基于模糊綜合評(píng)價(jià)方法的城鎮(zhèn)土地定級(jí)研究
——以四川省西充縣商業(yè)用地為例

蘭民均，徐亞瓊（西華師范大學(xué) 管理學(xué)院，四川 南充 637009）

基于模糊綜合評(píng)價(jià)方法的城鎮(zhèn)土地定級(jí)研究
——以四川省西充縣商業(yè)用地為例

蘭民均，徐亞瓊
（西華師范大學(xué) 管理學(xué)院，四川 南充 637009）

城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作對(duì)了解城鎮(zhèn)土地質(zhì)量狀況和指導(dǎo)基準(zhǔn)地價(jià)更新具有十分重要的意義。為研究西充縣商業(yè)用地的土地級(jí)別，本文基于收集到的商業(yè)用地相關(guān)信息，通過模糊綜合評(píng)價(jià)法和特爾菲法進(jìn)行分析，選取研究區(qū)域的定級(jí)因素，并進(jìn)行量化。結(jié)果表明，西充縣商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件和土地質(zhì)量要求較高，根據(jù)計(jì)算定級(jí)單元的總分值和總分值頻率圖確定土地級(jí)別分界點(diǎn)，可將其劃分為4種等級(jí)：優(yōu)（Ⅰ）、良（Ⅱ）、中（Ⅲ）、差（Ⅳ），不同的商業(yè)用地等級(jí)劃分主要受到繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和人口密度的影響。

商業(yè)用地；土地定級(jí)；模糊綜合評(píng)價(jià)；西充縣

2001年6月21日，國土資源部出臺(tái)《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》（國土資發(fā)〔2001〕174號(hào)）“基準(zhǔn)地價(jià)原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整”的規(guī)定［1］，西充縣的土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)成果必須盡快予以更新。基于模糊綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí)分析是一個(gè)具有理論和實(shí)踐雙重意義的研究課題，國內(nèi)已有的研究包括基于行政區(qū)域的研究：大經(jīng)濟(jì)區(qū)域（如西部［2］等）、市域（如重慶市［3］等）、縣（區(qū)）域（如江西省上高縣［4］、包頭市萬水泉地區(qū)等）；基于不同土地利用方式的研究，如商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地、農(nóng)用地等。國外對(duì)于城鎮(zhèn)土地定級(jí)研究主要圍繞土地定級(jí)目的（如課稅、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)地保護(hù)、土地利用規(guī)劃）、土地質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、土地生態(tài)評(píng)價(jià)、土地質(zhì)量的變化及其影響機(jī)理這幾個(gè)方面來進(jìn)行。不同區(qū)域的土地級(jí)別，受地形、地質(zhì)、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣等自然地理因素和交通、基礎(chǔ)設(shè)施、人口密度等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的綜合影響。

圖1　研究區(qū)域位置

1　研究區(qū)概況

研究區(qū)位于四川省西充縣，地處四川盆地中偏北部，介于30°52′4″～31°15′7″N、105°36′4″～106°4′7″E之間，為南充市管轄，屬典型的淺丘地貌，幅員面積1 106 km2。目前全縣共有15個(gè)建制鎮(zhèn)，城區(qū)位于晉城鎮(zhèn)。2012年西充縣總?cè)丝?58 593人，城鎮(zhèn)人口134 675人，城鎮(zhèn)化水平為20.45%。西充縣土地定級(jí)范圍為城區(qū)及規(guī)劃區(qū)，面積為32.785 km2。

2　土地定級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立及作用分的計(jì)算

2.1土地等級(jí)評(píng)價(jià)方法與技術(shù)路線

由于土地等級(jí)評(píng)價(jià)受各種綜合因素的影響，決定著其應(yīng)使用定性與定量相結(jié)合的分析方法，根據(jù)研究區(qū)域的實(shí)際情況選取評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過分析量化評(píng)價(jià)指標(biāo)獲得評(píng)價(jià)結(jié)果，最終確定土地等級(jí)評(píng)價(jià)技術(shù)路線，如圖2所示。

圖2　土地等級(jí)評(píng)價(jià)技術(shù)路線

2.2土地定級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取

城鎮(zhèn)土地定級(jí)是一項(xiàng)系統(tǒng)性、科學(xué)性和可行性要求較強(qiáng)的工作，所以不能對(duì)所有影響土地定級(jí)的因素進(jìn)行逐一評(píng)價(jià)，而應(yīng)在研究對(duì)象的具體情況的基礎(chǔ)上，選擇主要因素以及重要因素對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。本文在遵循影響大、覆蓋面廣、反映土地質(zhì)量差異原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合研究區(qū)域商業(yè)用地的發(fā)展?fàn)顩r，從繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、人口狀況4個(gè)主導(dǎo)因素提取評(píng)價(jià)指標(biāo)，建立了一個(gè)有6個(gè)重要指標(biāo)的土地等級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

2.3土地等級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的量化與定級(jí)指標(biāo)作用分值的計(jì)算

本文利用加權(quán)平均M（?，⊕）模糊算子對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行層次分析法評(píng)價(jià)，將西充縣城鎮(zhèn)土地評(píng)價(jià)等級(jí)分為：優(yōu)（Ⅰ）、良（Ⅱ）、中（Ⅲ）、差（Ⅳ）4個(gè)等級(jí)。結(jié)果表明：特爾菲法和層次分析法確定的評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重基本相同，如表1所示。

