房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

胡顯華

（重慶市陽謀房地產(chǎn)顧問有限公司，重慶 404100）

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)

隨著改革開放的深入，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，各行各業(yè)穩(wěn)步向前，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，更是異軍突起、勢(shì)不可擋。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)真正的朝陽產(chǎn)業(yè)。但和西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)明顯存在諸多缺點(diǎn)和不足。企業(yè)基礎(chǔ)不牢、檔次不高、規(guī)模不大、經(jīng)驗(yàn)不足以及管理不善等問題突出，受政策影響較大，尤其是當(dāng)國(guó)內(nèi)政策調(diào)整和國(guó)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行疲軟時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)往往不得不承擔(dān)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這已成為其發(fā)展壯大的絆腳石、攔路虎。

2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

2.1 償債方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資金，一部分是自己籌劃或向其他企業(yè)借貸的，但大多數(shù)資金源于向各大銀行貸款。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率如果全部平均能達(dá)到75%以上，已經(jīng)遠(yuǎn)高于60%的警戒線。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)初期開發(fā)階段都以負(fù)債的形式進(jìn)行。我國(guó)房企對(duì)銀行貸款依賴太重，利息包袱沉重，資金回旋幾乎沒有余地。而房地產(chǎn)企業(yè)在最后的商品利潤(rùn)空間也有較多不確定因素。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 利率波動(dòng)方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)展受利率波動(dòng)的影響很大，一旦銀行的貸款利率增加，將加大房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行的資金成本，減少預(yù)期收益。這會(huì)降低購買者的信心，造成房產(chǎn)市場(chǎng)需求銳減。例如，2007年，我國(guó)政府為遏制通貨膨脹、擠壓經(jīng)濟(jì)泡沫，勒令銀行實(shí)施6次接連加息，房地產(chǎn)企業(yè)投資成本驟然增加，極大打擊了購買商品房者特別是按揭貸款的買房者的信心，給房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)行造成重大經(jīng)濟(jì)損失。可見，利率波動(dòng)也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。

2.3 籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)大部分靠銀行信貸進(jìn)行，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的資金半數(shù)源于銀行。由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比率較高，對(duì)債權(quán)保證的力度就不斷降低。這給房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金造成諸多困難。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的根本原因

3.1 財(cái)務(wù)預(yù)算管理不善

房地產(chǎn)是標(biāo)準(zhǔn)的資金密集型行業(yè)，其生產(chǎn)運(yùn)行投資巨大，而從生產(chǎn)到銷售資金回籠周期長(zhǎng)，資金使用點(diǎn)多面廣，項(xiàng)目調(diào)整回旋力度差。部分房地產(chǎn)企業(yè)不能從成本、資金運(yùn)作以及效益回報(bào)率的角度對(duì)其開發(fā)的整個(gè)工程項(xiàng)目作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，計(jì)劃不周，資金使用、管理缺乏理性，盲目借貸，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)象環(huán)生。

3.2 現(xiàn)金流量管理無章可循

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)行周期長(zhǎng)，建設(shè)程序繁雜，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率低，因此，必須加大對(duì)現(xiàn)金流量的管理力度。但眾多中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)缺少現(xiàn)金流量管理的概念，風(fēng)險(xiǎn)控制基本達(dá)不到可持續(xù)發(fā)展要求。

3.3 資本結(jié)構(gòu)、成本費(fèi)用掌控方面存在問題

房地產(chǎn)企業(yè)自我資本和借貸資本“比例畸形”，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)程序繁雜，土地利用、拆遷、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備、安裝工程、配套設(shè)施、開工建設(shè)以及竣工銷售等諸多環(huán)節(jié)都需要費(fèi)用。其費(fèi)用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同、資金成本使用量和使用比例也不一樣，管理的方式也應(yīng)隨之調(diào)整。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)片面重視工期、進(jìn)度以及質(zhì)量，并不考量資金成本的管理，造成財(cái)務(wù)管理部門沒有資金成本管理的基本檔案資料，實(shí)際成本和財(cái)務(wù)預(yù)算的成本出入較大，從而使房地產(chǎn)企業(yè)效益下滑。

4 房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

4.1 完善財(cái)務(wù)管理預(yù)算

“工欲善其事，必先利其器”。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)也一樣，要完善財(cái)務(wù)管理預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算是企業(yè)項(xiàng)目投資能否成功的關(guān)鍵。財(cái)務(wù)管理部門要通盤考量總成本及其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)諸多環(huán)節(jié)的所有費(fèi)用。做出周密細(xì)致的整體預(yù)算，使資金需求有計(jì)劃、資金月度有分析、季度有報(bào)告、年度有總評(píng)。認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，真正發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警的效能。

4.2 完善資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期效果，到期不能交工，投入資金不能及時(shí)回籠，對(duì)開發(fā)商來說是致命傷。因此，資金管理就顯得異常重要。科學(xué)的資金安排、資金調(diào)度非常關(guān)鍵，財(cái)務(wù)部門要迅速收回賬款，緊縮存貨資金占用，提高支付力，控制經(jīng)費(fèi)支出，嚴(yán)禁費(fèi)用超支，強(qiáng)化資金管控。

4.3 合理配置資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)要合理，盡可能不負(fù)債生產(chǎn)，考量好本身的償債能力，拓寬籌集資金的渠道，走多元化融資道路。降低負(fù)債率，使資本結(jié)構(gòu)趨于合理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié) 語

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是懸在其頭上一把利劍，要積極規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度，以使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

[1]姚杰.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2005(14).

[2]沈曉晴.現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].財(cái)經(jīng)縱橫,2006(2).