學(xué)、完整、實(shí)用的企業(yè)成本管理制度，并對(duì)制度的執(zhí)行過程進(jìn)行跟蹤以避免出現(xiàn)因信息溝通不暢或理解不一致導(dǎo)致執(zhí)行結(jié)果偏差。

三、全員成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本一般由以下幾類構(gòu)成，（1）土地成本；（2）前期費(fèi)用；（3）工程成本；（4）營銷成本；（5）管理成本；（6）財(cái)務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制涉及多個(gè)部門、全體員工，成本經(jīng)理應(yīng)幫助企業(yè)樹立全員成本意識(shí)，建立一個(gè)系統(tǒng)的、包括各部門（各單位）的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)濟(jì)核算辦法，防止出現(xiàn)成本控制人人有責(zé)，人人不管的現(xiàn)象，并為其他部門的成本控制工作提供支持和幫助。

四、全過程成本控制

一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般要經(jīng)過以下幾個(gè)階段：可研階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段，項(xiàng)目成本控制應(yīng)貫穿于上述項(xiàng)目開發(fā)的全過程。

全過程成本控制中，最重要的是設(shè)計(jì)階段，宜采用多階段招標(biāo)方式，即先進(jìn)行方案招標(biāo)，再進(jìn)行方案優(yōu)化，最后進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。

應(yīng)采用“限額設(shè)計(jì)”， 要向設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員提供盡可能詳盡的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)”“合理”。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。

施工圖設(shè)計(jì)階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。在設(shè)計(jì)過程中，有些工程設(shè)計(jì)人員只注重設(shè)計(jì)“質(zhì)量”及設(shè)計(jì)期限，沒有更多的考慮設(shè)計(jì)對(duì)工程建設(shè)成本的重大影響。因此在這一環(huán)要十分注重，不可忽視。比如：（1）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用；（2）結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)；（3）安全系數(shù)取值；（4）設(shè)備、材料的選用；……

以上是控制工程成本不可忽視的問題。

如合同條款約定采用形象進(jìn)度支付工程進(jìn)度款在編制工程量清單時(shí)應(yīng)按形象進(jìn)度進(jìn)行編制。

成本經(jīng)理應(yīng)重視投標(biāo)單位及其項(xiàng)目經(jīng)理的資格審查避免不合格的施工單位（項(xiàng)目經(jīng)理）參加投標(biāo)，除對(duì)投標(biāo)單位提供的書面資料進(jìn)行審查外，還要進(jìn)行必要的實(shí)地核實(shí)考察和利用政府提供的資源進(jìn)行核實(shí)。

評(píng)標(biāo)階段應(yīng)防止評(píng)標(biāo)活動(dòng)混亂、暗箱操作和腐敗的發(fā)生，可采用公開招標(biāo)、投標(biāo)單位資格后審和綜合評(píng)分法相結(jié)合的方法。

合同是依法保護(hù)雙方權(quán)益的法律文件。是雙方在工程施工過程（交易過程）中的最高行為準(zhǔn)則。成本經(jīng)理應(yīng)做好合同簽訂工作，為防范合同糾紛，應(yīng)盡量采用政府推薦的示范文本。在合同簽訂過程中要注意以下問題：（1）雙方各自工作的具體時(shí)間要填寫準(zhǔn)確；（2）雙方所做工作的具體內(nèi)容和要求應(yīng)填寫詳細(xì)；（3）雙方不按約定完成有關(guān)工作應(yīng)賠償對(duì)方損失的范圍、具體責(zé)任和計(jì)算方法要填寫清楚；（4）采購合同應(yīng)明確采購的材料設(shè)備的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)、質(zhì)量等級(jí)、提供的時(shí)間和地點(diǎn)；

工程實(shí)施階段的成本控制主要是做好工程變更、現(xiàn)場簽證和索賠的管理。

成本經(jīng)理應(yīng)盡量避免不必要的工程變更；現(xiàn)場簽證應(yīng)實(shí)事求是，不重復(fù)，不多算，多方反復(fù)檢查核對(duì)確認(rèn)；平時(shí)要注意積累各種資料依據(jù)，重視各種文件資料的簽收，在處理索賠問題時(shí)才能有理有據(jù)。

在竣工結(jié)算階段，成本經(jīng)理應(yīng)組織成本控制部門和工程管理部門的相關(guān)人員對(duì)施工單位送審的相關(guān)資料（竣工資料、竣工圖、結(jié)算書等）進(jìn)行審核，確保上述資料的真實(shí)性和完整性，然后將結(jié)算資料送工程造價(jià)咨詢單位進(jìn)行審核并對(duì)工程造價(jià)咨詢單位的審計(jì)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，在必要的情況下，也可采用“二次審核”的方法進(jìn)行復(fù)核。

在結(jié)算核對(duì)階段，應(yīng)要求施工單位委托具有工程造價(jià)相關(guān)資質(zhì)的人員（需出具授權(quán)委托書）參與工程結(jié)算工作，以減少或避免不必要的爭執(zhí)。

最后，要對(duì)該建設(shè)項(xiàng)目的成本資料進(jìn)行工料分析，建立成本資料數(shù)據(jù)庫，為以后的開發(fā)項(xiàng)目確定目標(biāo)成本提供依據(jù)。在分析的時(shí)候，要遵循由粗到細(xì)、由表及里的分析方法

五、動(dòng)態(tài)成本控制

動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng) 目最新的成本狀態(tài)。

如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測算？——一個(gè)中心，三條主線。

“一個(gè)中心”即成本管理必須“以合同為中心”；“三條主線”即“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)際支付成本”。

“動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的成本及其構(gòu)成：“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度：“實(shí)際支付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。

動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。使成本管理系統(tǒng)成為一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤成本控制進(jìn)展，系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，當(dāng)項(xiàng)目成本出現(xiàn)異常情況時(shí)進(jìn)行報(bào)警。

參考文獻(xiàn)

[1]朱淼．淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本控制[J]．遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版， 2004 （01）．

中圖分類號(hào)：F293

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