表1　土地定級(jí)因素及權(quán)重

2.3.1土地定級(jí)指標(biāo)作用分值的計(jì)算

（1）商業(yè)繁華程度作用分值計(jì)算過程包括：商業(yè)中心等級(jí)的確定、商業(yè)中心規(guī)模指數(shù)和作用分?jǐn)?shù)計(jì)算以及交通條件作用分值計(jì)算。（2）道路通達(dá)度作用分計(jì)算過程包括：道路等級(jí)的確定、道路作用指數(shù)、影響半徑的計(jì)算和作用分值計(jì)算。（3）對(duì)外交通便利度作用分計(jì)算過程包括：汽車站等級(jí)的確定、作用指數(shù)和作用分值的計(jì)算。（4）公交便捷度作用分計(jì)算過程包括：公交路線和流量的確定、作用指數(shù)的計(jì)算和作用分值的計(jì)算。（5）基礎(chǔ)設(shè)施作用分計(jì)算過程包括：基礎(chǔ)設(shè)施完善度和公用設(shè)施完善度的分值計(jì)算。（6）人口密度作用分計(jì)算過程包括：常住人口和社區(qū)面積的確定、人口密度的計(jì)算和作用分值的計(jì)算。（7）定級(jí)單元的劃分和總分值的計(jì)算：本文選取50個(gè)定級(jí)單元，對(duì)這50個(gè)定級(jí)單元通過加權(quán)分值和法計(jì)算每個(gè)定級(jí)單元的總分值。經(jīng)過計(jì)算，得到所選取的50個(gè)定級(jí)單元的總分值，并形成商業(yè)用地總分值頻率圖。將總分值頻率圖中分值突變處作為土地級(jí)別的分界線，從商業(yè)用地總分值頻率圖中可以看出，分值為72、55、24時(shí)，土地定級(jí)單元總分值頻率發(fā)生巨大變化，所以可把這3點(diǎn)作為土地分級(jí)的界限，把西充縣商業(yè)用地分為4個(gè)等級(jí).

3　土地級(jí)差收益測算及測算結(jié)果分析

土地級(jí)差收益的測算有利于檢驗(yàn)初步測算的土地等級(jí)是否真實(shí)反映城鎮(zhèn)商業(yè)用地的質(zhì)量和土地利用效益的差異。土地利用效益的差異表現(xiàn)在：土地等級(jí)越高，相應(yīng)的土地利用效益和收益也就越高，從土地級(jí)差收益測算結(jié)果中看出：土地各個(gè)等級(jí)之間的土地收益存在著明顯的差異，土地等級(jí)越高，土地收益越大，這基本符合西充縣商業(yè)用地的土地質(zhì)量和土地利用狀況。根據(jù)馬克思的地租理論中級(jí)差地租的形成條件之一是土地肥沃程度的差別可知，土地肥沃程度的差別即土地質(zhì)量對(duì)級(jí)差地租的形成有著重要影響，進(jìn)而影響土地收益的形成。不同土地等級(jí)之間的土地收益差別大于同一等級(jí)內(nèi)的土地收益差別，例如土地等級(jí)為優(yōu)和良的土地收益差為70.89，而土地等級(jí)為優(yōu)的內(nèi)部土地收益差為50.28。

4　結(jié) 語

加強(qiáng)對(duì)研究區(qū)域的深入了解，結(jié)合研究區(qū)域的具體情況選取指標(biāo)因素，采用定性和定量分析相結(jié)合的研究方法科學(xué)分析。城鎮(zhèn)土地定級(jí)不僅要反應(yīng)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量，更重要的是要使城鎮(zhèn)土地利用效益最大化。城鎮(zhèn)土地利用類型中，商業(yè)用地的付租能力最強(qiáng)，距離市區(qū)距離越近，土地質(zhì)量越好，商業(yè)用地效益越高，這說明商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件和土地質(zhì)量要求較高。通過運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)方法，將定量分析為主和定性分析為輔相結(jié)合作為城鎮(zhèn)土地定級(jí)的方法，使土地定級(jí)工作脫離僅以人為判斷的模式，對(duì)選取的指標(biāo)進(jìn)行量化和數(shù)據(jù)分析大大增加了土地定級(jí)工作的客觀性和科學(xué)性，所得到的土地定級(jí)成果更能真實(shí)反映城鎮(zhèn)土地質(zhì)量狀況。研究存在的不足以及需進(jìn)一步進(jìn)行探討的地方：（1）在獲取土地定級(jí)指標(biāo)相關(guān)信息方面能力有限，僅對(duì)現(xiàn)有信息進(jìn)行一些簡單的加工和處理，并未對(duì)其進(jìn)行深入具體的研究，所以需進(jìn)一步獲取更為詳細(xì)的信息并對(duì)信息進(jìn)行深入研究；（2）在評(píng)價(jià)方法上，對(duì)所選指標(biāo)因素的分值計(jì)算較為單一，如能運(yùn)用地理信息技術(shù)將土地質(zhì)量狀況反映在圖像上，這樣將更加清晰、直觀，未來的研究需在這方面加強(qiáng)；（3）本次研究只是將商業(yè)用地作為研究對(duì)象進(jìn)行土地定級(jí)研究，但這一方法和思路是否適用于住宅用地和工業(yè)用地，還需進(jìn)一步探討和研究。

主要參考文獻(xiàn)

［1］王余沛.基于模糊綜合評(píng)判的西部城鎮(zhèn)土地定級(jí)方法研究［D］.西安：長安大學(xué)，2006.

［2］陳金梁.重慶市城鎮(zhèn)土地分等研究［D］.重慶：西南大學(xué)，2007.

［3］王惠貞.上高縣城鎮(zhèn)土地定級(jí)研究［D］.南昌：江西農(nóng)業(yè)大學(xué)，2014.

［4］云婷婷.生態(tài)城市的土地定級(jí)研究［D］.呼和浩特：內(nèi)蒙古大學(xué)，2008.

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.14.130

F293.2；F224

A

1673-0194（2015）14-0169-02

2015-05-22