城市地下空間出讓價款解析結構模型研究

何芳++張興勝++高忠

摘要：隨著城市化進一步加深，我國城市地下空間開發(fā)利用與日俱增，地下空間有償使用法規(guī)及價格體系仍需進一步完善。通過結合鄭州市現(xiàn)狀，以影響地下空間出讓價款的因素建立解析結構模型，分析影響出讓價款的外在因素與深層因素，并提出相應建議，為完善城市地下空間市場價格體系提供理論依據(jù)。

關鍵詞：地下空間，價格體系，解析結構模型

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）06-0044-49 收稿日期：20115-06-03

隨著城市化進一步加深，我國城市地下空間開發(fā)利用與日俱增，而地下空間有償使用法規(guī)及價格體系還不完善。本文結合鄭州市現(xiàn)狀，以影響地下空間出讓價款的因素建立解析結構模型，分析影響出讓價款的外在因素與深層因素，并提出相應的建議，為完善我國地下空間市場價格體系提供理論依據(jù)。

1 解析結構模型

結構模型是表明系統(tǒng)各要素間相互關系的宏觀模型，解析結構模型（InterpretativeStructuralModelingMethod，簡稱ISM）技術是由美國J.N.沃菲爾教授于1973年開發(fā)的，是被廣泛應用的一種分析方法，其特點就是將復雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素，利用人們實踐經(jīng)驗和知識以及計算機的幫助，最終構成一個多級遞階的結構模型，該結構模型可以非常直觀地反映出該系統(tǒng)元素間的結構關系。

ISM的運用原理是通過對表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運算，得到可達矩陣，然后分解可達矩陣，最終使復雜系統(tǒng)分解成層次遞階形式。ISM的實施過程是：（1）組織實施ISM小組；（2）設定關鍵問題；（3）選擇構成系統(tǒng)的影響關鍵問題的導致因素；（4）列舉各導致因素的相關性；（5）根據(jù)各要素的相關性，建立鄰接矩陣和可達矩陣；（6）對可達矩陣分解后，建立結構模型；（7）根據(jù)結構模型建立解釋結構模型。

2 城市地下空間出讓價款的影響因素分析

由于目前我國的地下空間有償使用制度不夠完善，還沒有形成完整的地下空間價格體系，在此，我們通過調研城市地下建設用地有償使用現(xiàn)狀，了解影響城市地下空間出讓價款的主要因素如表1所示。

研究分析表1中列出的所有因素，并確定它們之間的相關關系，如圖1所示。

3 建立鄰接矩陣和可達矩陣

3.1 鄰接矩陣

因為鄰接矩陣與有向圖之間有著一一對應的關系，所以根據(jù)有向圖中的因素關系建立鄰接矩陣，如所示，其中中的元素“0”表示與無關，元素“”表示與有關。用一個方陣來表示，為系統(tǒng)要素的個數(shù)，若，則定義如下：

3.2 建立可達矩陣

由鄰階矩陣加上單位矩陣，得到矩陣，運用布爾運算規(guī)則，進行計算，直到某一冪次后所有乘積都相等為止，此相等的乘積就是可達矩陣，計算公式如下：

即可達矩陣

由MATLAB軟件計算，可達矩陣如下所示：

4 層級分解

對可達矩陣進行層級分解是為了了解各個要素之間的層級關系，可以得到可達集合、先行集合和交集，下面介紹相關概念：

可達集合：可達矩陣中要素對應的行中，包含有1的矩陣元素所對應的列要素的集合，用表示。

先行集合：可達矩陣中要素對應的列中，包含有1的矩陣元素所對應的行要素的集合，用表示。

交集：。

由上述概念，對可達矩陣進行具體的層級分解如表2至表5所示。

5 建立解析結構模型

由上述分析得知，影響出讓價款的因素影響系統(tǒng)總共分為4級，根據(jù)上述可達矩陣的層級分解結果可以作出的多級遞階解析結構模型如圖2所示。

通過對上圖的分析可知，影響出讓價款的因素影響系統(tǒng)是一個4級的多級遞階系統(tǒng)，其中影響出讓價款的表層因素是：土地出讓方式S2，土地交易時間S4，相應的地面價格S6，城市交通S8，城市環(huán)境S9，市場供求關系S10；影響出讓價款的中層因素是：土地出讓面積S1，出讓土地用途S5，政策法規(guī)S11；影響出讓價款的深層因素是：土地地理位置S3，城市的經(jīng)濟水平S7。

6 結論

通過解析結構模型（ISM）分析可以得到影響地下空間價值的深層因素是土地的地理位置、城市的經(jīng)濟水平。中層影響因素是土地出讓面積、出讓土地用途、政策法規(guī)。表層影響因素是土地出讓方式、土地交易時間、相應的地面價格、城市交通、城市環(huán)境、市場供求關系。

城市地下空間價款與城市經(jīng)濟發(fā)展水平具有天然的聯(lián)系，經(jīng)濟越發(fā)達，城市地價越高，相應的地下空間有償使用價格也相應提高；同時，城市地下空間有效使用狀況也反映了城市經(jīng)濟發(fā)展水平，反映了整體的城市文明面貌。

依據(jù)ISM分析結果，根據(jù)城區(qū)地塊進行區(qū)位劃分，不同區(qū)位城市的地價不同，地下空間出讓價款也應有所不同，它與城市區(qū)位地價成正相關性。完善的地下空間有償使用制度的建立不僅需要國家政策法規(guī)的支持，還需要對地下空間進行立體分層管理，充分發(fā)揮地下空間的利用率。由于地下空間開發(fā)利用的風險較大，而且常常要滿足平戰(zhàn)結合的特點，政府可以針對地下空間的開發(fā)利用實行一定的優(yōu)惠措施，鼓勵企業(yè)進行地下空間土地的開發(fā)利用，使地下空間有效使用價值充分地體現(xiàn)出來。

參考文獻：

1.童林旭.地下空間概論（一）.地下空間與工程學報.2004.24

2.童林旭.地下空間與城市現(xiàn)代化發(fā)展.中國建筑工業(yè)出版社.2005.8

3.何芳 汪丹寧 廖飛 胡文瑛.城市土地收儲利益分配實踐梳理.城市問題.2014.5

作者簡介：

何芳，同濟大學經(jīng)濟與管理學院教授、博士生導師，主要研究方向為城市與區(qū)域經(jīng)濟、土地經(jīng)濟、土地評價、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)投資、估價與策劃。

張興勝，同濟大學博士，就職于河南英地置業(yè)有限公司，研究方向為城市地下空間建設用地開發(fā)利用。

高忠，教授級高工，就職于河南英地置業(yè)有限公司，研究方向為房地產(chǎn)投資開發(fā)管理。

基金項目：

國家自然科學基金項目“土地市場對地方融資平臺系統(tǒng)性風險傳染效應及控制研究——基于復雜網(wǎng)絡模型”（批準號：71473179）。